蚌埠為何沒有被房地產綁架

王煉利

蚌埠淮河文化廣場周邊的房地產。CFP供圖

“2012年全市共銷售商品房總面積269.56萬平方米，同比增長33.9%，我市商品房屋銷售增幅位列全省第一位。”這是2013年1月底《淮河晨刊》刊登的一則新聞?！拔沂小保词前不盏牡丶壋鞘兄弧霾?。

其實， 2012年蚌埠商品住宅銷售面積的同比增長率更高達45.6%。在2012年，商品住宅銷售量還能發生百分之四十五的增幅，全安徽也只有蚌埠了。同時段的省會合肥，此項增長率是4.8%，安徽全省此項的平均增長率是7%；全國的此項平均增長率只有2%。

不過，這與“房地產熱”無關。

解釋這個問題，只需要一句話：2012年蚌埠商品住宅銷售量比上年增長45.6%，是因為蚌埠所轄三個農業縣的縣城商品住宅銷售“大發動了”， 縣城商品住宅銷售占了蚌埠全市商品住宅銷售的42%。

說得準確些，三個縣的縣城商品住宅銷售從2010年起就“發動了”。這一年，銷售量比上年增加了一倍，2011年，銷售量占到蚌埠全市銷售量的41%。而市區的商品住宅銷售量可觀也就不過是回到了2009年的水平。其實，商品房銷售總面積269.56萬平方米，商品住宅銷售總面積243.35萬平方米，拋在滔滔“房?！敝?，本來是不值一提——僅僅是同期合肥商品房銷售面積和商品住宅銷售面積的21.7%，而早在十年前的2003年，合肥的商品住宅銷售面積就達到了244萬平方米。合肥2012年一年的住宅銷售面積，蚌埠要歷時八年才能達到（2005～2012年）。

于是一切歸于平淡無奇。

全國在“發燒”，蚌埠未“發熱”

要讓蚌埠的房地產市場發熱發燒，很難。

不是蚌埠人缺乏市場經濟意識，恰恰相反，蚌埠是全中國較早走上“住房商品化”道路的城市，比全國性的“住房商品化”足足早了十八年！

1980年8月，蚌埠市頒發市委文件《住宅商品化試行辦法》。到1985年，蚌埠市區內商品住宅平均售價是每平方米410元，營業用房每平方米600元，市郊商品住宅每平方米280元。從1980年到1985年，蚌埠共出售商品房31.17萬平方米，其中住宅為26.45萬平方米，出售給個人的住房面積是8645平方米。

蚌埠幾十年一貫制地不斷建造新城區和對舊城區進行改建，進入了二十一世紀后，蚌埠城區的破敗住房占住宅總面積的比重并不多，蚌埠人“舊貌換新顏”的要求就沒有那么迫切。2008年，蚌埠市政府制定了《蚌埠市城市住房建設規劃（2008～2012》，將經適房、廉租房、拆遷安置房的建造與商品房的建造同步進行，并且規劃經適房、廉租房、拆遷安置房要占新建住房總量的46%。兩年后又制定《蚌埠市城市住房建設規劃（2010～2008）》，廉租房、公租房、經濟適用房三年建造1.57萬套，拆遷安置房三年建造5.16萬套。新規劃將保障性安居房的建設套數比2008年大大增加，普通商品房建設套數則比2008年減少。而在實際執行中，2011年的保障性安居房竣工了1.24萬套，新開工3.18萬套（見《安徽統計年鑒（2012）》）。蚌埠市區有戶籍戶31.83萬戶（2012年），能為其中5%的家庭雪中送炭，能讓其中16.2%的家庭拆遷后得到“安居”， 這樣的規劃是顆定心丸，讓蚌埠人在年年看漲的房價前能定下心來。

所以，到目前為止，蚌埠沒有發生 “房地產熱”。以下五個方面，是蚌埠房地產“不熱”的標志。蚌埠商品住宅投資占固定資產投資比重多年來低于全國和全省的平均水平；蚌埠的住宅銷售量保持了平穩增長；住宅銷竣比處在良好狀態，銷售面積、竣工面積和新開工面積的關系達到了“和諧”；住宅成交價遠低于全國平均水平的城市難以“炒熱”房地產市場；蚌埠商品住宅銷售單價的漲落難以按房地產商的意志“我行我素”。

需防“商業地產熱”

蚌埠的“住宅地產”未熱，但需要防“商業地產熱”。

如前所言，蚌埠在1949年時的建成區面積只有4.7平方公里，如今的建成區面積是109平方公里。這109平方公里上的住宅都是1949年后建成的，即使現在要改造的“棚戶區”，也都不早建于1949年前。

因此，蚌埠防“房地產熱”，就是需防讓民房為商業用房不恰當讓路的過度拆遷。預防為了提升蚌埠城市地位將鬧市區一股腦兒造大型商業建筑群。

義烏蚌埠國際商貿城已經開張。位于淮河北岸空曠偏遠的地區。拆掉二馬路的小商品市場，在蚌埠繁華源頭的風水寶地打造出高峻巍峨的現代商務區，應該是政府規劃。

這種規劃和思路，全國城市到處可見。蚌埠到現在才做，已經慢了好幾拍。這說明蚌埠在學樣?？上W的不是好榜樣。

以往的城市改造往往將改造方案放在沙盤里，讓權力層來選擇，改造后的城市面貌體現的是個別權力中人的審美情趣、審美理念和領導意志。讓市場配置資源，城市改造就不能這么搞，就要讓權力層的意志向柴米油鹽小人物的生存發展需要轉移。當初二馬路小商品市場的建設雖然體現了當時領導的意志，但是這個意志與民心民意吻合。蚌埠市民以用錢投票的方式表達了他們對小商品市場的喜歡，南來北往的個體商販云集在此，與蚌埠人共同打造了二馬路二十多年的欣欣向榮。

如今，二馬路上老百姓自己經營出來的繁榮馬上要徹底不復存在了。二馬路將集體搬遷到新建的義烏國際商貿城。面對交通不便地段偏僻人氣缺乏等現實問題，政府給予在一定時間段內免攤位費的優惠。然而，缺乏人流人氣是市場的問題，市場問題不可能以政府補貼錢的辦法來解決。既然政府不能拉人過來消費，義烏國際商貿城何時能再現二馬路的熱鬧就是未知數。

事實上，真正的市場和繁榮的城市從來都是底層社會人們自己筑出來的，與政府沒有關系。中國的千年古鎮從來沒有因為王朝更替而廢掉。而蚌埠能形成“市面”直至成為安徽市第一個建制市，一百年前兩萬名在此建造淮河大橋的民工立下首功。他們在兩年造橋中的一切凡人需求，是蚌埠建“市”過程中的開張買賣。造橋的民工為蚌埠的開張做了第一筆買賣，是他們讓蚌埠有了“市面”，才有日后蚌埠的日進斗金。

城市的存在是為了給市民提供生活方便就業方便，于是，無數小市民建造了城市；因此，如何將城市的發展更有利于居住更有利于就業，市民應該有更多的發言權。而中國社會真正發展到了“市場在配置資源中有決定性的作用”，政府主導的大動遷也就不可能發生了。

與義烏國際商貿城缺乏人氣缺乏人流相反，蚌埠的萬達廣場前景可以樂觀。

2011年，萬達來到了蚌埠。是萬達看好蚌埠？不！萬達只是看好如今已經叫“萬達廣場”的這個地塊。如果沒有這塊讓萬達中意的地段，萬達不會進駐蚌埠。

是什么讓萬達中意？三個字：聚人氣。

為萬達“聚人氣”打前站的，是光彩大市場。與萬達廣場面對面的光彩大市場，占地面積1780畝，建筑面積150萬平方米 ，2003年建成營業后，已經積攢了整十年的人氣。萬達恰恰撿了這個便宜——積攢人氣是最費時費力的，義烏國際商貿城開頭之難就難在這里。萬達廣場的周圍雖然也早已經建設了一些中高檔樓盤，但缺乏能匯集開合人流的集中又上檔次的商業建筑群。萬達是在光彩大市場已經積攢了人氣的基礎上，來引領人氣。到時，萬達會吸引周圍的樓盤、光彩大市場、汽車南站、張公山老住宅區的人流以及市政府的公務員群體，萬達讓各種消費層次的人群在萬達廣場及附近流動起來，用人群流帶動錢幣流。

萬達以前不來，與蚌埠市民收入不高無關。如今來了，也并不嫌蚌埠市民錢少。因為商品房從來不是為窮人建的，萬達也不例外。萬達只是對人氣感興趣。萬達明白，“人氣”，歸根結底是“窮人”帶來的，所以萬達不拒絕“窮人”，所以萬達的一流商廈特意要與下里巴人云集的光彩大市場面對面。

不成功的“廣場設計”和其他商業規劃，關鍵是設計者規劃者不明白人氣是“窮人”帶來的道理，總是刻意要與“窮人”拉開距離。于是就聚不了人氣。

萬達廣場也是商業房地產，但萬達進駐蚌埠之舉不是在為蚌埠的商業房地產熱助陣。它為自己助陣。

房地產“不熱”，幸運，但難說幸福！

蚌埠人沒有被裹挾到房地產熱中，是蚌埠人的幸運。卻也難說是蚌埠人的幸福。沒有被裹挾到房地產熱中的潛在一面，也正反映了蚌埠的弱勢。

弱勢首先體現在蚌埠人的“收入低”上。2012年城鎮企業職工平均工資與農民人均純收入數據顯示，蚌埠城鎮非私營企業的平均工資比全國少20%，比安徽少16%。

如果蚌埠非私營工業企業的工資標準能達到安徽省平均水平，2012年蚌埠非私營工業企業的工資總額可以增加9.34億元。這相當于蚌埠市2012年度地方財政收入中的全部增值稅、或相當于營業稅的一半，也相當于2012年蚌埠市餐飲收入總計的22%。不是要“啟動消費”嗎？如果蚌埠的工業工資標準趕上安徽工業工資的水平，其增加部分就足夠帶動消費。

安徽省的城鎮私營企業平均工資不但少于安徽省城鎮非私營企業平均工資38%，比蚌埠城鎮非私營企業的平均工資也要少26%。蚌埠城鎮私營企業的平均工資還未予公布，估計不可能高于安徽省城鎮私營企業的平均水平，也就是說，蚌埠私企從業人員平均工資比蚌埠非私企從業人員平均工資低26%已是事實，并且還要低。而在蚌埠私企的“打工者”有6.23萬人，占了蚌埠城鎮就業者的11.3%。

城鎮非私營企業從業人員屬于“單位就業人員”，他們是中國最有保障的一族。城鎮非私營企業從業人員和城鎮私營企業從業人員占了蚌埠城鎮就業人員總數的54%。余下的或從事個體工商業，或從事其他不穩定職業。

2012年，蚌埠城鎮居民人均可支配收入20629元，低于全國水平16%，低于安徽省水平2%，在安徽第十六個地級市中排名第8位。

2012年制定的《蚌埠市普通住宅小區物業服務收費管理辦法》決定，2012年新定的物業管理收費標準維持在2005年水平，即每平方米從0.2元到0.75元不等，但準許有20%的浮動。原因是要“充分考慮業主承受能力和我市實際” ，2012年，蚌埠市區限額以上批發零售貿易業的商品銷售總額是204億元，占安徽地級市市區商品銷售總額的3.5%，蚌埠的市區人口93.1萬，占安徽地級市市區人口的4.8%。比一比六十年前也很繁華的蕪湖市，蕪湖市2012年的商品銷售總額占全省10.2%，市區人口占全省地級市人口的6.4%。與蕪湖市民購買力相比，蚌埠的差距很大。

好在蚌埠人可以不用在“住房商品化”一條路上吊死。2012年，蚌埠市區的住宅銷售額約61億元（這些住宅中相當部分還并不是蚌埠市區居民購買的），蚌埠市區的商品銷售總額是204億元、社會消費品零售總額是235億元，如此一對比，蚌埠市民真是萬幸——他們在購買商品購買服務上的花費可以遠遠超過購買商品房的花費。

其實，如果政府再實際些，改善居民住房條件也不一定需要成片拆遷。居民接受拆遷也是需要成本的。

蚌埠的弱勢之二，不知今日蚌埠以何見長。蚌埠人不知今日蚌埠以何見長，這對蚌埠的發展很不利。它使得這塊土地上的居民對這座城市缺乏認同感，自豪感也就無以產生。

昔日的“商埠”蚌埠，今天面臨“不工不商”的尷尬。

商埠最重要的功能是流通，商業流通以交通發達為前提，如今再加上網絡通暢和快速。昔日蚌埠是皖北唯一的鐵路樞紐，是鐵路水路公路交匯之地，當然也是皖北大地物資流通的首選貿易場所。但隨著京九鐵路通車，“唯一的鐵路樞紐”地位失去；隨著市區碼頭的廢棄，水路集散功能喪失；公路客貨運雖自上世紀二十年代初就開始經營，如今卻風光不在。單說公路里程，與蚌埠毗鄰的地級市發展速度都超過了蚌埠。從2004年到2011年，滁州、淮北的公路里程增加了1.6倍，宿州、亳州、淮南增加了一倍或一倍多，唯有蚌埠，只增加了33%。

蚌埠的鐵路運輸優勢曾經無可取代，但到2012年，蚌埠的鐵路貨運量僅占安徽全省鐵路貨運量的1.1%（安徽1.23億噸，蚌埠136萬噸），公路貨運量占安徽全省的6.5%（安徽25.95億噸，蚌埠1.7億噸）。

二馬路小商品市場在后計劃經濟時代曾給蚌埠人帶來了與昔日“商埠”似曾相識的些許記憶，隨著小商品市場的北遷，“商埠”與蚌埠也將徹底告別。

若說蚌埠是工業城市，遇到的第一尷尬是這個工業城市的第一主業是什么？蚌埠工業的第一主業是煙草加工業，卷煙產量占安徽的四分之一，行業工業增加值年年列在全市工業增加值之首?？墒牵@不能做廣告。

玻璃制造業是蚌埠的強項，到2008年為止，安徽的平板玻璃產品連續多年百分之百地由蚌埠提供。隨著國家對平板玻璃的整頓、限產、需發放生產線準入證，蚌埠的平板玻璃制造已經極大地缺乏競爭力，到了2012年年末，蚌埠產的平板玻璃產量只占到全省的0.45%。

水泥制造也是蚌埠的拳頭產品，但與平板玻璃一樣，主要是供應房地產業。眼見全國的“房地產熱”逐漸降溫，水泥和水泥制成品行業恐怕難免“夕陽”。

蚌埠的橡膠輪胎外胎制造在2010年到2012年間大起大落。2011年曾增產1.92倍，增加的產量是4037.6萬條，比2011年居全國第六位的直轄市天津產量還要多，2012年則減產89.3%，減少的產量是5486萬條，幾乎等于2012年居全國第四位的廣東省全省的輪胎外胎生產量。查資料，整個中國輪胎制造行業這幾年沒有見過這樣的大起大落。是企業決策失誤？是盲目投產又盲目減產？還是其他原因？不得而知。

蚌埠是有名牌工業產品的。不過蚌埠似乎還不習慣“包裝”?！鞍b”不等同欺騙，市場經濟需要名實相符的包裝。

倒還是蚌埠的農業，還能留下若干遐想余地。

蚌埠農民的人均純收入已經超過了安徽省平均水平。比全國的人均水平僅相差3%。一個家庭如果承包二十畝地，一年下來有二、三萬元的收入，農民對此很滿足，因為這比到城里打工要賺得多。蚌埠農民買商品住宅的勢頭，看樣子也會趕上城區。

除了花生、梨和蔬菜，蚌埠農村能提供的農產品的份額并不大，基本夠城市自給。蚌埠有名的是花生，花生產量占全省41%。蚌埠花生產于固鎮，質優，但同蚌埠的優質工業品一樣，也是沒有被“包裝”。于是，固鎮農民惱怒于其他省份的花生賣低價，認為這影響了固鎮花生的銷路。其實同類產品完全可以不同價，質優的產品特別是地域性強不能在異地復制的質優產品，更有理由賣高價。這才體現出市場經濟由市場來配置資源的特點。2001年，廣東增城一株四百多年的荔枝樹掛的荔枝，賣出了5.5萬元的高價，第二年，這株荔枝樹掛的荔枝有20多人來競價拍賣，其中有顆荔枝以55.5萬元成交。所以，圍繞固鎮花生可做的文章遠遠沒有做足！

看來，需要為蚌埠有特點特色工農業產品、飲食業產品有計劃地做些實在的“包裝”，不僅為了“賣”，更是為了讓蚌埠人去感受“認同”兩字，由“認同”再產生自豪！

蚌埠的弱勢之三，缺乏對蚌埠文化的認識，缺乏對本地文明的傳承意識。如果說蚌埠人對“商埠”蚌埠還算有點印象，對“文化蚌埠”的認識就全然欠缺。

從上世紀二十年代開始，蚌埠的“城市化”已經與大城市同步，要不怎么叫“小上海”？這讓在此謀生的蚌埠人活得有情趣。琴棋書畫，蚌埠人都在把玩，精致的亭臺樓閣花園，不遜蘇州揚州杭州。京劇名角紛紛來蚌埠大劇院獻藝的同時，底層社會人力車夫碼頭工人也能在棚戶區欣賞江淮家鄉戲。華昌街雖然以旅館多娼妓被詬病，但也是華昌街的旅館老板首先拒絕娼妓進旅店，開了風氣之先。蚌埠特別值得一提的是在上世紀四十年代，不長的二馬路云集了商務印書館、中華書局、開明書局等中國最著名的圖書出版機構11家。這應該是蚌埠最值得自豪的記憶。

今天，當步入蚌埠最大的書店淮河路圖書城，會發現買不到一張蚌埠地圖。據介紹，蚌埠地圖已經多年沒有印刷?？墒窃缭?915年，那時的蚌埠街區才兩、三平方公里，第一張蚌埠地圖《蚌埠街圖》已經誕生。如今的蚌埠，城市面積601平方公里，全部土地面積5920平方公里，“蚌埠地圖”要附在《安徽省地圖》邊上才得以露出那么一小塊地方！

蚌埠沒有“被房地產”，蚌埠人民幸運?？偨Y沒有“被房地產”的各種原因，是為了蚌埠人民的幸福！

（作者為獨立撰稿人）