嘉粵：一個城市龍頭的沒落軌跡

文│魏凱

嘉粵：一個城市龍頭的沒落軌跡

文│魏凱

起家于廣東湛江的嘉粵集團，在近年來倒掉的開發企業中，可能是基礎最好、也曾一度被認為成長性不錯的地方龍頭房企。在希望通過規模發展讓企業更上一個臺階的路上，成長型企業所要遭遇的困難，幾乎都在嘉粵身上體現了出來。

湛江龍頭的沒落

6月6日，信達地產公布了關于嘉粵集團有限公司等34家公司破產重整涉及收購房地產項目及債務重組事項的《合作框架協議》，順利的話，信達地產將以22.57億元承債式收購嘉粵集團下屬五家房地產公司的100%股權。而嘉粵集團這一老牌的湛江最大的房企，由此退場。

面對錯綜復雜的債務關系，在過去的一年半中，所有相關方經歷了數輪談判博弈才最終落局。作為湛江地產行業的絕對龍頭，嘉粵的沒落曾在業界引發極大震動，其與關聯34家公司的破產重整案涉及金額之巨，債務關系之復雜，也創下當地之最，全國范圍內亦屬罕見。

為何這一區域行業龍頭會倒在2012年的末尾？嘉粵集團的沒落路徑，向世人展現了成長型房企發展路徑上的經典“敗北”鏈條：前期過度擴張—政策收緊銀行抽貸—借助民間高息資本—政策放開無望—市場進一步惡化—增加持有型物業導致資金流動性降低—資金鏈斷裂。

嘉粵這個基礎不錯、曾一度被認為成長性不錯的湛江龍頭房企，倒在了“一塊錢當三塊錢花”的規模擴張路上。成長型企業所要遭遇的困難，幾乎都在嘉粵身上體現出來。

在這個鏈條中，嘉粵集團犯了所有這個階段企業該犯的錯：對政策與市場報以幻想，繼而影響到決策，依然延續以往的擴張態勢，同時決策者個人的感情因素決定了一個持有型物業的投資，隨后因自有資金不足以支撐貸款風險，資金鏈破裂，債權人上門。

成立于2000年的嘉粵集團，在湛江經營超過12年，資產總值合計約50.30億元。下設16家全資子公司，關聯企業34家，在當地開發了十余個住宅和商業樓盤，本身就是本土最大的房地產企業，又因運作地標性建筑君豪酒店更是令其聲名鵲起。

這34家關聯企業均由嘉粵集團的創始人朱興明或直接或間接的控制。2012年11月21日，嘉粵集團及其關聯企業共同向湛江市中級人民法院申請破產重整。經審核，確認債權人資格333戶，確認債權金額為61.19億元。2012年12月 12日起正式啟動重整程序。

朱興明控制的這些企業，主要經營范圍包括房地產開發、建筑工程施工、酒店管理與經營、生產銷售建筑材料、融資擔保等，擁有房地產開發裝飾承包一級資質，注冊資本合計為9.311億元，目前有員工約3150人。旗下資產主要包括湛江市君豪酒店，百合雅居、匯景豪庭、匯景藍灣、驪雅居等房地產項目以及廣州市、湛江市部分商住地塊等。

信達地產此次收購的五家房地產公司，共擁有廣州、湛江兩地共六宗土地資產。用地性質包括商業、工業及金融用地，規劃計容建筑面積合計約113萬平方米。這些土地資產的評估價格為22.35億元。

雖然嘉粵集團遠未到資不抵債的程度，但因為涉及到的債權人多，“怕出事”，2012年11月，朱興明向政府提出保護申請。隨后，政府派出工作小組，湛江市中級人民法院作為受理法院，出具《決定書》，指定廣東國邦律師事務所、廣東粵海律師事務所、廣東中正會計師事務所等六家公司組成共同管理人。

在嘉粵集團破產重整一案中，企業稱向民間借貸約10億元，其月利率高達5分、1角甚至3角，一年上億元的利息是壓倒嘉粵集團的那根“稻草”。

理想與現實

在嘉粵集團官方網站的首頁，有一段2010年為慶祝集團成立10周年而拍攝的短片。從不愿意露面的朱興明在短片中滿懷欣喜的描述嘉粵集團的未來：走出湛江，走出廣東，走向全國。

朱興明是湛江市坡頭區人，2000年，朱興明創辦了一家建筑工程公司，2002開始進入房地產開發行業。與同期進入這個行業的湛江老鄉不同，很多同行企業的老板是文化程度不高的“包工頭”出身，而朱興明于1991年畢業于華南理工大學建筑學專業，從事房地產業，不僅科班出身，而且專業對口。同行普遍對他的評價是：人緣很好，有理想有沖勁。

“建一家酒店，成為優質的家族資產；同時得到魯班獎，實現建筑人的夢想。”這個“雙贏”的設想，朱興明不止一次向朋友提及。2009年，這個想法成為現實。在湛江星級酒店云集的樂山大道，帶有強烈個人意愿的君豪酒店開工。

據一位債權人回憶，在第一次債權人會議上，朱興明曾在私底下與朋友抱怨，是因為君豪酒店把自己“害慘了”。在他看來，就是因為該項目高達近20億元的投入而將嘉粵集團的資金鏈徹底斷裂。

嘉粵集團擬開發的嘉駿廣場，位于湛江市東山大道，地理位置極其優越，原計劃要建成一個物業類型眾多，配套設施完善的高檔綜合性社區和湛江市地標級建筑

君豪酒店

2011年9月29日，君豪酒店正式開業，2012年，朱興明的君豪酒店如愿獲得了魯班獎。為了酒店開業，朱興明付出的是近20億元的投入，其中有80%是利息，也就是說，投資酒店的資金基本是通過銀行貸款和民間拆借而來。

一位在臺灣有多年5星級酒店運營經驗的老板參觀君豪酒店之后，說君豪的造價完全可以建兩座五星級酒店。朱興明對此的回應是：“我想打造一個白金五星級酒店，在粵西地區第一的酒店。我在這個項目上也確實花了很多心血。”嘉豪集團工作人員說，在建酒店的過程中，幾乎每一塊磚朱興明都親自挑選，到后期對裝修材料和內飾的選擇，他也極其苛刻。

事后回顧起來，朱興明非常懊悔，他承認：“戰略有遠有近，投資有大有小，不應該在這個時候做這個項目。”

朱興明所說的“這個時候”，指的是因2010年的“國十一條”之后被認為是史上最嚴厲的調控年。當時的政策通過土地、信貸、稅收、行政監督等多種手段來抑制房價上漲，一套組合拳下來，市場低迷了一年多。

令嘉粵集團最難受的是，在1年時間內，銀行減掉嘉粵集團的貸款數額將近10億元。而酒店的資金回收又太慢，這給他和他的企業帶來了極大的壓力。目前君豪酒店平均入住率達50%，這一入住率與當地的很多高端酒店相比靠前。但按一般經驗，五星級酒店的入住率需達到75%才能實現盈利。

嘉粵集團過去主要的收入絕大部分來自于住宅的銷售，少量的商業地產，酒店業態這是第一次涉足。政策收緊與市場的低迷，讓住宅的銷售回款遠低于預期。在之前的發展過程中，嘉粵集團本來就已經擴張較快，在廣州、湛江買地耗費了大量資本，其中銀行貸款居多。

令朱興明沒想到的是，持續了近一年時間后，政策卻始終沒有松綁的跡象，銀行的信貸進一步收緊。隨著一批貸款到期，銀行開始下達催款通知，“說過段時間再貸出來，所以我就借朋友的高利貸還了到期款，但銀行卻沒辦法按時和按數再貸給我。一拖再拖，利滾利，到2012年10月就很難撐下去了。”朱興明說。

2011年年初，朱興明還專門去北京參加一個經濟政策的培訓班，當時還問起一位經濟學家對整個宏觀經濟、調控政策以及房地產行業的看法，得到的回答是“不超過10個月會變好”，與自己的判斷差不多。在朱興明看來，根據以往的經驗，調控從來沒持續超過10個月時間。從北京回到湛江之后，朱興明信心滿滿。按照當時的設想，住宅的銷售會開始好轉，資金開始回籠，大部分利息可以覆蓋，進而開始還本。到2011年年底的時候，基本能將債務解決，來年酒店開業，再花一年時間讓經營走上正軌之后，發展重心開始轉向廣州市場。2015年之前，要將總部搬遷至廣州，正式開始啟動全國化戰略。

全面危機

在2008年金融危機，企業界普遍尋求“自保”的局面下，嘉粵集團卻在逆勢擴張。2009年信貸政策放松，市場行情開始轉好，嘉粵集團在湛江開發的樓盤銷售情況都很好，資金回收也快。正是在近乎瘋狂的市場環境下，朱興明投入的項目越來越多，“一個樓盤接一個樓盤，項目從沒停過。”

嘉粵集團的業務在這幾年不僅在區域上得到拓展，業務本身也從最初的建筑、房地產開發拓展至混凝土生產和銷售、建筑建材生產與銷售、裝修、物業管理等領域。

逆勢擴張帶來的甜頭讓朱興明忽略了市場的脆弱性。在接受記者采訪時他也總結稱，對國家政策把握不準是他戰略上出現差錯的原因。

其實他何止是對政策把握不準。據本刊調查了解，湛江外來人口極少，雖然前幾年鋼鐵等大項目進入，但在現代化、自動化的條件下，吸納就業人口的能力有限，湛江城市人口主要還是隨著經濟的發展而自然增長。即便市場沒有因政策的調整而步入下行，經過前幾年爆發式的供應湛江本身的房地產需求已所剩無幾。

世聯行的一份報告指出：相對于一線城市，湛江房地產市場還處在一個較為初級的階段。市場有幾個明顯特征：開發主體單一，缺乏充分、自由的市場競爭；總體屬于一個總價敏感的市場；成交量釋放不足，相對于整個城市的人口基數，無論是成交面積還是成交套數，均顯偏小。

對比上述市場狀況，嘉粵集團的高杠桿擴張無疑早已將企業置于極其危險的境地。在2009～2011年間，嘉粵集團先后開發了湛江、廣州共4個項目，同時在土地市場發力，獲得了嘉駿廣場、廣州白云區東平路、炭步鎮、大運家園項、坡頭龍王圍、麻章等多塊土地，企業自有資金和部分銷售回款基本都押在了土地上，這還不包括占用資金量龐大的君豪酒店項目。

嘉粵集團前期積累的資金主要來自賣住宅，正在開發的和一些已入市銷售的項目，主要的開發資金來源于銀行貸款，當這部分資金去償還銀行跟民間借貸高息時，企業資金儲備風險較高，市場抵抗能力差。因政策收緊導致資金流緊張后，嘉粵集團開始轉向信托、民間借貸等高成本融資。根據嘉粵集團財務人員介紹，嘉粵集團民間借貸共約10億元，而破產管理人初步審核的數據顯示，民間借貸累計金額達29億元。

嘉粵集團也曾希望通過高周轉來加快資金回籠，比如2011年圣誕節開盤的匯景藍灣，起步價為每平方米2580元，均價約每平方米3500元，戶型面積61～170平方米不等。與其每平方米2727元的成本價相比，該項目幾乎是賠本銷售，截至去年10月，該項目仍有30%左右的房源未售出。

嘉粵目前處境的根源是開發商過于深入商業地產與銷售資金回收緩慢導致的結果，而導火線就是民間貸款，高利息與商業地產項目投資超過開發商的承擔能力，招來破產惡果。

一位業內人士判斷，資金鏈破裂和企業的經營策略有關系，嘉粵的資金情況只適合住宅滾動開發，不適合商業地產開發，原因是其自有資金比例過低，企業資金實力很薄弱很有限，一旦開發大型項目資金容易斷裂，因為沒有更多的自有資金去補血。而且湛江作為三四線城市，購買力并不旺盛，商業項目開發成本過高，資金回籠時間過長。

因擴張過快，嘉粵同樣出現因人才儲備不足，使得企業管理混亂。朱興明家族中有不少人在集團內擔任要職。朱興明提及此次的教訓之一即認為團隊管理出現了問題，造成管理資金損失以及項目投產的時間不準確。他也承認嘉粵有家族企業的通病，認為企業在團隊建設以及人才引進的規劃方面很欠缺。