基于不同方面分析房地產開發成本核算規范措施

劉芳

摘要：房地產是國民經濟發展的重要支柱產業，同時房地產業作為一個社會消費熱點，也聚焦了一些社會供需矛盾，在國家宏觀調控政策下，房地產業降低成本追求利潤是關鍵。本文在分析房地產開發成本因素基礎上，提出現階段房地產業如何控制開發成本和進行成本核算的措施。

關鍵詞：房地產開發企業 開發成本 成本核算

在房地產開發過程中，如何加強對建筑工程的成本核算管理，是建筑企業適應市場經濟的重要前提條件。近些年，房地產市場過熱問題已經引發了一些列的社會矛盾，國家在宏觀政策方面積極的進行了調控，同時，由于市場原材料價格和勞動力成本的不斷上漲，這對于房地產市場來說，成本核算問題意義重大。

一、房地產企業的開發成本的組成

房地產企業的開發成本是指在一定時期內開發生產銷售的房地產的產品所付出的代價即全部的費用支出。房地產企業的開發成本一般由三部分構成：土地、土建以及設備費用，配套費用于其他費用支出，管理費用與籌資成本。土地、土建與設備費用是與社會同期土地價格、人工成本以及設備輸出相關聯的，其變化因素受人為控制性較小。而配套費用、管理費用、籌資成本及其他費用支出是成本控制中變化大、人為控制性的成本因素，這包括項目方案設計優化、水電煤氣與市政設施等配套設計、建設周期管理、投資風險控制等成本，其中，配套及其他費用是房地產開發中受外界影響最大的成本因素。

二、房地產企業開發成本的影響因素分析

房地產企業的開發成本的影響因素主要表現在以下幾個方面：

（一）項目開發設計方案不完善

項目開發設計方案不完善，容易導致在編制過程中因施工條件差異出現借用定額的現象，特別是對于跨區施工的核算定額管理存在偏差大，要針對跨區域施工的定額和不同的施工條件來區別對工程核算標準。

（二）綜合管理的意識不強

目前，我國由于設計部門、建設單位和施工單位相互之間缺乏有效的溝通，工程監理部門很少參與到決策分析與投資管理中。因此，大多數的工程核算管理只是處于階段性的子項目管理上，對建筑工程的全過程很難進行有效的綜合管理。

（三）核算管理制度不完善

在核算周期、核算項目管理、成本的分配與結轉、核算對象的明確、竣工項目的成本結轉等方面的制度不明確，尚未形成規范的統一管理體制。

三、房地產企業的成本核算及規范措施

房地產企業的成本核算一般要從三個方面考慮，確認成本核算的對象，費用的歸集及分配方法，計算成本周期。由于房地產企業的規模和經營項目開發的周期的差異，要根據企業自身的生產工藝及特點來選擇。加強房地產企業的成本核算，需要規范以下措施的落實：

（一）明確房地產開發成本的核算對象，要根據不同情況加以確定

現代房地產開發對于開發項目的要求多樣化，使得成本核算對象復雜化，往往造成概念不清，無法明確核算的對象。這就需要成本核算時要根據工程的用途、地點、施工條件、施工隊伍的差異等因素分別處理。對于獨立編制預算的項目設計以及獨立施工的單項開發工程、結構類型與開發地點以及施工進度相近的群體開發項目，可以作為一個獨立的成本核算對象。而對于大型的開發項目，由于工期較長、規模較大，并且在施工過程中由于需要分批安排進度。在核算時必須對竣工項目及時的進行核算，這就要求將這類的大型開發項目劃分多個核算單元，確定不同核算對象。

（二）確定開發成本的歸集、分配與轉結核算

一般來說，一些直接費用可以直接計入，開發成本中，比如建安工程費發生時可以直接進入開發成本中。有一些間接費用屬于多種產品共同負擔的費用，應當將其行歸集后采用合理的方法再分配到產品的成本中。像配套設施費等費用分配就是需要按照會計準則規定進行分配后計入成本中。如：按規劃建設面積為標準分配的前期發生的基礎設施和配套設施費以及工程費等，具體的操作是發生時記入開發成本項下的二級科目的前期工程或者費配套設施費等賬戶中，等項目竣工后，再按項目規劃建設面積重新分配，分別計入有成本中。

（三）成本核算項目的合理設立

對于開發過程中產生的土地拆遷補償費、基礎設施費、公共配套費、前期工程費等等費用，本著便于分析研究、便于管理結算的原則，合理的劃分核算項目，不能羅列太多盡量合并。對于不同進度的開發項目，還要根據工作進度和付款情況，按合同進行明細核算。

（四）要明確成本核算周期，重視項目竣工成本結轉核算

由于房地產企業具有開發產品周期長的特點，因而按生產周期核算趨于合理。為了計算經營利潤，考核經營業績和結清稅款，需要計算出項目的總成本和可銷售面積的單位開發成本。對于開發規模小的，地塊較少的項目，開發的周期較短，可按項目開發周期單獨核算。對于開發規模大的開發項目，周期較長的，可采用完工進度百分比法或按照開發物業類型分門別類的進行核算。

總之，房地產企業的成本核算需要規范的核算項目確定、明確房地產開發成本的核算對象、落實核算制度、確定開發成本的歸集分配與轉結核算、明確成本核算周期。

參考文獻：

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