商務(wù)模式交互界面視角下的物流地產(chǎn)財務(wù)管理

許建輝

摘要：從生命周期理論視角而言，我國物流地產(chǎn)正處于成長階段。近年國內(nèi)電子商務(wù)的井噴式發(fā)展成為物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要驅(qū)動。高端的物流地產(chǎn)項目領(lǐng)域，投資回報率較住宅等傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域，呈現(xiàn)明顯的后來居上態(tài)勢。但是我國物流地產(chǎn)行業(yè)普遍存在財務(wù)監(jiān)管力度不夠、資金管理方式落后、融資難等問題，由此給物流地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理提出了更高的要求。根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)理論，企業(yè)與經(jīng)營環(huán)境進行資源交流和互換過程中相應(yīng)產(chǎn)生出5個界面（平臺界面、伙伴界面、內(nèi)部構(gòu)造界面、客戶界面以及頂板界面）。本文從商務(wù)模式五個交互界面談物流地產(chǎn)項目的財務(wù)管理。

關(guān)鍵詞：商務(wù)模式 物流地產(chǎn) 財務(wù)管理

物流地產(chǎn)，是經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，是物流地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場需求，選擇一個合適的地點，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。典型物流地產(chǎn)項目包括倉庫、貨柜碼頭、物流園區(qū)、配送中心。物流地產(chǎn)企業(yè)可以是房地產(chǎn)開發(fā)商、物流商，也可以是專業(yè)投資商；顧客包括制造商、零售商、第三方物流企業(yè)（3PL）、貨物運輸代理等。

物流地產(chǎn)企業(yè)商務(wù)模式為物流地產(chǎn)企業(yè)通過地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、租賃及增值服務(wù)（如報關(guān)、報檢、倉單質(zhì)押）等方式提供專業(yè)的物流服務(wù)，并向客戶收取相關(guān)費用。

與歐美發(fā)達國家相比，我國物流地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展迅速，但發(fā)展水平較低，其普遍存在財務(wù)監(jiān)管力度不夠、資金管理方式落后、融資難等問題。為適應(yīng)物流地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，由此給物流地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理提出了更高的要求。根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)理論，企業(yè)與經(jīng)營環(huán)境進行資源交流和互換過程中相應(yīng)產(chǎn)生出5個界面（平臺界面、伙伴界面、內(nèi)部構(gòu)造界面、客戶界面以及頂板界面）。現(xiàn)從五個界面的角度出發(fā)來分析物流地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理。

在商務(wù)模式交互界面視角下物流地產(chǎn)財務(wù)管理的基本思路是：通過加強平臺界面、伙伴界面、內(nèi)部構(gòu)造、客戶界面以及頂板界面五個交互界面的財務(wù)管理，增收節(jié)支，開源節(jié)流，促進物流地產(chǎn)項目的價值實現(xiàn)。

一、加強平臺界面的財務(wù)管理

平臺界面主要包括：法規(guī)政策；基礎(chǔ)性技術(shù)；宏觀經(jīng)濟等維度。

（一）法規(guī)政策

整章建制。物流地產(chǎn)企業(yè)要加強對稅法、會計準(zhǔn)則等法規(guī)制度的學(xué)習(xí)，建立健全自身財務(wù)制度；進行納稅籌劃，規(guī)避涉稅風(fēng)險，選擇合理方案降低或控制稅負，納稅籌劃要符合前瞻性、合規(guī)性原則，并考慮成本效益原則；有意識地加強同政府部門溝通，爭取稅收優(yōu)惠或政策扶持。優(yōu)惠政策是物流地產(chǎn)企業(yè)極其重要的無形資產(chǎn)或秘密武器，如低價取得的土地、業(yè)務(wù)特許（報關(guān)報價特許）、財政補貼等。

（二）基礎(chǔ)性技術(shù)

物流地產(chǎn)企業(yè)可考慮利用NC（Networke Computer）財務(wù)平臺，組織進行會計核算，全面真實及時反映經(jīng)營活動，縮短與客戶數(shù)據(jù)傳遞鏈條，縮短對賬時間，提高結(jié)算效率。

（三）宏觀經(jīng)濟

物流地產(chǎn)企業(yè)要加強對宏觀經(jīng)濟的研判，關(guān)注資本市場、貨幣政策、利率、CPI等變動趨勢，為籌資策劃、服務(wù)定價等提供決策參考。

二、加強伙伴界面的財務(wù)管理

伙伴界面主要包括：資本性項目供應(yīng)商，如工程承包商、生產(chǎn)設(shè)備供應(yīng)商等；經(jīng)營性項目供應(yīng)商，如運輸裝卸外包商、物業(yè)外包商、報關(guān)報檢外包商等。

（一）資本性項目供應(yīng)商

投資成本的控制是項目成功的重要因素。投資成本對投產(chǎn)后項目存續(xù)年度的投資回報率都產(chǎn)生持續(xù)影響。建設(shè)期投資成本的節(jié)約意味經(jīng)營期贏利能力的增強。

（1）對于工程承包商。首先從方案設(shè)計入手，根據(jù)商務(wù)計劃和商務(wù)需求，采用多方案比較，選擇最優(yōu)方案（方案設(shè)計環(huán)節(jié)節(jié)約成本在70%-80%，施工環(huán)節(jié)節(jié)約成本最多在20%-30%）。其次進行公開招投標(biāo)，對監(jiān)理、施工、材料等各個環(huán)節(jié)全部通過公開招標(biāo)，嚴(yán)格按照有關(guān)程序和財務(wù)管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，項目操作陽光透明。再次嚴(yán)把工程實施質(zhì)量，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計方案，盡量減少不必要設(shè)計變更，努力控制變更費用增加。最后嚴(yán)格期中支付與竣工結(jié)算，對施工單位報送資料的真實性合法性要進行嚴(yán)格審核。

（2）對于大宗生產(chǎn)設(shè)備供應(yīng)商。采用公開招投標(biāo)，通 過最低價格或最優(yōu)性價比確定供應(yīng)商。

（二）經(jīng)營性勞務(wù)供應(yīng)商

物流地產(chǎn)企業(yè)為集中精力于核心業(yè)務(wù)的經(jīng)營，通常將部分低端或非核心業(yè)務(wù)采用勞務(wù)外包方式，如運輸裝卸、物業(yè)管理、食堂等。由于向經(jīng)營性勞務(wù)供應(yīng)商支付的費用在核算時進入當(dāng)期成本費用，因此該類支付金額的高低直接影響當(dāng)期損益。如果勞務(wù)外包價格確定不合理、承包方選擇不當(dāng)，業(yè)務(wù)外包監(jiān)控不嚴(yán)、服務(wù)質(zhì)量低劣，會導(dǎo)致項目公司利益受損，難以發(fā)揮業(yè)務(wù)外包的優(yōu)勢。

對經(jīng)營性勞務(wù)供應(yīng)商進行成本控制思路是：首先采用公開招投標(biāo)方式從服務(wù)、價格、資信、實力等方面綜合比較選定供應(yīng)商；其次協(xié)助或督促外包商優(yōu)化操作流程，對其服務(wù)質(zhì)量、效率、差錯等方面作出持續(xù)綜合評判；最后考慮結(jié)合科技手段壓縮外包單位現(xiàn)有或增長編制，如停車場考慮使用智能IC卡道閘，從而壓縮外包人員編制節(jié)省外包成本。

三、加強內(nèi)部構(gòu)造界面的財務(wù)管理

內(nèi)部構(gòu)造界面是企業(yè)與內(nèi)部環(huán)境進行資源交流互換的界面。內(nèi)部環(huán)境主要由股東、員工及各項資產(chǎn)等構(gòu)成，是企業(yè)經(jīng)營的基本資源。

內(nèi)部構(gòu)造界面財務(wù)管理主要包括：財務(wù)流程、財務(wù)預(yù)算、資金籌措、資產(chǎn)管理以及倡導(dǎo)節(jié)約五個維度。

（一）財務(wù)流程規(guī)范化

（1）落實錢帳分管、印鑒分管，突出內(nèi)部牽制，嚴(yán)格執(zhí)行不相容職務(wù)分離原則（授權(quán)批準(zhǔn)與業(yè)務(wù)經(jīng)辦、業(yè)務(wù)經(jīng)辦與會計記錄、會計記錄與財產(chǎn)保管、業(yè)務(wù)經(jīng)辦與稽核檢查）。

（2）加強付款審核。嚴(yán)格審核采購預(yù)算、合同、相關(guān)單據(jù)憑證、審批流程等內(nèi)容，審查發(fā)票的真實性、合法性和有效性。

（3）嚴(yán)格遵守支付審批程序和審批權(quán)限。大額資金支付業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)嵭屑w決策審批或者聯(lián)簽制度。

（4）建立健全財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系，對償債、投資、營運、盈利四類風(fēng)險指標(biāo)進行動態(tài)監(jiān)測。對存在或隱藏的風(fēng)險做到充分提醒，對發(fā)現(xiàn)的危機苗頭做到超前預(yù)防、及時控制。

（二）財務(wù)預(yù)算精細化

加強預(yù)算管理 預(yù)算是將企業(yè)經(jīng)營導(dǎo)向預(yù)定目標(biāo)的有效工具。認真進行預(yù)算編制，及時跟蹤預(yù)算執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)異常情況，分析原因，并研究采取必要的控制措施。

（三）資金籌措多元化

（1）籌資路徑多元化。包括：吸收戰(zhàn)略投資者、留存收益積累、銀行借款、商業(yè)信用等方式。

（2）重點關(guān)注利率風(fēng)險、籌資成本、流動性風(fēng)險。合理利用財務(wù)杠桿，拉高投資回報，同時要努力控制財務(wù)成本。

（3）加強資金計劃性，將賬戶存款進行階梯存儲，在保證工程支付及經(jīng)營正常運轉(zhuǎn)前提下，盡量壓縮活期比例，從而取得無風(fēng)險收益最大化。

（四）資產(chǎn)管理制度化

（1）加強貨幣資金管理。現(xiàn)金業(yè)務(wù)要日清日結(jié)、帳款相符，嚴(yán)禁白條抵庫；銀行存款日記帳與銀行對帳單要及時核對，每月定期編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。

（2）加強預(yù)付賬款及定金的管理，涉及大額或長期的預(yù)付款項，定期進行追蹤核查。

（3）定期對存貨和固定資產(chǎn)進行盤點清查。發(fā)現(xiàn)問題，查找原因，追究責(zé)任。

（五）開源節(jié)流，倡導(dǎo)節(jié)約

倡導(dǎo)綠色節(jié)能，新建項目考慮建筑節(jié)能或引入合同能源（EMC）管理，控制運營成本（與節(jié)能服務(wù)公司簽訂節(jié)能服務(wù)合同，從節(jié)能效益中支付給節(jié)能公司的合同費用的節(jié)能模式）。

四、加強客戶界面的財務(wù)管理

客戶界面是企業(yè)與現(xiàn)有或潛在的下游客戶進行資源交流和互換的界面。

（1）定期與客戶核對應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、預(yù)收款項等往來款項。

（2）根據(jù)客戶回款等情況對客戶資信進行動態(tài)評估。對于異常、逾期客戶重點關(guān)注，及時預(yù)警，必要時通知業(yè)務(wù)部門采取限制貨物出倉、停止作業(yè)或繳納保證金等措施，避免壞賬或遭受欺詐。

（3）關(guān)注客戶收入結(jié)構(gòu)變化，定期對客戶收入貢獻進行分析排序，并對已采用或擬采用的廣告宣傳、折讓等營銷效果進行測算，為市場定價提供決策支持。

五、加強頂板界面的財務(wù)管理

頂板界面是企業(yè)與競爭環(huán)境進行資源交流和互換的界面。競爭環(huán)境包括競爭對手、潛在進入者和替代品提供商。頂板越高，企業(yè)的生存空間越寬。

（1）加強同業(yè)調(diào)研（通過政府部門、行業(yè)協(xié)會及中介第三方等），掌握同業(yè)建造成本、租金價格、營銷策略、客戶群等，并對相關(guān)信息進行數(shù)據(jù)分析，為公司營銷策略及價格制定提供依據(jù)。

（2）加強財務(wù)數(shù)據(jù)及商業(yè)機密的保密工作。如：工程標(biāo)底、每一客戶的出租單價、客戶回款情況。標(biāo)底泄漏引發(fā)不公平競爭，最終公司利益受損；甲客戶的帳款拖欠若被乙客戶獲知，可能對乙客戶形成負面示范；業(yè)務(wù)毛利率被外包單位獲知，有可能成為外包單位逼宮漲價的隱性理由。

（3）企業(yè)機密資料要納入特別管理，對知悉人員范圍嚴(yán)格限制或簽署保密協(xié)議，確保企業(yè)木桶嚴(yán)絲合縫，滴水不漏。

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