意大利不動產登記制度研究

陳 曉 敏

意大利不動產登記制度研究

陳 曉 敏*

在意大利法律實踐中，不動產登記制度甚至超越了法律傳統和邏輯理論的重要性，直接制約著物權變動模式的立法選擇。意大利不動產登記制度體現了大陸法系兩種主要登記制度類型的融合：它在法國模式的基礎上形成和發展起來，確立了物權變動的意思主義原則和登記的對抗效力，以及對登記實行形式審查，不動產登記簿采人的編成主義體例等規則，之后又受到德國法律理論和實踐的深刻影響。但這種影響仍主要體現在微觀制度層面，滲入到以法國模式為樣本確立的登記制度體系內部，在共通互補之處融合，在彼此排斥之處替代。前者如對不動產登記公信力的有限承認、登記機構受行政機構和司法機構雙重管轄等；后者主要體現為不動產登記簿向物的編成主義的改革，但是最終囿于現實條件未能實現。

不動產登記；物權變動；登記對抗主義

大陸法系國家基于不同的物權變動理論，形成了兩種主要的不動產登記制度類型：法國模式與德國模式。前者采用物權變動的意思主義原則，賦予不動產登記對抗第三人的效力；后者確立了物權變動的形式主義原則，登記作為不動產物權變動的生效要件，具有設權效力。

這兩種不動產登記制度的分野不僅體現在法律原理層面，也體現在技術操作層面。例如，法國模式中，不動產登記機構隸屬于行政體系，對登記實行形式審查，不動產登記簿采人的編成主義，間接公示不動產上的權利變動狀況；而在德國模式中，登記機構不僅對登記申請進行形式審查，還對當事人合意的真實性及其行為能力進行審查，該審查被置于司法體系的掌控之下，不動產登記簿采取物的編成主義，直接公示不動產權利變動狀況。

意大利不動產登記制度則處在這兩種模式之間，先后受到兩者的影響。它總體上是在法國模式的基礎上形成和發展起來，無論是在法律效力方面確立登記對抗主義原則，還是在技術層面采用人的編成主義方法，都彰顯了法國模式的特色；同時，它又是一個更為錯綜復雜的體系。這一方面體現在，意大利境內不同登記制度模式的并存，除采用法國式不動產登記制度外，奧地利式的不動產登記制度在意大利境內一些省份仍然沿用至今；另一方面也體現在，意大利自1865年民法典確立法國登記制度模式時，就已經開始越來越多地受到德國法學理論和實踐的深刻影響，并在1942年民法典的不動產登記規范中體現出來。但這種影響仍主要是在微觀制度層面，不涉及基本原則和規則的選擇，而是滲入到以法國模式為樣本確立的登記制度體系內部，在共通互補之處融合，在彼此排斥之處替代。前者如對不動產登記公信力的有限承認、登記機構受行政機構和司法機構雙重管轄等；后者則主要體現為不動產登記簿向物的編成主義的改革，盡管此點最終囿于現實條件未能實現。

一、不動產登記的效力基礎：物權變動模式

登記作為不動產物權公示的主要工具，應當被賦予怎樣的法律效力是不動產登記制度的一個核心問題，對整個登記制度的面貌和機理的形成具有重要意義：若登記僅具有對抗第三人效力，不影響當事人之間的法律關系，則不構成當事人的強制義務，登記主管機構無須對登記客體進行實質審查，登記不產生公信力；反之，登記構成當事人之間實體法律關系的實質要素，不僅登記成為當事人的義務，而且登記機關應當對登記涉及的實體法律關系的真實性和合法性進行實質審查，并賦予登記以公信力。簡言之，登記對抗模式相對于登記設權模式在程序上更加簡便靈活，但其代價則是登記效力的減弱：登記不具有公信力，不能作為證明當事人之間實體法律關系真實合法的證據使用。而登記應當被賦予怎樣的效力，是作為設權要件還是對抗要件，根本上取決于民法中物權變動模式的選取。

（一）對物權變動意思主義的繼受和向形式主義轉變的努力

意大利不動產登記制度總體上是在法國模式的基礎上形成和發展起來的。①法國早在1789年的一項法律中就引入了不動產登記制度，但之后1804年法國民法典在個人主義和意思主義至上的思想席卷下，確認僅當事人的合意就足以產生物權變動的效力，幾乎完全廢除了不動產登記制度，直到1855年才通過特別法重新確立起這一制度。意大利1865年民法典追隨法國模式，確立了物權變動的意思主義原則和不動產登記對抗第三人的效力。②不動產物權變動的公示是近代才發展起來的制度。常常存在一種誤解，將羅馬法上的曼兮帕蓄或者擬訴棄權作為最早的公示形式。它們作為不動產物權的取得方式，反映為一種要式行為或者莊嚴程式，客觀上導致了一種公示效果，但這些形式最初出現并非是出于保護交易安全的目的，而是因為羅馬人不擅長抽象思維，需要借助物權變動的客體，即被轉讓不動產的外部標志或者其組成部分的實際轉移，來體現和反映該不動產上所有權或者其他物權的轉移。羅馬法上的這兩種不動產物權變動形式都是服務于物權變動本身，而沒有或者不以保護交易安全為目的。因此就不能將其看作是物權變動的公示手段。參見Luigi Ferri，Pietro Zanelli，Della trascrizione，in Commentario del codice civile Scialoja-Branca，a cura di Francesco Galgano，Bologna，Roma，1995，p. 2.民法典的編纂者一方面參考了其統一之前各公國的立法，另一方面借鑒法國和比利時在19世紀中葉先后頒布的抵押法典，制定了不動產登記制度規范。③Cfr. Gaetano Petrelli，L’autenticità del titolo della trascrizione nell’evoluzione storica e nel diritto comparato，in Rivista di diritto civile，05/2007，p. 602.

但是，該不動產登記制度存在許多疏漏或者體系不協調之處。例如，對應當登記的法律情形規定不完備，不動產登記缺乏連續性，保障登記真實性的制度欠缺等。這些缺陷損耗了登記對于物權公示和保障交易安全的作用，加劇了交易混亂狀況。為解決這些問題，意大利在1942年新民法典頒布之前，針對不動產登記制度進行了數次立法改革。

尤其在物權變動模式的選取上，物權變動的意思主義原則在法律邏輯和實踐應用中都存在不少問題。④這種使債權合同直接產生物權效力的制度結構是在近代才出現的。盡管在之前的法律實踐中，通過當事人合意直接實現物權轉移的做法已經產生，并在商業貿易中得到發展，但是直到法國民法典頒布之前，正式法上都不存在這種能夠直接產生物權效力的合同制度。參見Francesco Gazzoni，La trascrizione immobiliare，tomo primo，Milano：Giuffrè，1998，p. 2.例如，應當怎樣解釋同一行為能夠同時在合同當事人之間，以及對合同以外的第三人產生效力？換言之，一個行為如何能夠同時產生債權效力與物權效力？更嚴重的是，在實踐中它難以避免物的多重轉讓情形發生。對于那些深諳羅馬法精神的意大利學者而言，物權變動的意思主義原則無疑是缺乏根基的。

因此，在1865年民法典頒布之后，學者們對于這一模式的抵制和重新回到羅馬法軌道上的努力從未間斷。①意大利關于物權變動和不動產登記制度的歷次改革方案，無論是立法機關還是學者草案的方向都旨在修正或者廢除物權變動的意思主義原則，重新回歸到羅馬法上的物權變動模式。關于意大利1942年民法典制定之前登記制度改革的內容，參見Francesco Gazzoni，La trascrizione immobiliare，tomo primo，Milano：Giuffrè，1998，p. 15 ss.其中，尤其值得提到的是學者夏洛亞（Vittorio Scialoja）1910年的建議草案，明確提出要回歸到羅馬法區分取得名義與取得方式的兩階段物權變動模式。這一建議被立法機關提出的新民法典草案采用，規定以物權變動為內容的文件若未登記將不產生任何取得、變更或消滅所有權或其他物權的效力。同時，關于物權變動以及不動產登記的效力，民法典草案總體上采用的是奧地利模式，即保留了羅馬法物權變動的兩個階段：取得名義與取得方式之間的密切聯系，依此處理存在有效登記情形中的權利瑕疵問題，以實現交易的便捷與確定性之間的平衡。

（二）1942年民法典：對意思主義的維持

然而，新民法典最終并沒有采用學者或者立法機關提出的這一系列改革方案，仍然保留了舊民法典確立的物權變動模式。1942年民法典第1376條規定，“在以特定物所有權的轉讓、物權的設立或轉讓或以其他權利的轉讓為標的的契約中，依據當事人合法達成的合意，發生所有權或其他權利的轉讓和取得”。

對于這一模式的選擇，意大利司法部長在他的報告中主要從法技術層面闡述了其理由：②Cfr. Francesco Gazzoni，La trascrizione immobiliare，tomo primo，Milano：Giuffrè，1998，p. 19.不采用德國模式的原因主要是，意大利尚不具備建立起一套完備的、有序的地籍冊制度體系的條件。而如果缺乏這一體系，采用德國公示公信原則對所有權人利益保護將是十分危險的；不采用奧地利模式的理由則在于，立法者認為登記作為物權變動生效要件與意大利傳統習慣不符，廢除物權變動的意思主義原則將帶來法律邏輯和實踐上的顯著不便，它們并不因為新的物權變動模式的優點而被消除。

二、不動產登記的性質與效力體現

依據物權變動的意思主義原則，不動產登記僅具有對抗第三人的效力。因此，登記的效力主要涉及的是與第三人的外部關系，對于當事人之間的法律關系不具有意義。它既不是發生物權變動的生效要件，也不能作為當事人實體法律關系的確權依據，即不動產登記不具有證據效力。

（一）不動產登記的性質

關于不動產登記的性質，意大利學者沒有形成一致的共識。多數學者主張它是一個事實行為。意大利最高法院早在1957年的一項判決中也將其定性為事實行為。其理由在于：

首先，依據民法典第2666條的規定，不僅與該不動產相關的當事人可以申請登記，任何其他人也都可以申請登記，并且該登記對全部人都發生效力。不論是誰申請不動產登記，該登記的法律效力都不取決于申請人的意愿，而是依據法律的規定產生。③Cfr. Cass. 23 ottobre 1957，n. 4077，in Giust. Civ.，1958，I，p. 715.因此，不動產登記是依據法律規定發生效力，不能被歸結于特定當事人意思表示的結果。④Cfr. Giovanni Giacobbe，Lezioni di diritto privato，Torino，2006，p. 590.

其次，登記也不能被視為是登記主管人員的意思表示，因為他們只是依照法律規定履行其職責，使登記申請人的申請行為以及申請登記的文件與法律規定相符合，而不是一種自由裁量，因此也不是一種表意行為。換言之，登記主管人員只是事實上參與到不動產登記程序中，他們的行為只是申請人實現不動產登記的一個中介。

盡管在不動產登記的整個過程中，無論是程序的發起還是終止都離不開意思表示行為，但這些意思表示對于不動產的登記效力而言并不重要，因為后者直接依賴于法律規定發生效力。因此，不動產登記只是一種事實行為，而不是法律行為。

但是也有權威學者認為，登記尚不構成一個法律事實，僅僅是一種不具有法律意義的單純事實。①Cfr. T. Rava，Circolazione giuridica e rappresentazione indiretta，Milano，1953，p. 20.這種觀點主張，不動產登記不會對當事人之間的實質法律關系發生影響。依據物權變動的意思主義原則，合同自有效成立之時就已經產生物權效力，登記并沒有增加或者改變這種效力。換言之，不動產登記僅僅是保存當事人法律行為產生的法律效力，而不會產生或創造新的法律效力。因此，它不屬于法律事實，而只是一種單純事實。這種極端的觀點在意大利遭受到許多批評。多數學者認為登記并非不產生法律效力，它會對當事人外部法律關系產生影響。②Cfr. Salvatore Pugliatti，La trascrizioen. La pubbulicità in generale，nel Trattato di diritto civile e commerciale，diretto da A. Cicu e F. Messineo，XIV-I，t. I，Milano，1957，p. 176.盡管它可能因具體情形不同而呈現出不同的效力，但這種效力始終存在。而且，雖然登記不構成不動產物權取得的成立或生效要件，權利受讓人在登記之前就已經完整地取得該不動產物權，但是在發生一物二賣或者其它權利沖突情形時，登記對于確定物權由何者取得具有重要意義。因此，它對權利取得效力具有完善和補充作用。不動產登記作為法律事實，雖然不構成物權取得的實質要件，但它影響到實體權利的分配，在發生權利沖突情形時成為確定物權歸屬的重要標準。因此，不動產登記并非是沒有法律意義的單純事實，否則法律也不用如此大費周章地去規范它。

（二）不動產登記的典型效力

1.對抗第三人的效力

依照意大利法的規定，不動產登記實行法定主義，只有法律規定需要登記的文件才應當登記。③以法律文件作為登記的直接客體是意大利所屬的法國法系登記制度的特色。依據登記客體的差別，可以區分兩種登記制度：契據登記與權利登記，前者為法國法系國家所采，其公示的對象是特定的法律文件，而不考慮實體法律關系的真實性和合法性；后者為德國法系國家采用，其公示的對象是權利，并賦予其以公信力。相對于法國法的不動產登記制度，意大利法中登記客體的范圍則更為寬泛。參見Gaetano Petrelli，L’autenticità del titolo della trascrizione nell’evoluzione storica e nel diritto comparato，in Rivista di diritto civile，2007，n. 5，p. 613.需要登記的文件主要有兩大類：涉及物權變動的文件；④民法典第2643條規定：“下列文件必須以登記方式進行公示：1）轉讓不動產所有權的契約；2）設立、轉讓或者變更不動產用益權、地上權、永佃土地所有權人和永佃權人的權利的契約；3）設立前述各項權利共有的契約；4）設立或者變更地役權、不動產上使用權、居住權的契約；5）放棄上述各項所涉諸權利的生前文件；6）強制性實施轉移不動產所有權或者不動產他物權的決定，但是在為第三買受人利益解除不動產上抵押程序中進行銷售的情況除外；7）解除土地永佃權的文件和判決；8）超過9年存續期的不動產租賃契約；9）解除或者轉讓期間尚未屆滿的、有效期超過3年的租賃的文件和判決；10）當公司或者社團的存續期超過9年或者期間未定時，以不動產使用權或者其他不動產物權出資的公司契約和參股契約；11）產生前項規定效力的設立聯合體的文件；12）不動產典質契約；13）以前述各項規定的權利爭議為標的的和解；14）有關前述各項規定的權利之一的設立、轉讓或者變更的判決。”可以看到，作為登記客體的不僅包括產生物權變動效力的合同，也包括那些在不動產上設立對人權的法律文件。如該條第8項規定的超過9年存續期限的不動產租賃契約；第10項規定的公司或者社團存續期間超過9年或者期間未定，以不動產使用權或者其他不動產物權出資的公司契約和參股契約；第11項規定的產生前項效力的設立聯合體的文件，無論其期限長短都需要登記。盡管這類契約不產生物權關系，但或者因為其較長的存續期間，或者因為對不動產物權人的權利行使造成了嚴重的影響，對其直接用益不動產構成了嚴重阻礙，出于保護受讓人的目的，應當使其在取得該不動產時知曉其上存在的權利負擔。與不動產相關的訴訟請求。⑤1865年民法典僅規定了一種應登記的訴訟請求的情形，但是之后通過特別法發展形成了許多其它適用不動產登記制度的訴訟請求情形。1942年民法典將這些通過特別法發展形成的制度也納入進來，用兩個條文分別列舉規定了與登記文件相關的訴訟請求的登記以及其它應當登記的訴訟請求和文件。第2652條規定與登記文件相關的訴訟請求的登記，具體包括：1）解除契約、請求繼承人或受遺贈人依照遺囑決定的清償方式履行負擔、受贈人不履行其負擔時撤銷贈與的訴訟請求，申請因顯失公平而撤銷或乘人之危而廢除、撤銷贈與及債權人以放棄繼承人的名義和順序接受遺產的訴訟請求；2）要求按照特定形式履行締約義務的訴訟請求；3）要求對包含應當進行登記的文件的私證書中的簽名進行司法認證的訴訟請求；4）有關核查登記文件是否虛假的訴訟請求；5）撤銷實施完畢，對給債權人造成損害的應當登記的行為的訴訟請求；6）有關宣布登記行為無效或者撤銷登記行為的訴訟請求，以及對登記的效力提出異議的訴訟請求；7）否定死因取得的依據的訴訟請求；8）因損害特留份而要求減少贈與和遺囑指定份額的訴訟請求；9）對應當進行登記的判決提起的撤銷之訴及第三人就上述判決提出的異議。第2653條規定其它應當登記的訴訟請求和文件：1）要求返還不動產所有權或者返還對不動產享有的他物權的訴訟請求以及核查這些權利的訴訟請求；2）收回永佃權的訴訟請求；3）不動產買賣中買回的訴訟請求和聲明；4）分割嫁資不動產及解除夫妻對不動產共有關系的訴訟請求；5）中斷依時效取得不動產所有權的訴訟請求。兩者公示的目的略有不同：前者服務于解決從同一主體處取得同一或者彼此排斥的物權而產生的沖突，典型的如一物多賣引起的權利爭議；后者則是為對抗從被判決其權利無效的主體那里取得爭議財產的權利人，避免有權的主體因訴訟時效經過而導致權利喪失。但是兩者的共同特征是都具有對抗第三人的效力。

現行民法典第2644條專門規定了不動產登記的對抗效力。該條第1款規定：

登記對于那些已經對從前權利人處取得的諸權利做了登記或者抵押登記的人，不產生對抗效力。這兩個條款從不同角度對登記在先，權利優先規則做了規定，即對于兩個內容彼此排斥的登記，依照時間順序，在前的登記具有優先效力。在登記對抗主義模式下，登記盡管對當事人之間的內部關系不發生影響，但是在不動產物權變動的外部關系中，可以補充和完善權利受讓人所取得權利的效力，防止和避免之后因任何第三人的行為而喪失其權利的可能。

這樣，登記就成為一個有效的沖突解決工具。解決從同一主體處取得不相容權利的多個受讓人之間的利益沖突成為不動產登記制度最典型的功能。①Cfr. Francesco Gazzoni，Manuale di diritto privato，Napoli，2009，p. 294.換言之，就登記制度的效力而言，意大利法學理論和司法實踐處理的重點是一物二賣引發的糾紛，或者其它對同一不動產上不相容物權的處分行為導致的爭議和沖突。

2.不具有公信力

意大利法沒有賦予不動產登記以公信力，即登記不具有修復權利瑕疵的效力。有瑕疵的物權即使登記后也仍然是無效或者可撤銷的。因此，意大利法中，物權變動的結果與原因行為的效力是緊密聯系的。這一點不同于德國法通過無因性原則阻斷二者效力聯系的規則。但是，為保護善意第三人的利益，現行民法典也允許一些例外情形，如在經過一定期間之后，登記可以對抗之后宣告該法律行為無效或者被撤銷的判決效力，以保存善意第三人在該瑕疵行為之后取得的物權。②這些例外情形包括：1）有關宣布登記行為無效或撤銷，以及對登記效力提出異議的訴訟請求（民法典第2652條第6項）；2）否定死因取得依據的訴訟請求（民法典第2652條第7項）；3）因損害特留份而要求減少贈與和遺囑指定份額的訴訟請求（民法典第2652條第8項）。這一點體現了對法國模式與德國模式的融合。

3.登記與善意

登記制度通過保護第三人的信賴實現交易安全保護目的。因此，對第三人信賴的保護成為登記制度的倫理基礎。

登記制度對第三人信賴的保護是抽象保護，而非具體保護。例如，在交易第三人明知物權已經轉移，仍與物的原所有權人交易，并在前買受人登記之前進行了登記的情形，該第三人對原權利人擁有不動產所有權的權屬狀況并不存在信賴，但他依然能夠依據登記制度的規則取得其所有權。反之，即使第三人是善意的，若其他買受人先進行了登記，他仍然喪失所取得的權利。因此，在不動產登記制度中，第三人的主觀善意與否通常來說不具有重要意義。但是，為了避免他人與出賣人惡意串通，濫用登記制度損害先買受人的利益，意大利在司法實踐中也允許先買受人向惡意的后買受人提起損害賠償之訴。但這只是使后買受人承擔損害賠償責任，后買受人的惡意并不影響其登記的法律后果，沒有減損其法律效力。簡言之，登記的惡意僅對于損害賠償有意義，不影響物權變動的結果。

（三）不動產登記的其他效力

又是一年盤點時。跟往年不同的是，這個歲尾，既是一個慣用的時間節點，又是一個嶄新的歷史起點——黨的十八屆三中全會吹響了全面深化改革的號角。站在新起點回望過去的一年，相信所有水利人都感觸良多，在為這一年的艱辛努力感動、為這一年的豐碩成果欣慰的同時，更增添了進一步深化水利改革的信心和決心。

登記對抗第三人是不動產登記最典型的效力。除此以外，意大利法中也規定了一些具有不同法律效力的不動產登記制度。它們主要體現為兩種：

1.設權效力

具有設權效力的登記，即登記構成不動產物權變更的實質要件之一。意大利法中最典型的就是短期時效取得登記以及抵押登記制度。

現行民法典第1159條規定了短期時效取得制度，即在善意取得的情形，通過10年時效取得物的所有權的制度。①意大利民法典第1159條規定：“依相應的所有權轉移證書和合法的轉移所有權登記的效力，自非所有權人處善意取得不動產的人，可以自所有權登記之日起經過10年完成時效取得。”在該制度中，登記與權利證書以及主體的善意共同構成取得該物權的實質要件。

不動產抵押的設立也以登記為要件。民法典第2808條第2款規定，抵押權可以在債務人或者第三人的財產上設立，并通過在不動產登記簿上進行抵押登記而設立。由于抵押權的設立在登記后才發生效力，不同于其他不動產物權登記的效力，因此，二者適用不同的登記簿分開進行公示。

2.純粹的公示效力

純粹的公示效力是指不動產登記本身不產生任何法律效力，對物權變動的結果也不產生任何影響，僅僅是使第三人知曉不動產上的物權變動狀況。這類登記包括分割不動產的登記（民法典第2646條）、接受遺產的登記（民法典第2648條）、確認時效取得判決的登記（民法典第2651條）等。其中，最典型的就是因時效取得或者因訴訟時效經過而喪失權利的登記。

在意大利法中，登記主要是適用于不動產物權的繼受取得，而不適用于原始取得情形。1865年民法典就沒有規定對原始取得不動產物權的登記。因為在原始取得情形，權利人無須履行登記手續就已經取得不動產物權，并且該權利能夠對抗任意第三人，相關的判決也僅僅是對一個既成事實的確認。但是，出于登記的完整性和連續性考慮，避免第三人因登記的不完整而遭受損害，1942年民法典規定了對不動產物權原始取得情形的登記。與繼受取得不動產物權的登記不同的是，這種情形下，不動產登記僅僅具有純粹的公示效力，對當事人的實體權利不產生影響，后者即使未經登記也同樣可以對抗第三人。

三、不動產登記簿

不動產登記是一個綜合性的制度，它不僅與物權變動的基本原理相聯系，也涉及技術層面的實現問題，是一個復雜的、具有較強技術性規范特征的制度。在1942年頒布的意大利現行民法典中，不動產登記制度不是規定在物權法編，而是被放在最后一編關于權利保護的規定之中，囊括了各種程序法、實體法甚至公法內容的規范，這種混雜或者位置的靠后并不是因為不動產登記制度無關緊要，而恰恰是因為它在整個民法體系中占據的重要地位。不動產登記制度不僅是連接債權與物權關系的紐帶，而且與繼承制度相聯系，對于幾乎整個民法制度或者民事權利的實現都具有關鍵意義。

不動產登記簿作為不動產登記的具體載體，是實現不動產權利公示的主要技術手段。關于不動產登記簿的效力，意大利民法典第2676條規定，在不動產登記的保管人發給的登記簿、復印件或證明有差異的情況下，登記簿的效力優先。

（一）概況：不動產登記簿與地籍冊兩套體系

在意大利，不動產的登記公示與地籍管理分屬兩個系統。前者由不動產登記機構提供相關服務，后者則由國土部下屬部門管轄。

地籍冊是存在于不動產登記簿之外的另外一套不動產登記系統。它包括兩種具體的類別：土地登記簿和房屋登記簿。②Cfr. Francesco Gazzoni，Manuale di diritto privato，Napoli，2009，p. 300. Francesco Galgano，Diritto civile e commerciale，volume quarto，Padova，2004，p. 296.地籍冊記載的內容與不動產登記簿不同，基本不涉及不動產上的權利流轉情況。這套登記體系主要是服務于稅收目的，同時也輔助實現城鎮規劃和統計功能。由于在意大利沒有展開完善的和經常性的統計和普查工作，地籍冊對地區的不動產權利狀況的記錄存在許多疏漏，這阻礙了將地籍冊改造為依照物的編成主義構建不動產登記簿體系的努力。盡管如此，地籍冊還是可以作為證明不動產所有權的輔助證據。①Cfr. Francesco Gazzoni，Manuale di diritto privato，Napoli，2009，p. 301.

（二）人的編成主義

不動產登記簿的編排主要存在兩種方式：物的編成主義和人的編成主義。前者是指以物為標準，依照不動產編輯登記簿。登記簿的每一頁以一項不動產為抬頭，記載其物理狀況、法律性質及其權利變動狀況等。后者則是依照主體標準編排，以主體為依據，將申請登記的文件同時記載在雙方當事人的登記項下，通過公示主體間的法律關系間接反映不動產上的權利變動狀況。因此，物的編成主義又被稱為直接公示方式，人的編成主義也被稱為間接公示方式。

意大利不動產登記簿采用的是后一種編排方式，即人的編成主義。②意大利境內也存在一些之前歸屬于奧匈帝國，一戰后才被劃歸意大利的省份。這些地區至今仍然保留了奧地利式的登記制度模式，即登記具有設權效力，不動產登記簿的編排上采用物的編成主義體例。參見Francesco Galgano，Diritto privato，Padova，1992，p. 864.其不動產登記簿由總登記簿和特別登記簿兩部分組成。

在受理登記申請之后，不動產登記機構有義務首先將登記申請書的內容記載在總登記簿中。總登記簿的形式是唯一的，任何類型的登記都應當首先記載在總登記簿中。總登記簿具有一個重要的作用，即確定不動產物權變動公示的時間。因為登記官是依照申請人提交申請及相關文件的時間排序的。總登記簿應當載明序號、申請日期并附上申請號、提交人和申請人、權利證書、登記申請書申請的內容，以及實施登記的人員。

此外，登記申請書的內容依照其類型還應當被記載在相關的特別登記簿中。因為總登記簿記載的只是總括性質的內容，是對登記申請書內容的原文復制；只有特別登記簿才是對相關文件真正的、法律意義上的公示。③Cfr. Luigi Ferri，Pietro Zanelli，Della trascrizione，nel Commentario del codice civile Scialoja-Branca，acura di Francesco Galgano，libro sesto，Tutela dei diritti art. 2643-2696，Bologna，Roma，1995，p. 488.依照登記的類別，主要存在三種類型的特別登記簿：1）用于一般不動產登記的登記簿；2）用于不動產抵押登記的登記簿；3）用于注明的登記簿。特別登記簿采用總登記簿的序號依序排列，同時也建立了姓名索引，依照姓的字母順序排列以方便查詢。

特別登記簿每頁抬頭以人名標注，每頁劃分為兩個區塊：一個區塊是權利受讓人取得權利的登記；另一區塊是出讓或喪失權利主體的登記。當一項不動產被轉讓或者發生其它物權變動情形，在不動產登記簿上會同時在合同雙方當事人名下都記載該物權變動。因此，要了解某一不動產上的權利狀況，就不能依照不動產查找，而只能從主體入手查閱登記簿。

（三）不動產登記簿的改革

人的編成主義體例對于不動產登記簿的查詢具有顯著的不便。為完整了解該不動產的權利變動狀況，查詢人必須要很仔細查閱不動產上的每一個所有權人或者他物權人。例如，甲要將某一塊土地賣給乙，乙為了確定甲是否該土地的所有權人，就可以在不動產的登記簿上按照姓名索引查找甲的名字，在其登記項下的有利于該主體的區塊查看是否有取得該土地所有權的記載，并向上查詢該不動產之前的所有權人，一直追溯到該土地原始取得的權利人，了解不動產權利取得登記是否連續，以及是否有沖突權利存在；而如果乙要確定甲是否將該土地轉讓給他人或者進行了抵押，還必須在登記簿的不利于他的區塊中查詢是否有相關記錄。即使這樣，也仍然存在漏掉某一個物權人的可能，而為此承擔交易風險。因此，改革不動產登記簿體系的方案也不斷被提出。

前述學者夏洛亞的改革方案中也涉及對不動產登記簿的改革。他建議以地籍冊為基礎建立不動產登記簿的目錄和索引，逐步形成能夠直接反映不動產上權利變動狀況的公示體系。①Cfr. Salvatore Pugliatti，La trascrizione. La pubbulicità in generale，nel Trattato di diritto civile e commerciale，diretto da A. Cicu e F. Messineo，XIV，t. II，Milano，1989，p. 224.但是，由于當時意大利境內并不存在統一的地籍冊體系，各個地區既存的地籍冊始于不同年代，依照不同的公示原則和編排標準制作，彼此差異巨大。意大利曾出臺了一系列法律旨在實現地籍冊的統一，但由于牽涉面廣，并非短期內能夠達到，以及與之伴隨的成本問題，立法者最終沒能擺脫人的編成主義體例。1942年民法典仍舊保留了舊民法典的不動產登記簿制度。

此外，意大利司法部和財政部于1985聯合發布了一項法規，旨在推動實行不動產登記的信息化改革。信息化工具的引入和推廣使不動產登記機構的工作量大大減輕，也使得市場主體的信息查詢更加便捷，但這場改革并沒有改變之前依照主體標準的登記編排方式。②Cfr. Andrea Torrente，Piero Schlesinger，Manuale di diritto privato，a cura di Franco Anelli e Carlo Granelli，Milano，2007，p. 1286.物的編成主義的采用仍有賴于各個地區地籍冊體系的統一和完善。

（四）登記的連續性原則

通過對意大利不動產登記簿編排體例的描述可以看到，這樣一種登記制度是十分復雜的。如果存在任何一個斷裂，對特定不動產物權整個變動的描述就很難實現。因此，登記的連續性成為登記制度一個十分重要的原則。然而，相對于德國法系登記具有設權效力的模式，意大利法中不動產登記的效力要弱很多。尤其是在不動產轉讓合同雙方當事人之間，登記對其權利影響甚微。而且，登記并非法律規定的強制義務，當事人可能忽略登記，或者為節省登記費用而逃避登記。為保障不動產登記的完整性，使交易第三人通過查詢不動產登記簿就能夠清晰掌握該不動產上的權利變動，意大利法主要做了兩個方面的規定：

第一，規定公證機構或者其他相關機構的登記義務。依據意大利法的規定，登記對于當事人而言并不構成一項義務，而僅僅是一項負擔。但是，如果當事人一方希望自己的權利獲得完全的保障，避免因第三人的登記而喪失其權利，則需要承擔登記的負擔。因此，登記是當事人為保障自身利益而承擔的一項負擔。③在意大利，除法律特別規定以外，不動產權利變動登記通常是由權利受讓人申請。盡管物權變動登記不是法律規定的強制義務，權利受讓人即使未進行登記，并不影響權利變動的發生以及合法性，但是它之所以被作為一項由權利受讓人承擔的負擔，是因為它構成后者取得的權利受到法律完全保障的一個前提。受讓人對不動產權利變動登記之后，其所取得的物權就具有了對抗任意第三人之效力，從而可以消除因與他人權利沖突而喪失權利之虞。否則，權利受讓人就須承擔相應的不利后果。然而，對于公共機構而言，情形則有所不同。民法典第2671條規定，受理制作或者認證應當進行登記的文件的公證人或其他公共事務官員，有義務在最短時間內完成文件的登記，否則，應當承擔因延遲登記的損害賠償責任。在這里，法律將這一義務加諸相關公共事務官員，使其承擔處理登記事宜的義務。

第二，民法典第2650條確立了登記的連續性原則。該條規定，取得不動產的行為應當登記，先前的取得行為未登記的，后取得者登記的續展不產生效力。該規定旨在保障不動產變動登記的連續性。但是，當登記的連續性被破壞時，之后的登記并非完全不產生任何法律效力。依照第2650條第2款的規定，如果之后登記恢復連續性，即對之前未登記的物權變動進行了登記，則在它之后的登記就獲得了完全的法律效力。

此外，民法典第2666條還規定，由任何人進行的登記，對所有的利害關系人產生效力。

然而，僅僅憑借這些立法措施仍然不能完全保障不動產登記的完整性。因為依據意大利法律規定，登記僅僅適用于繼受取得情形。不動產物權的原始取得，尤其是時效取得被排除在登記范圍之外，這就可能導致交易風險。例如一項不動產之前已經為他人時效取得，而轉讓人事后重新占有該不動產并轉讓給他人，在這種情形下，受讓人即使在交易之前已經查閱了不動產登記簿，也仍然不能排除其權利可能被追奪的風險。

原始取得情形被排除在登記領域之外是因為與繼受取得情形不同。在繼受取得情形，不動產物權的取得不僅取決于當事人之間法律行為的有效性，也取決于之前轉讓同一不動產的法律行為的效力；而在從羅馬法一直到意大利現代法的法律傳統中，原始取得，尤其是時效取得是基于持續占有事實以及法律規定發生效力，不需要其它外在的因素證明其合法性。而且，原始取得一旦形成，就同時對當事人和第三人產生效力。物上所有其它與之不兼容的物權都消滅。因此，它一旦形成就打破了物上存續的權利變動的鏈條，終結該鏈條同時又開啟一個新的鏈條。基于原始取得的這些特征，意大利1865年民法典完全未規定對不動產原始取得的登記，登記制度僅適用于繼受取得情形。

1942年民法典編纂過程中，物權法立法委員會提出的草案曾試圖將登記制度引入到原始取得情形，提出一個原則：確認時效取得的判決不損害第三人在該判決公示之前從原權利人處取得的權利。但是這一規定顛覆了自羅馬法以來確立的關于原始取得的基本原則，對其效力施加諸多限制而受到學者詬病，最終被舍棄。1942年民法典雖然規定了對時效取得確認判決的登記（民法典第2651條），但該登記僅具有純粹公示意義，方便第三人能了解不動產上的權利變動，不登記并不會影響權利狀態，通過時效取得的權利直接可以對抗第三人。

（五）注明

除登記外，注明也是不動產公示的一種形式，體現為在其他公示形式的頁邊記載的內容。它只是一種輔助的公示形式，以已經存在一種主要的公示形式為前提。①Cfr. Luigi Ferri，Pietro Zanelli，Della trascrizione，in Commentario del codice civile Scialoja-Branca，acura di Francesco Galgano，Bologna，Roma，1995，p. 369.注明具有阻擋相關文件登記效力的作用，避免事實上已經不再發生權利轉讓的后果產生。因此，注明對實現登記的連續性也具有重要意義。

適用于注明的情形主要包括三類：

第一，訴訟請求的注明。民法典第2654條的規定，若一項訴訟請求涉及的是已登記的文件，則應當在該文件登記的頁邊注明該訴訟請求。此外，民法典也規定了對訴訟請求的登記。訴訟請求的注明與前者不同，它的客體并不是訴訟請求，而是該訴訟請求的登記，即它是對訴訟請求公示本身的再公示。

第二，確認登記文件無效、撤銷、解除等的文件的注明。民法典第2655條規定，當登記的文件被宣布無效、撤銷、解除、取消、廢除或者附加的解除條件成就時，均應當在文件的登記的空白處加以注明。否則，之后確認判決的登記不發生效力。

第三，附買回條件的買賣合同中關于買回約定的注明。

四、不動產登記機構的義務與責任

意大利不動產登記機構經歷了從私營機構到行政機關代理機構的身份轉換。②對于這種身份的轉換，也有意大利學者提出批評，認為將不動產登記機構納入到官僚行政體系中，使其處于科層制約束之下，喪失了專業性和自由裁量的特征。參見Salvatore Pugliatti，La trascrizione，nel Tratt. di dir. civ. e comm. diretto da Cicu e Messineo，Milano，1989，p. 393，nota 107.

不動產登記機構現今是作為行政機關的代理機構提供不動產登記以及查詢服務，同時隸屬于司法部和財政部管理。依據意大利1985年關于不動產登記的特別法的規定，不動產登記機構在履行其職責以及民法典規定的義務方面受司法部監管，其它方面則由財政部管理。不動產登記機構的雇員主要是從國家財政部或者財政局的行政人員中選任。①Cfr. S. Pugliatti，La trascrizione，nel Tratt. di dir. civ. e comm. diretto da Cicu e Messineo，Milano，1989，p. 214，215.這體現了意大利不動產登記機構的雙重性質：機構人員編制隸屬于行政體系，其職務活動處于司法裁判權的掌控之下。

（一）不動產登記機構的義務

1.不動產登記審查——形式審查主義

不動產登記的實現應當首先由私主體向登記機構提出申請。民法典第2663條規定，登記應當在不動產所在地的不動產登記機構進行。申請人提交不動產登記申請之后，不動產登記機構的主要義務或者職責是審查申請登記的文件是否符合法律規定的形式，以及申請登記的客體是否屬于法律規定應當登記的情形。

關于不動產登記審查，意大利實行的是形式審查主義。依據民法典的規定，登記機構不審查登記申請文件的有效性或者其實際法律效力，而僅僅審查申請登記事項是否屬于法律規定應當登記的范圍，以及申請登記的文件形式是否符合法律規定，即是否屬于民法典第2657條規定的判決、公證書或有簽字的司法認證的私證書等形式。當登記申請書和權利證書不是以清晰可懂的文字寫成的，或者登記申請書和權利證書不符合法律規定的形式，或者未按照法律規定的正式手續提交的，不動產登記機構均可以拒絕接受登記申請書和權利證書。

由于主管機關僅僅對登記文件依照法律規定進行形式審查，而不審查其實質合法性，一個難以避免的問題就是不實登記或者虛偽登記現象的發生。為解決這一問題，意大利主要是通過引入第三方專業權威機構，通過司法機關、公證機構等的相關程序對實體法律關系進行審查，尤其是將不動產登記制度與公證制度聯系起來，以保障登記內容的真實性與合法性。基于這一目的，法律規定當事人申請登記的文件形式只能是判決書、公證書或者有簽字的經過司法認證的私證書。依據這一規定，能夠進行登記的文件必須由權威機關頒發或者是經過公證、認證的文件。

2.及時完成不動產登記

不動產登記機構不得拒絕和拖延當事人合法的登記請求，否則，登記請求人可以向保管人工作所在地的基層法院提起訴訟。依據1983年一項特別法的規定，不動產登記機構在故意或者有重大過失情形下，應當對因拒絕或遲延登記所導致的損失承擔賠償責任。

當不動產登記機關對當事人提交的文件是否可以登記存在疑問時，可以應當事人要求做附保留的登記。當事人應當自登記后30日內向不動產登記機構所在地的基層法院提起訴訟，否則，當事人在規定期限內未提起訴訟，或者該訴訟請求被法院最終裁判所拒絕，則異議登記失效。

3.不動產登記簿的保管與公示

為保障不動產登記簿的公共信用，意大利法對不動產登記簿規定了嚴格的保管制度。依據民法典第2680條的規定，登記機構所在地法院院長或法官應當在登記簿每一頁上蓋章，以使之有效，在紀要上要注明登記簿的總頁數和簽字的日期。登記簿應當連續記載，字詞的刪除應當經保管人同意。每天結束時，登記機構負責人應當在總登記簿內載明注明的權利證書的數量并簽字。

不動產登記機構應當為不動產登記簿的查詢提供方便，無權拒絕他人查詢登記簿的請求。此外，不動產登記機構應當向任何索要登記和注明的復印件或者未進行登記的證明的人提供證明。在法律規定的范圍和時間內，應當允許對其登記簿進行查驗。

（二）不動產登記機構的責任

不動產登記機構除了和其它行政機構一樣需要承擔行政責任和刑事責任外，還需要對其雇員職務行為導致他人的損害承擔民事賠償責任。

1942年民法典起初對保管人規定了相當嚴苛的責任。依據民法典第2675條的規定，不動產登記機構需要對其雇員在履行登記職責過程中的任何疏忽、遺漏，甚至是輕過失造成的錯誤導致的損害承擔賠償責任。因為最初的不動產登記機構并非是行政機構，而是承擔公共事務的私營機構。不動產登記機構的雇員由國家發放薪俸，這在一定程度上抵消和補償了不動產登記機構對其所從事活動承擔的風險和責任。但是，自1973年開始，國家不再對登記機構的雇員發放薪俸，不動產登記機構必須以自己的財產承擔全部責任。同時，相對于其他國家雇員在其職務活動中僅對故意和重大過失導致損害承擔賠償責任的情形，不動產登記機構卻必須要對輕過失導致的損害也承擔賠償責任。這種權責失衡顯然使不動產的登記機構處于十分不利的地位，不動產登記制度體系也因此陷入危機。①Cfr. Luigi Ferri，Pietro Zanelli，Della trascrizione，nel Commentario del codice civile Scialoja-Branca，acura di Francesco Galgano，libro sesto，Tutela dei diritti art. 2643-2696，Bologna，Roma，1995，p. 473.

為重新恢復不動產登記機構權利、義務與責任的平衡，1983年出臺的一項法律將其與國家雇員的地位并列，規定不動產登記機構的損害賠償責任由國家雇員責任的法律規定進行規范。②Cfr. La legge 10 gennaio 1983，n. 22.不動產登記機構不再以自己的名義，而是作為行政機關的代理機構提供相關服務。伴隨著不動產登記機構法律身份的根本轉變，自1865年民法典確立的不動產登記機構的責任制度也經歷了顯著的變化，主要體現在兩個方面：

第一，不動產登記機構轉變為依照國家雇員責任的標準承擔民法損害賠償責任。

第二，由不動產登記機構從以自己的名義獨立承擔民事責任轉變為國家承擔間接責任。1983年的特別法明確規定，財政部應當對不動產登記機構的職務行為造成的損害承擔責任。而在登記機構與財政部的內部關系中，即雇員與雇主的關系之間，前者則須向后者承擔相應的合同責任。

五、可能的啟示

盡管意大利與我國立法選擇了不同的物權變動模式，這決定了二者在不動產登記制度上的一些根本區別，但意大利不動產登記體系的構建和立法發展至少在以下幾個方面可以為我國統一不動產登記制度的構建具有啟示意義：

第一，不動產登記體系的基礎性作用，即物權變動效力模式的選擇必須以不動產登記體系為基礎。考察意大利不動產登記制度的建構，可以看到，不動產登記體系的現實狀況成為立法者選擇物權變動模式時的一個重要考量因素，它甚至超越了法律傳統和邏輯理論的重要性，這本身就說明了不動產登記體系作為實現物權變動效力的硬件支撐的重要性。

對于我國目前正在建立的不動產統一登記制度體系，同樣也應區分具體情形，采用不同的物權變動模式和登記效力模式。例如，我國《物權法》就沒有對集體土地上設定的物權強制采用登記要件主義模式。因為采用登記要件主義的物權變動模式的一個基本前提就是，已經建成完善的不動產登記體系。③參見高圣平：《不動產統一登記視野下的農村房屋登記：困境與出路》，載《當代法學》2014年第2期。鑒于目前我國農村地區并沒有完整的不動產登記系統，并且這一基礎設施也不可能在短時間內搭建完畢，如果強行要求農村不動產物權以登記作為公示方法，就會使大量的物權喪失存在基礎，造成法律物權與事實物權不符的狀況普遍存在。因此，在法律政策放開農村宅基地和房屋的自由流轉，并且建立起完善的農村不動產登記體系之前，不應當強制農村房屋的登記效力模式與城市房屋一致。

第二，與不動產登記效力的相對弱化相適應，意大利法規定登記機關對登記申請實行形式審查，并通過引入公證制度來保障登記內容的真實性。在我國物權法起草過程中，關于登記機關應當負擔實質審查義務還是形式審查義務，一直存在很大的爭議。《物權法》最終回避了這一問題，對登記機關的審查義務沒有明確是實質審查還是形式審查。從目前我國的現狀來看，登記機關根本無法對所有基于不動產物權變動的申請進行包括現場勘驗、審查相關合同文本效力等在內的實質審查。實質審查義務必定將在很大程度上增加登記成本，對交易顯然不利，從而造成登記制度與其價值目標的內在沖突。①參見朱巖：《形式審查抑或實質審查——論不動產登記機關的審查義務》，載《法學雜志》2006年第6期。因此，登記機關原則上只能夠承擔形式審查義務。除了已有的異議登記和更正登記等制度之外，如何在形式審查制度下保證登記的真實性呢？意大利法中相關制度的建構，比如引入第三方機構，尤其是將登記制度與公證制度聯系起來，將實質審查義務轉移給第三方專業權威機構來完成，更有利于實現登記制度的效率和功能，這一點對于我們的制度構建不乏借鑒意義。

第三，在登記體系建構中，應當將盡可能多的不動產物權變動情形納入到登記范圍之內，保持登記的連續性，更完整地反映不動產上物權變動狀況。意大利法中不動產登記的客體廣泛，不僅包括涉及物權變動的文件，還包括不動產相關的訴訟請求。此外，意大利法還通過確立登記的連續性原則、將公證機構等公共機關納入登記義務主體、將原始取得情形也納入登記范圍等方式，最大限度地實現不動產登記的完整性，使登記簿能夠真實反映不動產上的權利變動狀況，保障不動產登記制度功能的有效發揮，這些都應當為我國立法所借鑒。

（責任編輯：婁愛華）

On Italian Real Property Registration System

Chen Xiaomin

In the practice of Italian laws，the real property registration is playing an important role in legislative options of the real property transfer more than it could be in the legal tradition and logical theory. Italian real property registration demonstrates a fusion of two main registrations of civil law. It was established and developed on the base of French mode which validates the concensualism of real property transfer and opposing effect after registration in real right transfer，as well as the formal examination and compilation style of indexing by subjects in the registration. In its development，it was also deeply affected by German legal practices. This effect mainly happened in the micro institutions of registration system based on the French mode-covering in the common as well as replacing in the difference. For instance，the convergence happened in the institutions of the limited confirm of public faith of real property registration and dual regulation system under which registration agency is regulated by administrative agency and judicial agency. Meanwhile，the replacement happened in the institution of compilation of real property registration in which a reform of indexing by objects rather than subjects was tryed，but failed finally for the reason of reality limitation.

Real property registration system；Transfer of real property rights；Opposing effect after registration in real property transfer

D926

A

2095-7076(2014)04-0042-12

*中南財經政法大學法學院講師，法學博士。

本文是國家社會科學基金青年項目“民法原因理論研究”（項目編號：12CFX059）的階段性成果。