住房抵押貸款保險現狀初探

陶 沙

(淮北師范大學數學科學學院,安徽淮北 235000)

住房抵押貸款保險現狀初探

陶 沙

(淮北師范大學數學科學學院,安徽淮北 235000)

房地產的發展帶動了商業銀行住房抵押貸款業務,而過度累積的抵押貸款已經將房地產行業與商業銀行緊緊綁在一起,西方發達國家推行的住房抵押貸款保險可以有效化解商業銀行的信用風險。我國在借鑒西方先進經驗的同時,更應結合我國保險、房地產銷售和房地產抵押貸款的現狀,確定未來的發展方向。

住房抵押貸款保險;現狀;發展前景

近年來,我國房地產行業逐漸成為與國民經濟高度關聯的產業,與房地產直接相關的產業達到60個;而金融機構給房地產提供的開發貸款、土地貸款和個人住房按揭貸款已經高達幾十萬億。隨著房地產泡沫的逐漸顯現,商業銀行信貸風險隨之加劇,而借款人一旦違約,損失的不僅僅是商業銀行本身,而是每一個提供資金的儲戶。為避免商業銀行與國民蒙受經濟損失,使用信貸相關衍生品之一——住房抵押貸款保險來化解房貸風險成為各國政府關注的重點。

一、發達國家的住房抵押貸款保險現狀

美國最早開始推行住房抵押貸款保險,它主要指由借款人向保險機構購買保險,當借款人違約時,由保險公司對金融機構實施賠付的一種保險機制。[1]這是一種金融機構、保險公司以及借貸者三方受益的模式,故而在美國得到廣泛的推廣。

1.美國住房抵押貸款保險業務

1911年,美國聯邦政府就通過法律允許私營保險公司開展抵押貸款保險業務,然而相關業務并未有效開展。1929年至1933年的經濟大蕭條致使居民無力償還貸款而失去房屋,商業銀行因無力收回房貸和作為標的物的房屋貶值而破產,因此房貸抵押保險成了政府大力扶持的“救市措施”。1934年成立的聯邦住宅管理局(FHA),在政府的支持下為居民提供常規抵押貸款保險。1944年成立的退伍軍人管理局(VA),主要為合格的退伍軍人及其配偶提供部分抵押貸款擔保,但有別于FHA提供的100%擔保。1957年,提供非常規抵押貸款服務的第一家私營抵押貸款保險公司在美國威斯康辛州成立。1973年美國抵押保險公司協會誕生,美國的抵押貸款保險業務進入飛速發展時期。

2.加拿大住房抵押貸款保險業務

加拿大的抵押貸款保險與美國基本類似。1954年加拿大聯邦政府通過了“國家住房法”,規定首付比率低于25%時必須購買抵押貸款保險,但可享受降低首付比率最低至10%。區別于美國的投保對象為中低收入者,加拿大對投保對象幾乎無限制。

3.法國住房抵押貸款保險業務

法國的住房貸款保險實施團體險單的形式,與美國、加拿大等國的最大區別在于,借款人一旦不能歸還貸款,由保險公司繼續償還本息,但房屋仍歸借款人所有。法國的房屋險以其嚴格的資格審查手續、保險的高強制性以及穩定的保險費率著稱。

4.日本、德國住房抵押貸款保險業務

日本是地震高發國家,房屋損毀幾率大,房屋地震險成了日本抵押貸款保險中的代表。1995年神戶地震以后,日本政府大力推行房屋地震險,細致地規定了在全部損毀、半損毀以及輕微損毀的不同情況下,應采取的賠付方法、賠付比率以及保險費率。而德國政府推行一種特殊的“房屋受災險”,業主平時需繳納保費,當房屋損毀后,專業評估師鑒定應賠付的總金額,由保險公司支付足以重建房屋的全部費用。[2]205

二、我國開展住房抵押貸款保險業務現狀

我國曾在1998年推行過住房抵押貸款險,但是由于制度不健全、購房者不理解等種種原因,被批判為“強制消費的保險”。2005年工商銀行率先取消房地產保險的強行征收,其他銀行也在市場競爭下逐步取消為借款人加購保險的業務。隨著中國樓市泡沫的顯現,房價不斷推高,更多的人選擇抵押貸款購房,商業銀行的風險隨之加劇。2007年美國次貸危機給中國樓市帶來警示,作為信貸相關衍生品的抵押貸款保險化和抵押貸款證券化開始發展起來。

房地產業作為典型的資本密集型產業,整個生產環節都需占用大量資金,由于開發商自有資金有限,故而對銀行信貸有極強的依賴性。保險公司推行的房貸險,可以有效分散金融機構的違約風險,同其他險種相比,具有損失概率低、損失幅度高的特殊性。借款人在辦理個人住房抵押貸款時購買房貸險,只需要支付一小部分現金,就可以保障將來房屋有意外損失或者借款人本身無力償還債務時,有保險公司對房貸余款墊付賠償。如果操作得當,這將是三方受益的有效市場機制。

1.中國保險市場上的房貸險

美國為了保障貸款購房者的利益,出臺了與房貸險相配套的抵押壽險(或信用壽險)、失業抵押壽險和所有權保險。政府與私人機構提供的房貸保險帶有明顯的社會福利性質,保障的是低薪階層利益。我國房貸險尚處于起步階段,目前主要有三類：[1]

(1)房屋損失險。對在還貸期間的所保房屋的安全提供保障,對于不可抗力造成的房屋損失以及為搶救房屋財產而支付的費用,保險公司按照合同進行賠付;

(2)還貸保證險。對在還貸期間的借款者人身提供保障,對于借款者由于意外死亡或喪失還款能力時,保險公司按照合同替借款者本身向銀行支付剩余貸款;

(3)兩全型保險。投保人可以根據自己的貸款年期和貸款總額選擇相應的保障期限和保額,更合理地分配每一分保費。保障期內,被保險人一旦發生身故或全殘,其家人即可獲得相應的賠償,用以償還剩余貸款。

2.中國國情抑制了房貸險的推廣

由我國目前現存的三類房貸險不難看出,與西方先進的保險體系差距甚遠,而且還存在著繳費與受益的嚴重扭曲。無論是房屋損失險、還貸保證險還是兩全險,繳納保費的是借款者個人,享受保險公司賠付的是商業銀行。房貸險的實施從本質上來說僅僅滿足了商業銀行規避風險的需求,并沒有切實為貸款者提供利益。房貸險未能得到有效推廣的主要原因有：

(1)我國資本市場不成熟,相關的體系沒有建立。當前部分房貸險業務,也是商業銀行基于防范自身風險開展的,并相應地向保險公司征收手續費,相關的業務也都是在商業銀行辦理,并不能夠達到銀行、保險公司和借款人三位一體的結構。

(2)中國國民由于金融風險意識差,保險意識薄弱,對銀行在辦理個人住房抵押貸款時要求購買個人住房保險這一行為的作用和意義不能理解,居民在購買房貸險時只看到自己支付的保險費用,無法預見利益。

(3)具體條例不夠合理,細則不夠完善,而且近年來個別保險公司的業務員在推銷保險時,利用了百姓的知識貧乏,強制銷售甚至實施欺詐行為,嚴重損壞了中國民眾對保險行業的信任。

(4)政府扶持力度不夠?？v觀國外成熟的房貸險市場不難發現,政府以國家信用對房貸險的扶持是其業務廣泛開展的關鍵因素,而我國目前主要是銀行和保險公司自身在試探性推廣,收效甚微。

3.中國房貸險的發展前景

貸款者購買房貸險后,可享受保險公司提供的身份證明,降低首付比率,減輕還貸壓力。當房屋或者貸款者自身出現意外,由保險公司對其剩余貸款予以賠付,貸款者仍享有房屋所有權。這是相對理想的房貸險前景,我國距離這種前景還有相當遙遠的距離,目前的努力方向主要集中在：

(1)政府的政策扶持。政府應該以自身信用為基礎,加快金融市場的改革,為住房抵押貸款保險的發展提供寬松的環境;建立專營的住房抵押貸款保險公司,將業務辦理場所從商業銀行轉到保險公司內部,杜絕貸款者產生的銀行強制銷售房貸險而產生的抵觸情緒。

(2)保險公司合理定價。關于房貸險的定價機制,保險公司應按照貸款全款定價還是實施階段定價仍未達成共識。在合理定價的基礎上,保險公司應對貸款者進行信譽評估以及身體狀況評估,提交給銀行可靠的信用數據。

(3)梳理清各類房貸保險之間的法律關系,分清信用保險與保證保險,在投保時做到條款清晰,賠付責任明確。

(4)加強保險公司之間的協作,杜絕惡性競爭。保險監督部門加強對保險從業人員的培訓,加強行業自律,為住房抵押貸款保險的發展提供健康的環境。

[1] 百度百科：房貸險[EB/OL].(2013-09-30)[2013-10-06]. http：//baike.baidu.com/view/243561.htm.

[2] 段昆.美英法荷住房抵押貸款保險制度比較[J].經濟管理論壇,2006(3).

[3] 薛紅紅.我國住房抵押貸款保險問題研究[D].石家莊：河北經貿大學,2013.

責任編輯：紅 艷

F840.629

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1671-8275(2014)01-0058-02

2013-10-15

陶沙(1987-),女,山東海陽人,淮北師范大學數學科學學院應用數學專業2011級碩士研究生。研究方向：金融數學。