招商系基因下的未來城市——城鎮化下半場城市重塑模式報告

本刊記者│程磊

招商系基因下的未來城市——城鎮化下半場城市重塑模式報告

本刊記者│程磊

當下的中國，經濟轉型的可能、社會治理的出路與延續前30年國家發展成功的動能等，幾乎所有重要的問題全聚焦在新型城鎮化戰略的實施上。可以確定的是，經濟增長方式必然要發生改變，產業轉型升級勢在必行，而這個進程必然要以城市為載體，產業與城市的融合增長也就成為必然。跟隨城市不同發展階段的需求，產業如何選擇？作為城市運營在商業層面的主體——城市運營商，又以何種模式驅動城市活力？

在深圳蛇口這個曾代表了打破精神束縛進行各種創新的試驗田里，生長出分別代表了高新技術產業和文化創意產業的蛇口網谷和南海意庫兩大園區，如今正在扮演產城融合、驅動城市活力的重要平臺。他們幾乎代表了當下國內城市中產業升級與城市更新、協同發展最高級階段的樣本。而作為它們背后的商業操作者，招商地產因此進入了我們的視線。

招商地產驅動城市或區域的活力，是從蛇口開始的。蛇口的城市化始于改革開放創辦蛇口工業區的實驗，起點低于國內城市的平均水平，自起步則幾乎步步領先。30多年來，招商局集團作為主導者、招商地產作為重要執行者，主導了蛇口的城市持續更新和三次完整的產業升級。這樣的經歷賦予了招商地產區域運營的特殊性：長期滲入城市有機運動經驗，綜合性的規劃、建設、服務能力，全局性的城市產業價值鏈設計，可持續的商業運營模式。

而切入點就是培育新一代產業園區中的產業和企業。招商地產通過集團資源構成了一條強大的針對產業園區的服務鏈條：企業發展的最初期，招商銀行為小微企業提供融資；在成長期，以創投為主營業務的招商科技提供輔導和風險投資，在中小企業貸款領域領先的招商銀行，也會有極具價值的金融服務；企業壯大的時候，還有擁有“全明星”陣容、專注于另類投資的招商資本，來協助企業上市之前做PE；而在中小板和創業板保薦能力極強的招商證券，也會擇機進入。

可以說，在各個發展階段、各種維度為企業的發展提供資金和服務。而從資源和專業能力上，這種全方位的支持和服務都可在招商地產的園區獲得。最終的效果，就如招商地產董事總經理賀建亞所言：“為城市為區域創造價值，我們跟隨城市的發展而發展，從中去發現城市自然生長的產業需求，不僅僅是聚集，還要培育，為企業和產業，包括城市，建立一個可持續發展的生態系統?！?/p>

在中國城市化的第一推動力已由此前的行政力轉為市場力推動的今天，蛇口幾乎是以企業之力推動城市化的唯一已全面成功的本土化案例，它所能導出的30年來產、融、城結合，運營城市的經驗，究竟能多大程度成為中國城市化進程下半場的“模型”？

章乃云的新起點

深圳蛇口的網谷模式，很可能將顛覆城市對產業園區的傳統需求和理解。網谷模式回答了這樣的命題：企業生長的最佳土壤如何培育？

入駐企業的感受是網谷不錯的觀察入口。

章乃云從事通訊行業近20年，2003年是她的轉折點。這一年，她辭去中興旗下公司總經理職務，創辦至高通信技術發展有限公司，業務從早期的從事移動通信終端產品研發、生產和銷售，到如今專注于移動互聯網行業應用定制的龍頭，新華社、交通銀行等訂單讓這家企業的年產值從3年前的5000萬猛增至近10億元。

在她看來，2012年5月12日可能再一次成為她事業的轉折點。這一天，至高通信搬離“生活”了近10年的南山科技園，作為第一批入駐企業，入駐蛇口網谷。每一個成長中的企業搬家的原因幾乎一致：企業規模在擴大，辦公場所面積不夠的同時辦公租金價格高漲。至高通信也是基于這個原因有了新的辦公場所的需求。作為蛇口轉型發展網絡信息和科技服務業的重點項目，同屬于南山區的蛇口網谷進入考察視野。

“在深圳幾乎沒有去過蛇口，對蛇口的印象就是老工業園區，去了以后才知道，蛇口就是個小而美的城市?！闭履嗽聘嬖V記者，公司高管一致認為，網谷無論從產業定位還是地理位置以及周邊環境，是非常有利于公司未來發展的。

至高通信花了比過去少一半的價格，租到了比過去多一倍的辦公面積。不到3塊錢/平方米/天的租金價格能租到什么樣的辦公場所？北京赫赫有名的798藝術區，文化創意企業要支付4元/每平米/每天的平均租金，科技企業扎堆的北京上地各種科技園區的平均租金是5元/每平米/每天，中關村的價格就更別提了。

關鍵不在價格，“我們要留住人，要讓員工感受到工作環境的舒適，網谷完全能滿足員工對工作環境的想象。網谷組織的一些文化體育活動，網谷內6家食堂的飯菜都不錯，等等這些細節確實讓員工產生了歸屬感?！闭履嗽票硎?。

以前專注于企業發展，對企業生活的環境并沒有太多思考，以為在深圳這樣開放的城市就意味著站在機會的同一起跑線上。當離開了過去擁擠、嘈雜且租金高企的辦公場所，網谷給企業以及員工與此前差異很大的感受后，章乃云開始思考企業應該生長在怎樣的土壤之下？環境、交通等這些物理上的硬件一目了然，除此之外呢？

科技型企業最大的資產是人才，留住人才是企業的頭等大事，員工居住問題通常是主要的著手點。南山區和深圳市政府分別會給入駐網谷企業的員工每平米15元的住房租金補貼。招商地產為此配套了一些公寓，如由舊集體宿舍改造而來的、擁有1400套住房的壹間公寓，有39平方米和78平方米兩種戶型，對外出租的市場價分別為每月3000元和5300元左右。政府補貼到位之后的租金價格分別為1800元和3000元左右，這樣低廉的價格，員工還能獲得酒店式公寓般的服務。至高通信有20%的員工住在壹間公寓，其他員工在周邊租房的同時也享受政策優惠。

“連孩子上學他們都管?！闭履嗽茖W谷的服務又驚又喜，她所說的“他們”指的是網谷的管理運營團隊。通常各地產業園，政府總會有一些稅收、補貼的優惠政策，“讓人意外的是，網谷會幫你落實這些政策。”最令章乃云意想不到的是，網谷還會幫助企業尋找小微企業貸款、創業投資，甚至代替企業辦理各類工商手續。去年下半年，在網谷推薦下，至高通信以6%股權的代價獲得了招商科技集團1500萬的風險投資。

“他們在做政府、居委會和五星級酒店在做的事情，非常了不起。”在章乃云看來，網谷開放、人文的環境，細致貼心的服務，這樣的土壤下必然會醞釀出偉大的企業。對于至高通信的未來，站在網谷的新起點，章乃云信心滿滿。

楊百千的近水樓臺

對楊百千的采訪開始前的一分鐘，他剛剛結束與網谷內一家企業董事長的會面，會面的內容是關于針對該企業的創業輔導的時間表。作為招商科技集團的總經理，這是他接觸的第17家網谷內的企業。

招商科技是招商局集團下屬的專注于創投的企業，1998年時，招商局集團發現蛇口的傳統制造業和加工業的外遷趨勢，提出要為未來新的產業進駐做一些準備，要針對創新型企業的培育方面做出嘗試，次年成立招商科技，定位為以風險投資和孵化器相結合的方式，介入中早期創業的高技術企業，堅持將孵化器建設并將公司本部投資與孵化業務進行有機結合。在隨后的10多年時間里，招商科技共投資了120多家企業，先后培育了20多家上市公司。

雖然招商科技的業務觸角遍布華南、華東等區域，因為身處蛇口，本地企業是其主要的業務來源。而網谷內的企業類型是招商科技的主要業務目標，所以，同屬于招商地產資產的網谷以及以文化創意企業為主要招商目標的南海意庫，成了楊百千口中的那個“近水樓臺”。

2012年，招商科技的業務開始向初創期、種子期企業傾斜，當時以互聯網、物聯網為主的科技型企業為主的網谷，以文化創意企業為主的南海意庫，已初步形成了產業聚集。在蛇口新一輪產業轉型的背景下，針對這些企業提出了“蛇口基因”培育計劃，期望通過該計劃，培育出與招商銀行、平安保險一樣的新的領導型企業。

蛇口基因培育計劃的目標是尋找100家科技型中小企業，依托招商系的資源，聯合會計師、戰略咨詢師和研發體系、專利以及行業專家對入選企業進行綜合診斷和專題分析，并從中挑選20家提供專業的創業輔導，并在此基礎上配備多名投資經理和專職分析人員，具體落實各項具體整改方案，最終選擇8～10家進行資本對接。

據楊百千介紹，第一期提出申請的100家企業主要都在南山區，部分在蛇口，很多企業已經得到了專業的發展建議，或推薦到深圳或國家的一些創業大賽，或幫助企業找到了A輪融資人，也有一些企業進入到了招商科技與深圳中科院合作的科技企業孵化器，“進入到我們自己的培育計劃中的企業有20家，目前這些企業發展態勢良好?！鼻笆鲋粮咄ㄐ诺墓蓹嗤顿Y案例便在其中，在楊百千看來，對至高通信1500萬的投資可能帶來極大的回報，她完全有潛力成為產業龍頭。

南海意庫

蛇口網谷

在楊百千看來，產業園區的開發，無論是由政府主導還是由企業主導，歸根結底都需要滿足所在區域的產業和企業需求。企業發展的需求，尤其是中小企業在發展之初，除了對資本的需要，還需要發展戰略上的各類服務與支持。

“我們在為中小企業提供未來可能的同時，招商科技的機會從中來而。當這些可能成為現實，一個區域的活力就得到了重塑?！睏畎偾дf：“網谷乃至蛇口，已經具備了生長出頂級企業的土壤，未來能否出現蘋果這樣國際級的企業，我不敢夸下海口，但在這片土壤下，生長出全國領先的企業，我非常有信心。”

第四代產業園區：產、融、城一體化

新的階段，城市對產業園區的“審美”正在發生著翻天覆地的變化。

中國的第一代產業園區是單純的生產加工基地，二代園區將社區生活與生產相結合，第三代開始有了綜合運營的概念。中國目前有1300個省級以上各類開發區和高新區承擔著中國區域經濟和城市發展的雙重責任。隨著新型城鎮化進程的加快，產業園區承擔的各類城市職能也逐漸增強，傳統的產業園區和非市場化主導的開發模式已經難以為繼。

按照聯合國工業發展署定義的第四代產業園區，應該是產城一體化、工商同步化、居住社區化、生活家庭化。其核心是，產業與城市的一體化發展、生產與生活服務的綜合性解決。而中國的城市化走了一半路程，很多地方面臨著產業升級與轉移，這意味著很多城市內的舊廠房因產業轉移而失去原有的價值甚至空置，也意味著部分城市將產生新的產業園區的需求，比如地方會希望新進入的產業符合當地產業變化趨勢，同時也是綠色可持續的。

產業園區運營的核心從來都是圍繞著企業和人進行的，園區的“土壤”決定了企業的成長性，企業的成長性決定了區域的經濟活力，進而影響到城鎮化的質量，是否朝著“綠色、可持續”的新定位在邁進。產業園區的運營是和企業在打交道，是研究企業需求和企業發展以及企業落地之后的長遠課題。針對企業，資源傾注的多少和服務的價值決定了“土壤”的價值。

作為招商地產園區運營的核心產品，網谷和意庫，其模式的重點就是打造有價值的“土壤”，從而成為對城市經濟生活具有極強驅動力的新一代產業園區。

在招商地產董事總經理賀建亞看來，新一代的產業園區要實現雙向收益：為入駐企業打造舒適、高效、可持續發展的運營平臺，幫助企業提升品牌形象，降低綜合運營成本，實現高效率的發展；為政府打造產業平臺，節約利用土地資源，創造更多的稅收和就業，協助地區產業集聚和升級，提升區域綜合價值并反哺城市，讓城市生活的人得到綜合收益。

服務的多樣化是新一代產業園區的又一核心，網谷和南海意庫最早就開始提供工商注冊、審計咨詢，園區企業活動、園區安防、培訓、專利申請、信貸申請等綜合服務。但這遠沒有解決企業發展的核心問題。招商地產認為，強化金融服務為企業提供更佳的生存發展，將“金融服務”添加進新一代的產業園區模式，是產業與城市融合的有效途徑。

據賀建亞介紹，園區開發是招商地產在主導，而可投入整個生態系統運營的是整個招商局集團。集團內部資源的協同發展，首先就垂青于招商地產的園區業務，這一點從招商局集團的金融旗艦招商銀行的動作就可見一斑。

一直以來，招商銀行高度重視對中小企業的支持，曾多次被《亞洲銀行家》雜志評選為亞太區“最佳小微企業銀行”、多次被美國《環球金融》雜志評為“最佳中小企業貸款銀行”。近年來推出了針對創新型成長企業培育的“千鷹展翼”計劃，明確文化娛樂、科技創新型中小企業作為重點支持對象。

現在，在網谷和南海意庫，最常見的是招商銀行的服務窗口，其在安排大量信貸資源支持的同時積極聯合PE和券商等專業機構為企業提供涵蓋股權融資、債權融資、財務顧問和上市輔導等內容在內的一體化綜合金融服務，幫助企業利用創新優勢盡快成長和走向資本市場。和招商科技的選擇一樣，網谷和意庫的入駐企業，會比其他企業更容易進入招商銀行的服務視角。去年，南海意庫入駐企業奧雅景觀已經享受到了招商銀行提供的2000萬元授信額度。今年，招商銀行還發布了“文創貸”這一為文化創意產業量身打造的特色信用融資解決方案。

這還不是招商系新一代產業園區的全部。

招商局是央企中唯一一個金融資產和實業資產均衡布局的集團，集團內的各項業務分支都要基于市場化的高效結合，這是招商局下一個10年的主要戰略。賀建亞表示：“我們希望充分地利用招商局旗下的金融資源，為網谷搭建一個產業資本和金融資本合作的服務平臺，使得在蛇口網谷的企業有機會成為下一個‘阿里巴巴’，在發展過程中得到助力?！?/p>

建構園區生態系統

目前蛇口網谷各棟物業已經有了比較明確的劃分，主要突出在移動互聯網、中小企業孵化以及外貿電子商務、移動電子支付等五大細分領域。蛇口網谷運營的負責人陳明剛強調，“蛇口網谷不是簡單地把企業召集在一起，而是讓它們在各自專業市場中，形成有機結合體，最后形成一個良性互動的產業鏈，形成特有的生態鏈?！?/p>

比如招商地產總部所在的南海意庫，園區內的一些建筑規劃設計企業，開始參與招商地產的方案投標；一些廣告公司開始承接招商地產的方案設計和推廣；一些景觀設計公司還參與了南海意庫的二期改造等。這些企業與招商地產形成了戰略合作伙伴，該交房租的交房租，該付報酬的付報酬，市場化合作，形成共贏，也是一條高效互動的產業鏈，形成開放的園區生態系統。

楊百千指出，過去靠一個產業來帶動一個區域的發展是屢見不鮮的，但在七通一平的基礎上進行的園區開發時代已經成為過去?，F在市場需要的是二次開發，需要的是綜合開發、綜合配套和基礎設施升級版的特色園區。除了針對舊廠房改造、翻新而來的南海意庫和網谷產業升級版園區，未來在技術上還可以形成有特色的環境生態系統，比如綜合能源的應用、雨水的再利用、屋頂農場等等技術層面的升級，“未來我們肯定會有這類企業的產業園區，這些技術的提供者落戶我們的產業園區，他們是我們的客戶、服務者，我們也是他們的客戶和服務者。技術上對園區的升級，我們相互都能為對方做得更多?！睏畎偾дf。

事實上，招商地產園區業務中的一條金融生態鏈也正在形成。“在招商局集團的金融平臺支持下，針對南海意庫和網谷，我們做了很多產融結合上的嘗試。比如，招商局資本旗下的風險投資基金會在企業的創始階段做VC，上市之前做PE，為企業的發展提供資金。招商證券在中小板和創業板里的保薦能力排在行業前五位，可以有效助力園區內企業上市拓展。而招商銀行轉型做小微企業貸款，可以解決園區內很多企業的融資需求?！辟R建亞說，這是一條完美的金融服務生態鏈條?！罢猩叹旨瘓F正在做一件大事情：集團大數據平臺的建立，打通招商系的客戶資源、業務渠道的平臺共享?！薄袄碚撋希猩炭萍蓟蛘猩藤Y本投資的企業，在招商系的金融單位可以優先給予授信，因為他們已經對該企業進行過評估，評估報告會在內部共享。”

僅僅由招商系構成的金融生態鏈還不是園區金融服務的全部，在楊百千看來，“一個開放性的金融平臺比招商系一家來做還要高效。所以在自己提供金融服務的同時，也讓更多小貸公司、擔保公司等其他金融服務資源參與進來，共同針對園區構建一個開放的金融平臺。企業有更多選擇，也就意味著有更多的發展機會?！?/p>

導入產業轉型升級的產業園區運營也改變了以往出地收租的盈利模式，在為園內企業提供服務的同時，招商系積極尋求機會入股成長型企業。蛇口網谷目前已經成為了包括至高通信在內的多家公司的股東、運營方、企業因為轉型升級牢牢綁在了一起，形成了長期共贏的利益鏈條。

賀建亞道出了“生態系統”的全貌：“我們要為城市為區域創造價值，我們跟隨城市的發展而發展，從中去發現城市自然生長的產業需求，不僅僅是聚集，還要培育，為企業和產業，包括城市，建立一個可持續發展的生態系統。”

以南海意庫為例，通過改造舊廠房之后專門引進文化創意企業，從短期租金角度來說企業收益與項目的操作難度和精力不成正比。產業進來后的稅收、就業都是政府的，看起來和招商地產沒有關系，實質上他們也是受益者。

“整個蛇口大部分的產業是由我們甄選控制，大部分物業是我們持有的，由于高端的服務業的進駐，人口素質得以提升，租金收益上比不了銷售收入，但地域的含金量提升了，網谷單位產值從每平米1000多元提升到了約3萬元，新的產業人口的消費力也為蛇口的商業注入了活力?！?/p>

從某種意義上說，這又形成了一個企業與社會的生態系統：“從公司來說，物業保留了可持續經營的平臺；從社會層面來講，有這么多優秀的公司和人，找到了發展的港灣和前景，政府也能獲得源源不斷的收入，各方面都得益。”賀建亞說，同時也為股東和投資者提供了“社會責任與公司利潤辯證關系的全新觀察視角”。

圖為太子灣改造規劃圖。在深港一體化進程下，招商局傾力打造太子灣改造與已啟幕的海上世界片區，有可能構成深港一體化城市格局中的北岸“中環”。

復制的可能

在蛇口著名的“空談誤國，實干興邦”標語牌斜對面，蛇口網谷已經成為一個產業轉型升級的模板。它的前身是延大南山分布的一片鋁制品廠、油漆廠等中小型廠房。每平方米1000多元的單位年產值，而目前這個數字已是3.93萬元/平方米，前兩期的20萬平方米已吸引了200家高技術企業的入駐。

而在離網谷不到1公里的南海意庫，前身是日本三洋在大陸最早的廠區，早年著名電視劇《外來妹》的取景地，如今是一個“商務+消費”型的創意文化產業園，集聚了120多家創意、設計、文化類的企業，年產值近60億元。已成為深圳文化創意人士的重要聚集地。

現在的網谷和南海意庫，就相當于一部高效的城市引擎：刺激著企業的產能，再將產業的價值轉化為稅收和消費，與當地的金融機構、商務、教育、醫療、休閑娛樂和居住生活共舞，營造出“15分鐘工作生活圈”。

他們的共同特點是，過去都是勞動密集型的廠區，產值低下，對城市環境的負面影響越來越明顯。招商地產通過改造舊廠房或重新規劃建設，帶來了環境和整個區域其他方面的提升，從業人群結構的改變，帶動了區域商業的發展、公共服務水平的改進以及整體環境的優化。從而成為深圳城市更新、舊工業區綜合治理的標桿，更是產業“騰籠換鳥”、城市形態更新的成功得到中央層面的首肯。

5月20日，江蘇省委常委、蘇州市委書記蔣宏坤一行到蛇口網谷考察，參觀完后的第一問題是：這個體現了城市更新與產業升級兼顧、基地改造與周邊環境齊頭并進、實體物業與虛擬網格相結合的創新模式能否復制？

“放在30年前，我們不會預料到在這片彈丸之地，可以完成這么多次的區域升級再造?！弊屬R建亞感慨的是，一家房地產企業在一塊土地上深耕了30年，而且“現在我們提出要再造蛇口，并且還要一直干下去，我們在這里30年區域運營的經驗一定能導出可復制的模式。”

30多年前，深圳蛇口工業區成為中國第一個對外開放的工業園區，是深圳的制造業重地。在產業更迭、升級的過程中，很多附加值低的制造業陸續遷離蛇口，園區空心化、產業空心化危機襲來，蛇口已經面臨了兩次產業結構的轉型。

2009年，招商局提出了再造蛇口的戰略性決定。這是一次更為龐大的產業重塑，還包括物業更新改造及配套設施升級完善等問題。經系統研究比選，蛇口確定向現代高端服務業進行轉型升級，重點發展網絡信息、科技服務、文化創意產業，適當發展服務外包、高端旅游、現代物流總部經濟、創新金融、專業知識服務經濟等五個產業?！膀v籠換鳥”、產業升級的目的，就是用高附加值的產業，取代低附加值的制造業，從而提升競爭力。

全程經歷和把握三次區域的產業升級，這個經驗在企業界鳳毛麟角。在賀建亞看來，“這么多年我們做產城升級、城市更新，我們在產業聚集的塑造能力和后續培育產業活力的能力方面所積累的經驗，是我們寶貴的財富，提煉出來的經驗是可復制的，這是憑空造城和城市運營的最大區別。我們復制的是我們深耕蛇口的經驗和導出產業園運營的模式，如果只是簡單地復制產業園區，注定會失敗?！?/p>

賀建亞坦言，理想狀態顯然是成片區域來承載蛇口模式的復制，但實際操作的難度較大，未來成片開發的機會不會太多，能再做成兩三個蛇口這樣的案例，都是驚人的。我們希望通過跟各地政府的有效溝通，尋找志同道合者，同時也要看產業基礎、城市發展規劃各方面是否適合企業的發展思路。

“整體復制難度大，但可以根據地方的需要去復制網谷、南海意庫或其他產業園區的組合。做不了大蛇口，可以有小蛇口。”賀建亞表示。

并不是所有的城市都具備蛇口這樣的發展條件，人口基數、產業基礎都不一樣，所以“產業一定是一方水土養一方人，比如可能出現的情況是，我們給南京打造了A項目，給上海打造了B園區，給南寧打造了C新城，方法論是一樣的。發展邏輯一定是先產業后配套，而不是先蓋一堆樓賣出去，再來看培養什么產業。不能本末倒置，這是不出現鬼城，讓城市具備可持續發展活力的重點?！辟R建亞強調。

楊百千也指出：“未來也一定會向別的城市產業園延伸和復制，產業園建設階段的復制容易做，但到了服務階段，孵化、培育、投資的復制非常難，這主要涉及的是創業導師團隊的建立，需要有科研、教育和成功產業化企業經驗等資源的支撐。”他還透露，金融服務的延伸策略正在構建當中，招商地產在青島的網谷項目，會比較快的進入視野?！皬拈L遠來看，園區企業金融服務延伸的觸角，一定會延伸到招商系內部各類符合我們創投方向的園區。”

更大藍圖：中國“金絲雀”

深圳前海是新一輪改革的前沿，招商地產新的產業運營類型極有可能在此誕生。

經濟學家認為，前海若能成為“三幣雙貸”即人民幣離岸中心、人民幣在岸中心、港幣在岸中心以及人民幣和港幣雙幣貸款，如果形成這一模式，前海將成為深圳和香港合二為一的紐帶，進而有機會成為全球第一大金融中心。

作為前海的大地主，招商局擁有前海3.5平方公里在統籌開發。蛇口與前海幾乎就一個太子灣之隔，而太子灣的改造又是招商地產下一階段繼續升級蛇口的重要支點。今天蛇口再造是何種前景？未來前海又怎樣來設計？如果金融產業成為下一次產業升級的趨勢，類倫敦金融城在蛇口誕生的可能有幾何？

英國倫敦碼頭區以倫敦工業中心的身份輝煌了100年，隨著1961年開啟的英國制造業和運輸業的衰落，碼頭區經濟開始進入衰落以至近乎廢棄，面臨產業的更新與升級。1980年，倫敦市政府重塑該區域的經濟，成立半官方的開發公司，倫敦碼頭區開發有限公司（LDDC）全面負責22平方公里土地的規劃、開發、建設。

這不僅和招商局介入的方式相似，連后期也一樣走上了“還政于政”的道路。LDDC從該區域撤出，在其存在的17年間，為倫敦東部22平方公里的碼頭區創造了12萬個就業機會，把一座空城變成了倫敦最有活力的新區。

當前很多城市推進的城市更新以單元更新規劃申報實施，實質是將需要改造的城市地區拆成小塊進行改造。這種“化整為零”、“零敲碎打”的改造路徑為各方獲取短期利益創造了有利條件，但對整個城市機能和整體競爭力的塑造起不到應有的作用，實現不了城市長遠發展目標。英國碼頭區的改造和蛇口的發展路徑說明，必要時由政府推動直接進行中長期大項目的更新改造，符合城市更新對城市能級提升的整體利益。

今天蛇口的模式與倫敦碼頭區模式幾乎不約而同，首先LDDC在碼頭區成立英國第一個“工業園區”，推出免租金10年、免稅退稅等優惠政策招商入園；其次投資修建各種城市配套。由于碼頭區有毗鄰倫敦金融城的地理優勢，規劃定位放在了國際金融、商務商業區方面，并成功打造了倫敦第二個金融中心“金絲雀碼頭”，英國金融監管局、路透社、匯豐銀行、花旗銀行等機構紛紛把總部設在“金絲雀碼頭”。產業的發展帶動了服務業的發展，碼頭區業態逐步豐富起來，目前已是倫敦最具活力的區域。

盡管與倫敦碼頭區產業更新選擇的路徑不一樣，但目標產業都是經過深思熟慮而來。目前招商局在蛇口已經完成了具有中國城市化最高形態的城市更新，接下來的海上世界和太子灣這兩個同樣基于碼頭的改造，則完全有可能在接下來的5年內成為蛇口的“金絲雀”。

圖為倫敦金絲雀碼頭。前海將成為深圳和香港合二為一的紐帶，進而有機會成為全球第一大金融中心。作為前海的大地主，如果金融產業成為深圳下一次產業升級的趨勢，類倫敦金融城在招商系的版圖中誕生不是沒有可能。

從中投公司成為金絲雀碼頭項目的大股東、招商地產持有蛇口眾多物業的綜合收益來看，城市更新項目一旦成為優質的商業地產項目就可以成為一種長期投資產品。這是一個城市吸引國際金融資本投資、增強城市競爭力的新路徑。這種國際金融資本的進入將帶給項目和城市先進的經營方式和理念，催生地區全新的商業文化，拓寬城市新的發展競爭空間。

尤其是深圳當前四大支柱產業中，金融業的發展空間已經充分謀劃，未來幾十年將主要布局在前海地區。深圳經濟規模最大的支柱產業，也是最關鍵的高新技術產業的發展空間亟待擴展。深圳要以全球視角高度審視深圳高新技術產業，塑造具有配置全球資源能力的深圳高新技術產業，占領全球經濟競爭的一個制高點，將產業的發展與城市命運聯系起來。而與前海一灣之隔的蛇口，招商地產深耕城市30年的經驗，完全有可能在網谷、南海意庫之外打造出一個中國城市版的“金絲雀”碼頭。

金絲雀碼頭、蛇口的轉型發展對深圳乃至中國城市更新具有同樣豐富的借鑒意義。他們至少走過了如下共同點：改變了單一的由政府推動的城市更新策略，通過一家企業以市場化的方式對大片區域統籌規劃的方式更新改造；賦予了城市更新主體充足的城市規劃彈性，同時鼓勵國內外金融資本、各類產業進行長期投資。

這是一條極其罕見的城市發展路徑。當代中國的城市化是一個典型的政府主導型城市化，城市化是在市場力和行政力的交織和制衡中逐步推進的。在現行體制下，深圳蛇口如一個烏托邦般存在：整片區域的生長由一個企業來照料、管理，在幾乎沒有行政干預的情況下發展30年并成為標桿。在城市化要“去行政化”的今天，給城市的決策者提供了一條特殊的選擇路徑。

袁庚說，愛迪生的光明實驗只是半秒鐘亮一下，但這半秒鐘后來卻把整個世界照得燦爛光明。

蛇口基因與城市的新光

對于招商地產運營的產業園區，無論怎么細致的介紹，如果脫離了蛇口的基因，都會顯得不夠完整，也無法理解招商局到底要干什么。但蛇口基因到底是什么，20年前和20年后有何區別？這真是一部大部頭的書才能說清楚的事。

回首1992年小平南巡之后20年的發展，蛇口最耀眼的光輝定格在了1992年之前的10年，正因那個10年過于耀眼，以至于讓1992年之后的20年看起來無法企及曾經的高度?！敖浀涞臇|西都在1992年之前，拍攝的200多人幾乎每個人都提到了袁庚?！奔o錄片《蛇口》的總導演楊明說。

1978年年底，時任交通部中國香港招商局常務副董事長袁庚建議設立蛇口開發區的報告中，建議將廣東的土地、勞力結合中國香港、國外的資金、技術和全套設備發展經濟。這一建議馬上得到鄧小平等領導人的支持，深圳如同中央政府改革開放的“試驗桌”，蛇口則是桌上最重要的那一根“試管”。袁庚的烏托邦實驗就從這2平方公里多一點的“彈丸之地”開始。

蛇口遇到了中國當代一個特定的歷史窗口期，當時的蛇口更像一個自治的城邦。憑借著無可比擬的“尚方寶劍”，蛇口在經濟的各個領域實施“突破”。為引進人才，蛇口首先試驗民主選舉廢除干部終身制。其后，蛇口率先建立和遵循市場經濟規則，相繼采用工程招標制度、改革了工資制度、勞工制度等。這讓蛇口工業區短短7年完成了工業化和城市化，迅速培養起勞動密集型加工制造企業。“蛇口模式”也收獲了來自全國的廣泛贊譽和學習。

1992年12月袁庚離休。這一年，深圳市開始逐漸收回蛇口工業區的自治管理權，蛇口與深圳的社會與政治生態，最終漸漸回歸到科層管理式的社會治理中。

大名鼎鼎的招商銀行原來只是蛇口的一間財務室，平安保險只是蛇口的退休基金，全球最大的集裝箱企業只是一家燒焊作坊。30年來，蛇口作為一個大孵化器，催生了一批超級企業。如果說在袁庚主政期間，將資產1億元家底的招商局發展壯大到了身家200億元。那么，他的后任則在之后的20年將蛇口打造成了單位面積產生知名企業最多的土地。

看起來，蛇口一直是試管的命運，但卻留下了我們現在談論的蛇口基因。國家級示范性高中蛇口育才中學的創始校長陳難先在蛇口呆了30年，他也很難說清究竟什么是蛇口基因。他覺得追求理想的精神大概就是蛇口的基因?！澳憧梢詣游业哪汤?，卻不能動我的理念?！闭沁@種純粹的理想主義情懷，構成了老一輩蛇口人的精神世界。

現行體制下，蛇口若還能像最初10年延續下去，那才是真正的烏托邦。萬科董事長王石這樣描述蛇口基因：只有在思想相對解放的地方，才會吸引有創新精神的人群，誕生有市場活力的企業組織。在他看來，蛇口的基因并沒有變。

務實、獨立、自由的姿態幾乎是蛇口企業家的群體特點，在這個區域不斷成長出頂級企業，這些企業背后的掌門人幾十年如一日的低調，且一直都是創業者的姿態：訥言、謹慎、努力和務實的理想主義情懷。

如何讓“蛇口基因”不僅僅復制出一個又一個優秀企業，而是進一步深入到并構成我們整個城市社會的生命基因？如何讓企業家精神上升為城市的主導精神內核，甚至來改變城市政府？從這個角度理解前任廣東省委書記汪洋的那句話，“解放思想要把自己擺進去”，意思其實很明確了：你不能只要求別人成為袁庚。

如今，“時間就是金錢，效率就是生命”的牌子已成為蛇口的標志性景點供游人合影，牌子前的地面有一個圓形表盤，1979年、1984年、1992年等重要時間點都在表盤上標注，一直到2009年提出“再造新蛇口”戛然而止，蛇口的故事需要靠蛇口基因用新的方式譜寫。

蛇口基因的表現形式不同了，改革開放能從一馬當先到萬馬奔騰，蛇口的作用就在于此。當年想都不敢想的城市烏托邦已經變成現實，12平方公里的蛇口如今生活著12萬人，人口密度之高令香港汗顏。但人口集中帶來的壞處在蛇口卻并沒有體現出來，比如蛇口不堵車，因為路網密度決定一個城市的交通效率，蛇口毛細血管發達，通達功能強大。蛇口已經步入能與世界比肩的發達區域。而現在，蛇口還繼續在經濟結構調整、產業升級上進行新一輪探索與嘗試，把這些經驗帶到新一輪的城鎮化中，給其他城市借鑒，不也是“蛇口精神”另一種形式的延續嗎？

在中國城市化的第一推動力已由此前的行政力轉為市場力推動的今天，蛇口幾乎是“市場力”推動城市化的唯一的已成功的本土化案例，他能多大程度地導出30年來運營城市、并與城市一同成長的經驗？袁庚先生早年提出的“將蛇口建設成最適合人類居住的地方”，其精神無疑是城市化的核心。但人們在不同階段對城市生活的需求不同，城市的生長由誰來主導？

賀建亞這樣描述蛇口基因下的招商地產：“到一個城市拿塊地，蓋個房子賣掉走人，這種方式只是解決了城市的空間需求，并不能給城市帶來價值。只有關照城市的過去、現在和未來，融入城市，與城市共同成長，我們才會在未來的競爭中立于不敗之地。我們想做一個社會和城市發展的推動者，而不僅僅是一個開發商，蛇口就是我們招商地產的延安?！?/p>

袁庚先生的那篇《記憶·理想與愛迪生的燈》的結尾感人至深：“無論人類的歷史怎樣彎彎曲曲，它都是走向前去的。1878年，愛迪生在門羅帕克實驗室最初的實驗只是半秒鐘亮一下，但這半秒鐘后來卻把整個世界照得燦爛光明。最初那盞古拙的燈泡，它纖弱的燈絲何時燒斷并不重要，重要的是它真真切切留給了人們對不足的思索和對未來的希望。”

人的思想就像種子，一定會以某種形式傳承，而這個種子，在合適的時機、政策與平臺上，還會以各種形式再次出現、再次被點燃。包括招商地產在內的招商系企業正在以另一種方式延續著蛇口基因，期望自己傾力打造的新一代產業園區，能成為中國新型城鎮化過程中驅動城市活力的那束光。