國(guó)泰天彤逾期交樓事件調(diào)查

沈光先

因?yàn)橘Y金鏈斷裂，御景綠洲673戶業(yè)主時(shí)隔一年仍未能夠收樓。按照合同上萬(wàn)分之五標(biāo)準(zhǔn)賠償，國(guó)泰天彤房地產(chǎn)公司需要支付673戶業(yè)主過(guò)億元的賠償金。可對(duì)本就心煩的業(yè)主而言，這筆賠償金額或?qū)⒋蟠蛘劭邸?/p>

一年過(guò)去了，吳力仍沒(méi)拿到御景綠洲的房屋鑰匙。而按照合同規(guī)定，這個(gè)位于廣東從化的項(xiàng)目應(yīng)該早在2012年底就交付使用?？勺?00多戶業(yè)主們煩心的是：到現(xiàn)在還不確定什么時(shí)候可以收樓。

事件的另一方，從化國(guó)泰天彤房地產(chǎn)有限公司則因“資金不到位”，將面臨超過(guò)億元人民幣的違約賠償。令人意外的是，國(guó)泰天彤一直在“依法向法院申請(qǐng)下調(diào)賠償標(biāo)準(zhǔn)”。對(duì)業(yè)主而言，這意味著合同約定的賠償金額也可能打了水漂。

逾期一年 673戶業(yè)主未收樓

“2013年12月13日我們到現(xiàn)場(chǎng)詢問(wèn)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商答復(fù)，90個(gè)工作日可以交樓，這樣算下來(lái)應(yīng)該在今年4、5月份之間可以收樓?！眳橇Ω嬖V《消費(fèi)者報(bào)道》記者。

可是，對(duì)于這個(gè)交樓日期，吳力還是有些擔(dān)憂。“開(kāi)發(fā)商每次都拖，說(shuō)好給個(gè)具體的交樓時(shí)間和賠償金額卻一直沒(méi)給，每次去樓盤都是敷衍業(yè)主，說(shuō)白了就是拖”。業(yè)主李盛也告訴記者，“每次都說(shuō)過(guò)幾個(gè)月就交樓，可是我們一直等到現(xiàn)在也沒(méi)有個(gè)結(jié)果”。

吳力在2012年7月20日買的房子，合同上約定的交樓時(shí)間是2012年12月31日。因?yàn)闆](méi)有收樓，梅州人吳力得一直在外租房，對(duì)他而言這無(wú)形中“又多了一項(xiàng)開(kāi)支”。

2013年3月份的時(shí)候吳力曾聯(lián)系開(kāi)發(fā)商詢問(wèn)交樓時(shí)間，開(kāi)發(fā)商表示6月份可以交樓?？墒牵_(kāi)發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)承諾。業(yè)主張理則告訴記者，“一直都有追問(wèn)，但都沒(méi)給出一個(gè)交樓日期?！?/p>

算上這三個(gè)業(yè)主，整個(gè)小區(qū)一共有673個(gè)業(yè)主沒(méi)能收樓。雖然有的業(yè)主因?yàn)橘?gòu)買的時(shí)間稍晚，所以約定的交樓時(shí)間也相對(duì)較晚，但離約定的交樓時(shí)間也已過(guò)去數(shù)月。

2013年11月26日一百多位業(yè)主到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，要求開(kāi)發(fā)商以公告的形式說(shuō)明具體的交樓時(shí)間和賠償辦法。開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人表示會(huì)在12月13號(hào)以公告形式答復(fù)業(yè)主。

可是，12月13日開(kāi)發(fā)商方面的公告并沒(méi)有提到交樓時(shí)間和賠償辦法。“只說(shuō)了幾句，延遲交樓，請(qǐng)見(jiàn)諒。交樓要過(guò)九十個(gè)工作日，補(bǔ)償次次說(shuō)的都不一樣”，吳力告訴《消費(fèi)者報(bào)道》記者。

何時(shí)交樓是個(gè)問(wèn)題

針對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題，記者找到了開(kāi)發(fā)商從化國(guó)泰天彤房地產(chǎn)有限公司。其售后服務(wù)部曾姓負(fù)責(zé)人告訴記者，“現(xiàn)在沒(méi)能交樓的原因是驗(yàn)收還沒(méi)完成，最快今年3 月底可以有答復(fù)。我們所有的材料已在去年10月底遞交，現(xiàn)在就等政府驗(yàn)收通過(guò)。根據(jù)政府答復(fù)，今年3月底可以拿到消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，到時(shí)其他驗(yàn)收也都能夠完成。驗(yàn)收完成，我們就給業(yè)主發(fā)正式的收樓通知書。”

然而，對(duì)于交樓時(shí)間，業(yè)主還有其他擔(dān)憂，“現(xiàn)在已經(jīng)停工了，都不知道什么時(shí)候才能弄好”。前述曾姓負(fù)責(zé)人則告訴記者，“一期只剩掃尾工程，比如大門，1至3棟的電梯安裝之類。這些事情一個(gè)月內(nèi)就可以完成。因?yàn)橹莉?yàn)收?qǐng)?bào)告不會(huì)那么快下來(lái)，所以暫時(shí)停工，但在驗(yàn)收完成前都會(huì)完工。”

至于交樓時(shí)間一拖再拖的原因，該負(fù)責(zé)人向《消費(fèi)者報(bào)道》承認(rèn)，“原因主要有兩個(gè)，一是國(guó)家宏觀調(diào)控政策，特別是后來(lái)的銀行限貸導(dǎo)致資金不到位，所以影響了工程進(jìn)度。雖然現(xiàn)在已經(jīng)走了出來(lái)，但浪費(fèi)掉的時(shí)間卻補(bǔ)不回來(lái)了。另一個(gè)是因?yàn)樘厥馓鞖馇闆r，2013年夏天連續(xù)下了53天雨，耽誤了工期，過(guò)去幾十年都沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)這種情況”。

賠償過(guò)億 開(kāi)發(fā)商爽約合同標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》第十四條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商如果未能按合同規(guī)定的日期交樓，應(yīng)每日按總房?jī)r(jià)款0.05%的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主支付違約金。

然而，國(guó)泰天彤公司有關(guān)負(fù)責(zé)人接受《消費(fèi)者報(bào)道》采訪時(shí)卻表示，“應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況來(lái)規(guī)定違約金的標(biāo)準(zhǔn)，萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)超出了業(yè)主因延遲收樓造成的損失?！?/p>

“在去年11月26日業(yè)主到小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)維權(quán)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商代表就表示過(guò)按萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)賠償?shù)南敕?。不過(guò)當(dāng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)主大多不同意，僅有少數(shù)人接受。”業(yè)主李盛告訴記者。

“早在去年8月20日第一批上訴業(yè)主開(kāi)庭以前，我們就已經(jīng)依法向法院申請(qǐng)下調(diào)違約金賠償率了，不過(guò)還沒(méi)出結(jié)果?！眹?guó)泰天彤負(fù)責(zé)人則告訴記者。

事實(shí)上，按照合同上面萬(wàn)分之五來(lái)賠償，國(guó)泰天彤房地產(chǎn)公司需要支付673戶業(yè)主過(guò)億元的賠償金。

既然覺(jué)得標(biāo)準(zhǔn)高，當(dāng)初又為何要寫進(jìn)合同？對(duì)此，國(guó)泰天彤負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，“寫著萬(wàn)分之五的合同文本是房管局拿來(lái)的，可當(dāng)時(shí)沒(méi)有考慮到要跟地方實(shí)際情況掛鉤，所以沒(méi)有改。后來(lái)的合同，我們已經(jīng)把違約金的賠償率調(diào)整到萬(wàn)分之一了”。

然而，對(duì)開(kāi)發(fā)商這種單方面調(diào)低賠償標(biāo)準(zhǔn)的企圖，業(yè)主并不買賬。業(yè)主李志就對(duì)記者表示，“如果最后不能按萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)賠償，我就退房”。

“既然約定了交樓時(shí)間，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該承擔(dān)因延期造成的損失。雖然這次事件的金額比較大，但是開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按合同標(biāo)準(zhǔn)履行賠償?！焙细惠x煌市場(chǎng)研究中心副總經(jīng)理龍斌對(duì)記者說(shuō)。

賠償標(biāo)準(zhǔn)誰(shuí)說(shuō)了算？

張理是很早就采取法律途徑的業(yè)主之一，“最初起訴時(shí)，我要求按房款萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠償。但律師舉了幾個(gè)案例，法院也從中協(xié)調(diào)，讓我打消了萬(wàn)分之五的念頭。有花都的一個(gè)樓盤二審判決按萬(wàn)分之三賠，天河的某項(xiàng)目則按金融機(jī)構(gòu)計(jì)收延期貸款利息（約萬(wàn)分之二點(diǎn)一）賠償?！奔词棺隽送讌f(xié)，去年9月就已開(kāi)庭的官司，卻至今沒(méi)有宣判。

“我們延期交樓，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)對(duì)業(yè)主有個(gè)交代。但萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)在廣州合適，在從化這種衛(wèi)星城有些高了，也超出了業(yè)主因延遲收樓造成的損失，不過(guò)我們保證賠償金額一定比業(yè)主的損失高?！眹?guó)泰天彤負(fù)責(zé)人稱。

然而，在賠償金問(wèn)題上，開(kāi)發(fā)商是否可以不按合同約定標(biāo)準(zhǔn)賠償？

對(duì)此，廣東諾臣律師事務(wù)所石偉民律師告訴記者，按照《合同法》司法解釋是可以申請(qǐng)調(diào)低的?！耙话闱闆r下，逾期交房違約金先從約定，無(wú)約定按照法定。萬(wàn)分之五的日利率意味著年化利率18%確實(shí)有些高，雙倍逾期貸款利率也才10%多。具體到從化個(gè)案，開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求調(diào)低賠率并舉證租金確實(shí)不高，法院酌情調(diào)低也并不出奇”。

但石偉民律師同時(shí)對(duì)記者表示，“綜合最高院、廣東省高院和市中院對(duì)逾期交樓違約金的審判指導(dǎo)意見(jiàn)，原則上不輕易調(diào)整違約金計(jì)算方式，每日違約金萬(wàn)分之五也是可以支持的，關(guān)鍵在于法院的裁量。”

（文中業(yè)主為化名）