淺談房地產行業稅收籌劃風險的控制

保淑英

摘要：稅收籌劃對于現代房地產企業來說，已經占據著其財務管理活動的重要一環。實現企業利潤合法化與利潤最大化是稅收籌劃最主要和最直接的目標。然而在企業制定和施行稅收籌劃策略的同時，其背后潛藏的風險也是巨大的；稅收籌劃在現實中比較常見的風險有下列幾點：稅收政策方面的風險，法律方面的風險，房地產行業之間和財務方面的風險。所以對房地產企業來說，準確理解稅法和相關政策，徹底摸清企業自身及行業之間的籌劃風險，建立健全會計審核制度和監督體系，制定具有綜合性的合理稅收籌劃方案，才能使企業得到最大的收益的同時，負擔最小的風險。

關鍵詞：房地產行業 稅收籌劃 風險 控制

一、前言

稅收籌劃在目前政府對房地產市場嚴格調控、不斷加強樓市管控措施、對房地產行業嚴密監管的大環境下，已經成為房地產行業實現收益最大化和合法化的不可或缺的手段。也逐漸成為房地產行業企業財務管理的一個核心環節。然而，房地產行業的稅收籌劃也要在與國家稅法和政策不相沖突的前提下，達到合理合法的避稅目的。在房地產行業通過稅收籌劃獲取巨大收益的同時，企業要面臨的各種風險和壓力也隨之大大地增加。所以，房地產行業必須認真細致做好以下工作：對稅收籌劃可能發生的各種風險進行深入和專業的分析，全面理解相關法律和政策要義，制定出有效防范風險發生的應對措施，切實地執行稅收籌劃方案并進行嚴格監督，最大限度防止風險的發生。

二、稅收籌劃的概念

“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。稅收籌劃的概念最初由1935年英國的“稅務局長訴溫斯特大公”案產生，經過半個多世紀的發展，稅收籌劃的規范化定義得以逐步形成，即“在法律規定許可的范圍內，通過對經營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能取得節稅（TaxSavings）的經濟利益”。稅收籌劃作為一門學科，主要由稅務管理學、財務管理學、會計學等多門學科組成。由于目前世界各國市場經濟的發展程度不同，稅收籌劃這門學科在資本主義發達國家已經發展成熟，而我國還處在稅收籌劃學習和運用的初級階段。

三、房地產行業存在的稅收籌劃風險

企業在進行稅收籌劃的時候，由于可能觸犯國家相關法律和政策，也可能導致企業經營陷入各種困境而存在風險。

（一）稅收政策風險

稅收政策風險主要是稅收籌劃方案與國家稅收政策之間的沖突，導致房地產行業難以完成稅收籌劃。房地產行業在我國市場經濟中占有重要地位，但是由于近幾年房價的迅速飆升，中央和地方各級政府開始對房地產行業進行嚴格調控，稅收政策將對房地產企業產生巨大影響。由于我國市場經濟發展尚不成熟，出現了規章和稅收規范數量要多于法律法規的現象，稅收法令和政策不夠透明。隨著我國市場經濟的發展，稅收制度的不斷完善，經濟環境的快速變化，政策也會發生改變，這就導致先前制定的稅收籌劃方案與稅收政策不同步，致使稅收籌劃方案難以或者無法執行。這是房地產行業時常會遇到的問題，稅收籌劃與稅收政策就存在時間上的矛盾，即矛盾具有時間性。

（二）法律風險

在國內，稅收籌劃業務尚未成熟，它不具有持久的合法性，會隨著國家的房地產政策產生變化；并且房地產企業實行的稅收籌劃究竟有沒有違法，取決于國家的具體法律和規定。一旦企業在制定稅收籌劃方案的時候，相關人員對現行法律和政策的理解與其真實要義之間存在誤差，那么這種誤差就會成為房地產企業稅收籌劃的法律風險。然而，稅收籌劃的目的就是要合理合法地避稅，如果房地產企業對稅收法令理解存在偏差，那么就可能導致稅收籌劃變成違法的逃稅行為或者稅收籌劃方案無法執行，由此會給企業的正常發展造成嚴重影響。

（三）行業之間的風險和財務風險

國內房地產行業的發展與經濟發展有著密不可分的關系，因此會受到社會經濟多方面的影響。影響社會經濟發展有諸多方面的因素，具有相當的復雜性，從而房地產行業之間就存在許多復雜和相互的影響。那么房地產企業在制定稅收籌劃時候對行業也產生潛在的影響。

房地產行業運轉通常需要非常龐大的資金支持，這就容易受到資金短缺的威脅。然而通常房地產企業大部分資金是通過融資或者貸款籌到的。因此房地產企業投入的資金越多，其稅收籌劃所獲得的效益就可能越大，但是房地產企業要面臨的資金風險也會大大增加。

（四）企業經營風險

房地產行業經營的不是單一的項目，行業內各個企業之間的經營項目也不會完全相同，因此，企業稅收籌劃方案詳細規劃的項目也是多種多樣的。在項目經營多樣化的行業中，房地產企業的經營必定需要面對各種各樣的不確定因素，這樣就必然存在著多種經營風險。如果不對操作作出合理的規范，那么定制的稅收籌劃方案可能就不合理，那么也就不能實現真正的合理避稅，反而還會增加籌劃風險。同時，如果沒有合理控制實施稅收籌劃投入的成本，盲目進行稅收籌劃，勢必會造成企業經營成本的增加，從而可能導致企業經營項目的失敗。

四、房地產行業稅收籌劃風險的控制措施

對房地產行業稅收籌劃進行風險控制，就要在制定稅收籌劃方案之前，首先要充分考慮到可能會出現的各種風險，并且要制定合理有效的防范措施，盡可能減小風險。應針對可能發生的不同風險，制定不同的控制措施，主要可以從以下幾個方面進行風險應對：

（一）深入了解稅籌劃的風險

房地產企業在制定稅收籌劃方案之前，不僅要熟悉企業經營管理和財務管理的操作流程。還要對現行相關法律和政策進行深入了解，并且要及時掌握市場變化和各級政府對該房地產行業的政策趨勢。要全面地了解稅收籌劃存在的風險，以及風險帶來的后果，而且要樹立風險防范意識，這樣才能使企業實現收益最大化及風險最小化。

（二）稅收籌劃要與稅法和政策同步

稅法與房地產相關政策起著調整房地產行業發展的作用，它實現政府對房地產行業的監管和調控，保證行業的健康穩定發展。因此，房地產企業在制定稅收籌劃方案的時候要全面深入理解稅法和相關政策的相關規定，做出不同的繳稅方案，并根據具體情況進行優化選擇，最終作出最全面最合理合法的的稅收籌劃決策。然而，稅法和相關政策會隨著市場環境的改變而變化，所以房地產企業在制定和執行稅收籌劃方案的時候，要密切留意稅法和相關政策的變化，及時修改完善方案，及時調整方案的實施，使稅收籌劃與稅法和政策同步。

（三）建立健全會計核算制度

健全的會計核算制度是企業實施稅收籌劃的基礎，而且它自身的真實性，完整性和合法性將會直接影響企業稅收籌劃能否有效實現合理合法的避稅。對于整個企業經營的過程，財務部門的會計核算工作始終貫穿其中，這些會計核算記錄為納稅提供依據，也同樣為稅收籌劃的實施提供前提和基礎，財務部門的會計核算工作是否能提供準確的數據關系到誰稅收籌劃能否實現，以及能否規避風險。要嚴格對財務人員進行崗前培訓，制定會計核算工作的細化標準和復核制度，制定相關工作的獎懲標準。

（四）確保稅收籌劃方案具有兼顧全局的綜合性

稅收籌劃決策關系到企業生產、經營、投資、理財、營銷、管理等所有活動，具有整體影響作用。只有滿足特定的條件，稅收籌劃才能成功。因為稅收籌劃不是某種單獨的個稅籌劃，而是企業一項整體的系統工程，它涉及各種項目和多種稅種，如：基建，采購，銷售和營業稅，城建稅，土地增值稅，所得稅等等；因此稅收籌劃不能單單看某一方面稅收的減少，更應該看到整體稅費的降低，和企業整體效益。如果專注于某一個方面的稅費減免，而忽略企業整體稅務成本的變化，就會導致企業的持久發展受到影響。因此，房地產行業稅收籌劃必須具有綜合性才能確保企業的長遠發展。

五、結束語

稅收籌劃能給企業帶來很大的經濟利益，但是其背后潛在的風險也不能忽視。房地產企業應重點深刻理解相關法律和政策，充分掌握稅收籌劃存在的風險，合理制定籌劃方案，嚴格落實嚴格監督，不斷完善，才能真正控制稅收籌劃給企業帶來的風險。

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