改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)中存在的問(wèn)題及對(duì)策

朱海鷹　王建平

摘要：上世紀(jì)九十年代初中期，國(guó)有集體中小微型企業(yè)開(kāi)展大規(guī)模改制，各地出臺(tái)了因地制宜、因企制宜的特定政策，部分保留了改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)的多種模式，但在新形勢(shì)下出現(xiàn)了提高公有資產(chǎn)占用費(fèi)、處置困難的問(wèn)題。本文建議通過(guò)出臺(tái)政府指導(dǎo)價(jià)、拍租、議價(jià)、處置來(lái)強(qiáng)化公有資產(chǎn)的管理。

關(guān)鍵詞：改制企業(yè) 租用資產(chǎn) 問(wèn)題及對(duì)策

一、改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)的形成

改制企業(yè)租用的公有資產(chǎn)，是企業(yè)改制中剝離的公有資產(chǎn)在明晰公有產(chǎn)權(quán)后仍由改制企業(yè)租用的資產(chǎn)。所謂剝離公有資產(chǎn)是指在企業(yè)改制過(guò)程中將原國(guó)有集體企業(yè)中不屬于擬建股份制企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債從原有企業(yè)賬目中分離出去的行為。

剝離的公有資產(chǎn)主要有按政策規(guī)定進(jìn)行的剝離和按企業(yè)實(shí)際需要進(jìn)行的剝離。前者如保留在改制企業(yè)的職工福利費(fèi)、規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的應(yīng)付工資和未參加統(tǒng)籌前的離退休人員醫(yī)療保險(xiǎn)福利費(fèi)等共有資產(chǎn)。后者如企業(yè)初次改制中不愿買、不讓買及買不了而剝離的資產(chǎn)。不愿買的資產(chǎn)如企業(yè)托兒所、醫(yī)務(wù)室等福利資產(chǎn)、長(zhǎng)期閑置資產(chǎn)、技術(shù)落后的設(shè)備等，這些資產(chǎn)購(gòu)買后不能產(chǎn)生預(yù)期效益，有的可能還會(huì)成為企業(yè)新的負(fù)擔(dān)；不讓買的資產(chǎn)諸如地方政府規(guī)定不允許出售的商業(yè)用地、產(chǎn)權(quán)不清的房地產(chǎn)或房地兩權(quán)分離后有糾紛的房產(chǎn)、地產(chǎn)；買不了的資產(chǎn)是指改制企業(yè)股東無(wú)承受能力而暫不購(gòu)買但政府主管部門(mén)允許分期購(gòu)買或租用的資產(chǎn)。

隨著改制的不斷深化，公有資產(chǎn)管理的加強(qiáng)，股權(quán)的逐步集中，房地產(chǎn)的大幅升值，過(guò)去許多有問(wèn)題的資產(chǎn)隨著時(shí)間的推移已不再成為問(wèn)題。如職工共有資產(chǎn)的定性，應(yīng)收應(yīng)付款訴訟時(shí)效的到期，閑置資產(chǎn)及非經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的盤(pán)活，城市改造的初步到位，許多改制中剝離的公有資產(chǎn)已有歸宿。本文只對(duì)改制中剝離的土地、房產(chǎn)、設(shè)備等實(shí)物資產(chǎn)租用問(wèn)題進(jìn)行討論。

二、改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)存在的問(wèn)題

在改制初期，各地政府為加快改制步伐，穩(wěn)定職工隊(duì)伍，在確保國(guó)有資產(chǎn)不流失的前提下對(duì)改制企業(yè)實(shí)施了一系列照顧扶持政策，其中對(duì)出租給改制企業(yè)使用的土地房產(chǎn)采取價(jià)格優(yōu)惠就是措施之一。如本市曾對(duì)土地租金進(jìn)行限價(jià)，規(guī)定臨近市區(qū)的土地租金每畝每年最高不超過(guò)10 000元，土地租金每三年調(diào)整一次，每次增幅不超過(guò)30%。但由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，特別是房地產(chǎn)價(jià)格漲價(jià)過(guò)快，導(dǎo)致了新形勢(shì)下改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)中出現(xiàn)了新的問(wèn)題。主要有以下幾個(gè)方面：

（一）租金價(jià)格總體偏低，有失合理

由于房地產(chǎn)的大幅漲價(jià)，目前商業(yè)用地拍賣價(jià)格連創(chuàng)新高。如本市一些較偏的商業(yè)用地每平方米競(jìng)拍價(jià)已達(dá)1萬(wàn)元，臨近商業(yè)核心圈地區(qū)的商業(yè)用地已超4萬(wàn)元。即使對(duì)改制企業(yè)按每畝每年10萬(wàn)元計(jì)算土地租金，與每平方米競(jìng)拍價(jià)已超4萬(wàn)元的裸地價(jià)格計(jì)算的利息也差距甚遠(yuǎn)。

（二）行業(yè)之間起點(diǎn)不一，有失公平

初次改制是以行業(yè)系統(tǒng)為單位開(kāi)展的，剝離的房產(chǎn)或土地在各系統(tǒng)之間是不相同的。如工業(yè)系統(tǒng)剝離的土地主要是工業(yè)劃撥用地，單宗土地?cái)?shù)量大，而商貿(mào)系統(tǒng)剝離的土地主要是商業(yè)用地，單宗土地?cái)?shù)量小，但轉(zhuǎn)讓價(jià)格高，且同一塊土地上有不同的商貿(mào)業(yè)態(tài)，有的還分屬多家投資主體。雖經(jīng)十多年市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的磨合洗禮，加上政企分開(kāi)后公有資產(chǎn)的歸并管理，改制企業(yè)已對(duì)土地租金價(jià)格走高趨勢(shì)形成共識(shí)，但各行業(yè)之間、大商場(chǎng)與小門(mén)店之間、各種商業(yè)業(yè)態(tài)之間、公益辦公用房與經(jīng)營(yíng)用房之間、不同樓層的商業(yè)用房之間、即使同類業(yè)態(tài)在同一區(qū)域不同路段之間的租金都有一定的差別，這些差別在改制初期，由于房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，又有政府指導(dǎo)價(jià)參考，還算相對(duì)公正，但到現(xiàn)在差距已經(jīng)拉大。雖然我市商貿(mào)企業(yè)的公有資產(chǎn)已歸并到一家企業(yè)管理，經(jīng)過(guò)前期說(shuō)服溝通，調(diào)整幅度已逐步跳出政府指導(dǎo)價(jià)的限制，但與民間企業(yè)相比，還是相當(dāng)?shù)谋阋耍貏e是改制企業(yè)租用公有房產(chǎn)后再分割轉(zhuǎn)租給其他經(jīng)營(yíng)者賺取大額差價(jià)，確有欠公平的地方。

（三）大幅度調(diào)整有限制，有失公正

目前限制調(diào)整的原因主要有兩個(gè)方面：一是政府指導(dǎo)文件的限制。因?yàn)槌醮胃闹茣r(shí)各地政府都有承諾，目前雖有所突破，但突破幅度還不能太離譜。二是土地和房產(chǎn)分別擁有帶來(lái)的限制。有的企業(yè)在改制中購(gòu)買了房產(chǎn)和部分土地，有的只購(gòu)買了房產(chǎn)未購(gòu)買土地。有的改制企業(yè)是向銀行或法院購(gòu)買的房產(chǎn)，而土地卻仍為公有。房產(chǎn)和土地的關(guān)連性導(dǎo)致單方要求大幅提高土地租用價(jià)格有難度。

（四）資產(chǎn)保護(hù)責(zé)任不清，有失安全

主要是房地分離后造成的資產(chǎn)保護(hù)責(zé)任很難厘清。如改制企業(yè)要擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，經(jīng)過(guò)有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)后在租用的土地上建造房產(chǎn)，受托經(jīng)營(yíng)的公有企業(yè)如何體現(xiàn)擁有者的權(quán)利，如何同步提高收益；土地租給改制企業(yè)，表明使用權(quán)已交給使用者，雖然產(chǎn)權(quán)證上數(shù)量不會(huì)減少，但使用者亂搭亂建、開(kāi)河筑路現(xiàn)象很難控制，一旦使用不當(dāng)產(chǎn)生問(wèn)題責(zé)任如何認(rèn)定。特別是個(gè)別改制企業(yè)按比例擁有部分土地使用權(quán)，誰(shuí)是土地使用權(quán)的主人，雖然法律上可定性為共有土地，但往往擁有房產(chǎn)的人處在相對(duì)有利的地位。城市拆遷往往只補(bǔ)房產(chǎn)，不補(bǔ)或少補(bǔ)公有土地價(jià)值，即使補(bǔ)償土地價(jià)值，往往也只是純土地的收購(gòu)價(jià)格，房地產(chǎn)的商譽(yù)價(jià)值（即房地產(chǎn)交易價(jià)格-房產(chǎn)建造成本-土地使用權(quán)價(jià)格的余額）土地?fù)碛姓卟荒芄蚕怼?/p>

三、改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)存在問(wèn)題的對(duì)策

針對(duì)上述存在問(wèn)題，筆者認(rèn)為要著眼改制成功的主流，承認(rèn)改革的歷史和新形勢(shì)下對(duì)新問(wèn)題的預(yù)估不足，在確保企業(yè)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上統(tǒng)籌完善措施。

（一）政府部門(mén)可適時(shí)出臺(tái)房地產(chǎn)出租指導(dǎo)價(jià)

改制已有十多年歷史，十多年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生了翻天覆地的變化，雖其中不免有人為炒作等因素的干擾，但筆者始終認(rèn)為今天的房地產(chǎn)價(jià)格提高是對(duì)過(guò)去不合理房地產(chǎn)價(jià)格的矯正，只不過(guò)是某些地區(qū)、個(gè)別時(shí)段有矯枉過(guò)正之嫌。作為地方政府的職能管理部門(mén)理應(yīng)順應(yīng)歷史，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，在設(shè)計(jì)房?jī)r(jià)調(diào)控措施時(shí)，也應(yīng)將公布本地區(qū)房地產(chǎn)出租指導(dǎo)價(jià)作為“組合拳”措施之一。房地產(chǎn)出租指導(dǎo)價(jià)的公布不僅可以引導(dǎo)房地產(chǎn)的出租行為，間接穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，同時(shí)作為權(quán)威部門(mén)制定的指導(dǎo)價(jià)，更具有公信力，也容易被改制企業(yè)接受。如條件不成熟，當(dāng)前也可公布一個(gè)政府收購(gòu)?fù)恋氐幕鶞?zhǔn)價(jià)作為應(yīng)急方案出臺(tái)，讓公有資產(chǎn)管理企業(yè)協(xié)商時(shí)有據(jù)可依。endprint

（二）通過(guò)拍租、協(xié)商辦法來(lái)提高房地產(chǎn)出租價(jià)格

一是對(duì)商業(yè)用房中的獨(dú)立門(mén)面，可以分割的獨(dú)立用房，條件允許拍租的房地產(chǎn)，不應(yīng)再拘泥是否是改制企業(yè)承租，可一律采用公開(kāi)拍租，原承租企業(yè)優(yōu)先承租的辦法，這樣不僅可以讓租金價(jià)格更加市場(chǎng)化，同時(shí)對(duì)暫不能公開(kāi)拍租的房地產(chǎn)出租也有指導(dǎo)意義。二是對(duì)不宜公開(kāi)拍租的房地產(chǎn)，可參照民間出租房地產(chǎn)的辦法，租金每年調(diào)整一次，通過(guò)“積跬步至千里”的累積辦法逐步將租金提高到合理的價(jià)位。

（三）適時(shí)公開(kāi)處置一批剝離房地產(chǎn)

對(duì)房地合一產(chǎn)權(quán)清晰、出租價(jià)格又偏低的房地產(chǎn)可公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓。對(duì)其他租金較低及象征性收取租金的剝離資產(chǎn)可按原改制移交清冊(cè)作一次徹底清理，打包賣給改制企業(yè)或公開(kāi)出售，以對(duì)剝離資產(chǎn)作一個(gè)了斷。

（四）探討房地分離資產(chǎn)的管理辦法

改制中房地分離是由歷史原因造成的。政策不健全是其主要原因，房地分離評(píng)估及會(huì)計(jì)分開(kāi)核算為具體實(shí)施創(chuàng)造了條件。政府職能管理部門(mén)、受托管理企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)有義務(wù)共同努力來(lái)探討房地分離的后續(xù)處理辦法。

一是土地管理部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)土地出租價(jià)格的審核。土地管理部門(mén)是土地管理的綜合職能部門(mén)，在辦理土地使用權(quán)抵押貸款時(shí)，對(duì)出租的公有土地使用權(quán)零抵押或部分抵押時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)出租土地的價(jià)格審核，督促公有土地出租價(jià)格不應(yīng)低于政府指導(dǎo)價(jià)，引導(dǎo)土地資產(chǎn)受托經(jīng)營(yíng)企業(yè)樹(shù)立成本效益觀念，合理使用公有土地，確保公有土地的安全完整。

二是房管部門(mén)在辦理房地分離房產(chǎn)租賃登記備案時(shí)要增加提供土地權(quán)屬證明或土地使用權(quán)租賃合同的要求，以強(qiáng)化政府對(duì)公有土地使用權(quán)的監(jiān)管。

三是土地受托經(jīng)營(yíng)企業(yè)要通過(guò)公開(kāi)處置房產(chǎn)或地產(chǎn)，力促房地合一。對(duì)房地分離擁有產(chǎn)權(quán)的，地方政府應(yīng)鼓勵(lì)改制企業(yè)允許參照初期的改制優(yōu)惠政策購(gòu)買公有地產(chǎn)，對(duì)承受能力受限企業(yè)可將擬轉(zhuǎn)讓土地資產(chǎn)評(píng)估后轉(zhuǎn)成價(jià)值形態(tài)，再以原土地使用權(quán)抵押作為欠款讓改制企業(yè)分期購(gòu)買。對(duì)改制企業(yè)仍不愿購(gòu)買的土地，可由公有資產(chǎn)受托經(jīng)營(yíng)企業(yè)視承受能力沿用原評(píng)估方法按再評(píng)估后的價(jià)格贖回原出售的房產(chǎn)，待兩權(quán)合一后仍將房地產(chǎn)出租給改制企業(yè)使用。

四是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)要面對(duì)存在的問(wèn)題完善評(píng)估辦法。雖然目前對(duì)房地合一評(píng)估已有共識(shí)，但在上世紀(jì)九十年代對(duì)“地跟房走”，還是“房跟地走”并不是十分關(guān)注的問(wèn)題。表現(xiàn)在銀行抵押貸款時(shí)除必須提供房產(chǎn)證外，并不強(qiáng)調(diào)“房地兩證齊全”；在會(huì)計(jì)核算上將房產(chǎn)列為“固定資產(chǎn)”，將土地使用權(quán)列為“無(wú)形資產(chǎn)”；在初期改制評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格基本上是按“房產(chǎn)建造成本+土地使用權(quán)價(jià)格（無(wú)形資產(chǎn)）=房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格”原理認(rèn)定的，將房產(chǎn)的商譽(yù)價(jià)值并入土地使用權(quán)（無(wú)形資產(chǎn)）考慮。依照上述理論推理房地產(chǎn)漲價(jià)主要是土地使用權(quán)的升值，因?yàn)榉康禺a(chǎn)建造成本漲幅不是很大。理論上的糾結(jié)必然造成實(shí)務(wù)中的糾纏。當(dāng)前中介機(jī)構(gòu)對(duì)兩權(quán)分離的房產(chǎn)評(píng)估時(shí)，土地使用權(quán)的價(jià)格認(rèn)定往往是參照土地競(jìng)拍價(jià)案例，這就分離出一塊房產(chǎn)的商譽(yù)價(jià)值。商譽(yù)的形成有企業(yè)經(jīng)營(yíng)的原因，有商圈周邊等地段原因，但政府規(guī)劃及城市配套建設(shè)到位更是主要原因。建議房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在土地拍租底價(jià)、拆遷收購(gòu)價(jià)評(píng)估時(shí)應(yīng)充分考慮原評(píng)估方法的不足，考慮土地的升值因素，而不是只參考土地拍賣價(jià)格，將商譽(yù)歸并到房產(chǎn)價(jià)格中，讓房產(chǎn)擁有者單方受益。

總之，改制中剝離土地、房產(chǎn)、設(shè)備等實(shí)物資產(chǎn)是基于鼓勵(lì)改制、保持穩(wěn)定、促進(jìn)發(fā)展而采取的因地制宜、因企制宜的特定做法，實(shí)踐已經(jīng)證明，改制明晰了企業(yè)產(chǎn)權(quán)，推動(dòng)了現(xiàn)代企業(yè)制度的加快落實(shí)，對(duì)改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)中存在的問(wèn)題必須尊重歷史，分析新形勢(shì)下出現(xiàn)新問(wèn)題的原因，積極探討更完善的辦法，這樣才能真正確保公有資產(chǎn)安全、保值增值，維護(hù)公有資產(chǎn)處置中的公平正義。Jendprint