我國房產稅的改革與發展

劉海英

房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。對房產征稅的目的是運用稅收杠桿，加強對房產的管理，提高房產使用效率，控制固定資產投資規模和配合國家房產政策的調整，合理調節房產所有人和經營人的收入。為了在抵制房價的同時建立和健全我國現行的房產稅制，促進房地產業健康、有序的發展，我國逐步推進了房產稅改革。

1 房產稅的發展

1.1 房產在經濟中的作用

2003年以來，房地產業發展逐漸脫離實體經濟屬性，財富效應逐漸演化成為資產泡沫，房地產以資產屬性為主，房價上漲的上升通道逐漸開啟，1998-2003年全國商品住房每平方米的價格只增加了343元。而到了2004年全面實施“促進房地產市場持續健康發展”的18號文，每平方米的房價就比上年暴漲了352元。這其中房價的推手還有2003年央行發布的《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》。前者以提高貸款門檻使得中小房地產企業被大企業吞并，加劇了行業壟斷性，減少了房地產的供應；后者是國有地地使用權要以公開的招標、拍賣、掛牌出讓方式進行而使得地價大幅上升，形成全社會漲價預期，共同造就了房價大漲的神話。

房地產對經濟發展的消極作用逐漸凸顯。房價過快上漲，導致城市家庭被動儲蓄，儲蓄率居高不下，消費受到抑制；通過地方融資平臺與銀行系統，吸引大量金融資本進入房地產，實體經濟的資本被分流的同時增加了地方政府財政風險與商業銀行風險，導致城市生活成本高，產業升級與轉型所需人才外流，城市化進程受阻；房地產投資替代社會養老保險，導致城市收入差距拉大，政府未來的養老保險壓力增加。

1.2 我國房產稅的現狀

2011年，中央經濟工作會議明確提出，要堅持房產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房的建設，擴大有效供給，促進房地產市場的健康發展。同時，會議著重強調要繼續推進“房產稅的改革”，而已經在上海、重慶兩地試行的房地稅征收工作將有可能會在其他城市陸續跟進，掀起新的一輪的稅制改革。正確分析上海、重慶試點房產稅制的特點及影響，有利于把握房地產市場的發展趨勢，了解國民經濟的運行去向；同時也有利于房地產市場的長遠健康發展，為進一步推進房產稅改革提供借鑒經驗，房產稅與百姓的生活也越來越近。

但是事與愿違，房產稅試點收效甚微、調節作用比較有限。主要原因有：第一：改革試點的房產稅征收對象，即稅源受限。第二：“限購、限貸”等樓市收緊政策同步進行導致房產稅試點城市效果不明顯。第三：房地稅牽涉不同群體的利益，推進很難。房產稅的的征收對象是房屋，個人擁有的房產越多，繳納的稅金也越高。第四：房產稅對房價調節的作用預期過高。導致了房產稅不太理想的發展現狀。

2 房產稅的改革

我國房產稅改革還處于起步階段，存在著比較多的問題。經過對試點的分析和對國際經驗的借鑒，我們不難發現我國現行房產稅的弊端主要有征稅范圍小，征收對象少，稅種較多且定義混亂，征收不夠規范，透明度不夠高，估價體系不夠合理等。我國房產稅的改革發展方向，主要是根據我國國情改善上述問題。下面將逐一進行分析與探索。

2.1 擴大征收范圍，增加征收對象

（1）擴大征收范圍

上海、重慶作為我國大范圍征收房產稅的第一步，有其相應的局限性。試點沒有在全國范圍內進行，極易導致非試點地區房價的快速上漲；炒房資金很可能流向中西經濟欠發達的大中型城市，導致房價飚高、城市經濟與房地產發展不匹配等問題。但是如果現在就對這部分地區征收房產稅，又可能致使他們的房地產行業發展緩慢，住宅消費滯后。因此，改革后，房產稅在擴大征收范圍的同時，應根據地區差異制定具體的征收標準，納稅人為所有在中華人民共和國境內擁有房屋產權的單位和個人。

（2）增加征收對象，拓寬稅基

目前我國房產稅以增量征收為主，主要針對新購商品房和少量的存量房產（獨棟別墅和高檔商品房），沒有對所有購房者征稅。從發展的趨勢看，同時征收存量房與增量房的房產稅是必經之道。由于所有的增量都會變成存量，而存量中一部分已納稅，一部分卻不納稅，會造成極大的不公平現象，這也將打亂房產市場的價格體系。上海、重慶試點的增量開征可以為房產稅的改革積累經驗，在條件成熟時存量房也將成為征稅對象。

2.2 稅種定義的規范化

隨著物業價格的變化，新稅種的征收額度也將隨著市場波動。由于征收依據發生變化，合并后的新稅種將不再叫做“房產稅”，其性質類似于國外推行的物業稅，因此可能被叫做“物業稅”或“房地產稅”，其征收范圍也將最終覆蓋個人住宅。隨著兩稅的合并，房屋和土地都將成為新稅種的稅基，即在計稅中，除了將參照房屋價值之外，土地價值也將納入其中。 同時，可以一起歸并的還有如契稅、耕地占用稅以及在房地產環節出現的行政性收費等重復性稅種。另外，也可以取消如營業稅、土地增值稅、城市維護建設稅和教育費附加以及行政審批類收費等房地產交易環節稅費，減輕房地產交易負擔，抵制其價格。

2.3 改變計稅依據、調整稅率

現行房產稅的計稅依據是房產的價值和房租收入，采用租金為計稅依據的，稅負明顯高于按房屋價值計算的稅負，而且我國現行營業稅已有對租金征稅的規定，再按租金征稅有可能造成重復征稅。因此，改革后的房產稅采用了房產的評估價值為計稅依據。改革后的房產稅將采用幅度比例稅率，稅負與以前大體持平。實行幅度稅率可以便于地方根據本地實際靈活確定適用稅率。

3 房產稅對市場的影響

房產稅從短期來看，能對高漲的房地產價格起到威懾作用。但從長期來看，影響房地產價格的主要因素在于供求關系和后市預期，遏制高房價不能寄希望于房產稅“一劍封喉”，樓市調控仍需繼續打“組合拳”。房產稅對房價的影響取決于最終稅率。但從目前來看，上海和重慶出臺的方案并不是十分嚴格，因此在需求沒有大幅減少的情況下，目前出臺的房產稅對房價影響幅度很有限。

對個人所有非營業用的房產開征房產稅前后，持有人如果要繳納房產稅，會比沒有開征前多繳納房產稅，也相當于增加了持有人的持有成本，在這樣高風險的情況下，加上如果通過貸款買房的話，還要承擔貸款利息，對房產持有人炒房現象的打壓應該是會有非常明顯的效果。另外，在開征房產稅之后，國家將比不開征之前多取得稅收收入，這一部分多出來的稅收收入其實就是持有人減少的持有收益，將房地產市場上的投機收益部分的轉移到國家稅收中，既平抑了房價，又增加了財政收入，看起來應該是一種比較好的對房地產市場采用稅收杠桿調控的策略。

我國房地產改革還處于起步階段。作為國家財政政策的一部分，其調整改變的影響廣泛而深遠，覆蓋房地產市場發展規劃、土地資源開發與保護，甚至關系到社會經濟的促進與發展，因而是一個秩序漸進的過程。雖然本文提出了許多改革的方案，但是根據目前中國在太成熟的體系，大規模推行房產稅還為時尚時早。明年，房產稅試點還會有所增加，首先要為房產稅的改革打好扎實的基礎，從試點探索適合我國國情的方案，培養相關技術人才，建立完備的信息系統和征收制度