我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策論析

鄒祖婷

（安順學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，貴州 安順 561000）

引言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律發(fā)展的局面。房地產(chǎn)行業(yè)的自由發(fā)展造成了不規(guī)范的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)本身和其他相關(guān)行業(yè)都造成了重要的創(chuàng)傷。在這樣的形勢(shì)下，宏觀調(diào)控必須要實(shí)現(xiàn)其基本功能，給予房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一定的規(guī)范和指導(dǎo)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得發(fā)展現(xiàn)狀

泡沫的成份開(kāi)始逐漸縮小，市場(chǎng)價(jià)格在不斷向高價(jià)位上漲的同時(shí)面臨較大的下降壓力，一些一、二線城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始下降。據(jù)調(diào)查2007年以來(lái)，在緊縮政策調(diào)控下，我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫問(wèn)題開(kāi)始向內(nèi)收縮的趨勢(shì)，部分城市的房市雖然還是在較高水平上，但同時(shí)也面臨著多方面較大的下降房?jī)r(jià)的壓力，并且在大多一線城市出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。北京、上海、廣州、深圳等城市的房產(chǎn)價(jià)格從2007年第四季度開(kāi)始下調(diào)。2007年11月深圳房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比下跌13.5%，隨后逐漸下跌，直至2008年5月，新建開(kāi)發(fā)的商品住宅樓房平均價(jià)格為11014元/平米，回落到2007年初的房?jī)r(jià)水平，與2007年10月高峰時(shí)期的17350元/平米對(duì)比，有36%的下跌；并且根據(jù)專業(yè)人士預(yù)測(cè)，深圳的房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步下跌的趨勢(shì)。

我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求量下跌，房產(chǎn)的空置率逐漸上升。從宏觀上來(lái)看，空置率較高對(duì)于房產(chǎn)供給方來(lái)說(shuō)就是利益的損失，如果空置率較低，這需求者可能沒(méi)有或極少有選擇的余地，如果想在適當(dāng)?shù)膬r(jià)格或租金水平下找個(gè)合適并且滿意的服務(wù)是較難的。與房?jī)r(jià)下調(diào)相應(yīng)的是，購(gòu)買房屋的意愿者持續(xù)以觀望態(tài)度觀察樓市的發(fā)展，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上成交量大幅減少，而房地產(chǎn)商的房屋空置率大幅上升。我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨較大的資金壓力，而資金壓力往往加大其房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于投資大，生產(chǎn)周期長(zhǎng)的具有專業(yè)技術(shù)要求較高的行業(yè)，但由于我國(guó)現(xiàn)今的房屋價(jià)格及人均購(gòu)買的畸形對(duì)比，使得國(guó)家不得不通過(guò)出太新政策抑制房?jī)r(jià)的不斷上漲，而政策的出臺(tái)必然會(huì)直接影響其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益，加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金成本運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

二、宏觀調(diào)控對(duì)于房地行業(yè)發(fā)展的重要作用

1、可以為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展引領(lǐng)方向

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在很多問(wèn)題。房地產(chǎn)是高投入、高產(chǎn)出、高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)類型。各個(gè)省份各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展極為不平衡，房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系極為緊密。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于國(guó)家和政策的依賴也是非常強(qiáng)烈的。宏觀調(diào)控政策可以從整體上指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期，但是，房地產(chǎn)的特殊性決定了國(guó)家在投資上、稅收上和金融政策上都有明顯的不同。宏觀調(diào)控能夠從根本上穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，能夠引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。宏觀調(diào)控是政府行為，必然要有相關(guān)的管理部門進(jìn)行參與，這種政策性環(huán)節(jié)的控制，足以使房地產(chǎn)行業(yè)受到政策影響。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，宏觀調(diào)控引導(dǎo)其朝著正確的方向發(fā)展是實(shí)現(xiàn)惠民政策的重要依靠。

2、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起到約束作用

我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)在短時(shí)內(nèi)迅速壯大。房地產(chǎn)行業(yè)一度出現(xiàn)了市場(chǎng)的混亂狀態(tài)。從開(kāi)發(fā)商的違規(guī)操作，到建設(shè)過(guò)程的粗制濫造。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展因?yàn)楸匾募s束和限制，成為商人謀取暴利的手段。房地產(chǎn)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)為民造福的基本目標(biāo)。宏觀調(diào)控政策的實(shí)施就是要通過(guò)政策手段，給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、企業(yè)、相關(guān)部門和人員的制度和政策約束。使其在發(fā)展過(guò)程中，能夠保持在規(guī)范的軌道上運(yùn)行。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的利益群體較多，每個(gè)群體都有不同的訴求和目標(biāo)。宏觀調(diào)控能夠有效的打擊投機(jī)行為，也能及時(shí)維護(hù)普通民眾的基本權(quán)益。宏觀調(diào)控的約束作用是國(guó)家政策的最優(yōu)化體現(xiàn)。

3、有利于合理實(shí)現(xiàn)資源分配

宏觀調(diào)控政策是解決房地產(chǎn)行業(yè)集中矛盾的主要方法。社會(huì)資源具有共有性。在同等資源能量的基礎(chǔ)上，合理分配是社會(huì)化大生產(chǎn)的原則。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)以市場(chǎng)發(fā)展為前提，但是，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在沒(méi)有足夠輔助設(shè)施相配套的前提下，也會(huì)造成過(guò)度市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象。宏觀調(diào)控政策的實(shí)施能夠在資源和利益分配上起到整合的作用。宏觀調(diào)控重視資源的使用開(kāi)發(fā)和分配控制。對(duì)于房地產(chǎn)而言，宏觀調(diào)控的政策是真正促進(jìn)其發(fā)展的根本動(dòng)力。

三、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)的必要性

1、過(guò)高過(guò)快上漲的房地產(chǎn)價(jià)格的負(fù)面性

首先，過(guò)快上漲的房地產(chǎn)價(jià)格，會(huì)直接影響到一些中低收入消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)買房地產(chǎn)的能力，對(duì)于我國(guó)而言，是處于一個(gè)發(fā)展的階段，總體收入水平不高，基本上中低收入人群消費(fèi)來(lái)源都是工資，如果房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而中低收入人群的工資沒(méi)有提升，那么就會(huì)減弱一些具有購(gòu)買意愿，但是缺乏購(gòu)買能力的群體消費(fèi)欲望，并且直接損害到利益受益的群體。其次房地產(chǎn)價(jià)格快速的上漲，會(huì)加劇社會(huì)再分配財(cái)富，加劇社會(huì)貧富差距，直接有違于建立和諧社會(huì)的宗旨。第三，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)較短的時(shí)期內(nèi)快速增漲，那么就會(huì)形成大部分投機(jī)性的獲利空間。從而使得社會(huì)的資金大量流向房產(chǎn)業(yè)，形成不實(shí)的謀利性的需求，與此同時(shí)就會(huì)加重房地產(chǎn)的泡沫化。第四，導(dǎo)致國(guó)家整體的國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向畸形化發(fā)展。在一定時(shí)期內(nèi)如果過(guò)量的社會(huì)資源投放到房地產(chǎn)行業(yè)，必然造成投放到其他方面的社會(huì)資源降低，這樣就會(huì)形成畸形的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，影響經(jīng)濟(jì)能力的持續(xù)發(fā)展。

2、政府對(duì)調(diào)控目的的明確

國(guó)家宏觀調(diào)控是發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)要求。由于一個(gè)單純的市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)存在著本身具有的弱點(diǎn)和消極性、自發(fā)性、盲目性和滯后性等明顯的缺陷，因此發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，勢(shì)必需要加強(qiáng)和改善政府的宏觀調(diào)控，明確其國(guó)家的調(diào)控目的。宏觀調(diào)控的手段包括計(jì)劃手段、經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段。其中，經(jīng)濟(jì)手段和法律手段是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下宏觀調(diào)控的主要手段。當(dāng)社會(huì)總需求嚴(yán)重不足、社會(huì)總供給大大超出總需求時(shí)，國(guó)家實(shí)行擴(kuò)張的財(cái)政政策，減少稅收，擴(kuò)大財(cái)政支出。宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)是為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，增加就業(yè)率，穩(wěn)定物價(jià)，促進(jìn)國(guó)際收支平衡。

四、宏觀調(diào)控對(duì)于解決房地產(chǎn)問(wèn)題的主要舉措

1、制定具有高質(zhì)量、科學(xué)性的政策方案

宏觀調(diào)控政策良好實(shí)施的基礎(chǔ)工作就是政策的制定。政策的制定是一個(gè)完整的研究過(guò)程。包括建立議程、界定問(wèn)題、設(shè)計(jì)方案、預(yù)測(cè)結(jié)果和比較和抉擇方案的合法化。政策制定要遵循科學(xué)化原則。要積極處理好整體目標(biāo)和特殊目標(biāo)的關(guān)系，充分發(fā)揮著政策的綜合作用。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)可以概括為保持持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展模式。在供需方面融合協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的部門和專業(yè)較多。在土地拆遷、銀行貸款和價(jià)格制定上，都存在很多矛盾。因此，宏觀調(diào)控的政策制定要貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在可控范圍內(nèi)提升。

2、加強(qiáng)政策執(zhí)行的效力

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展依托于國(guó)家政策的扶植和傾斜。宏觀調(diào)控政策的實(shí)施要選擇恰當(dāng)?shù)钠鹾宵c(diǎn)。政策的執(zhí)行實(shí)際上就是政策變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的過(guò)程，是不斷調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的過(guò)程。加強(qiáng)政策的執(zhí)行效力要充分實(shí)現(xiàn)目標(biāo)內(nèi)容的轉(zhuǎn)化，做到靈活運(yùn)用，力求實(shí)效。不僅要堅(jiān)持穩(wěn)妥和適宜，更要堅(jiān)持剛?cè)岵?jì)的原則。在執(zhí)行中，以國(guó)家利益為主導(dǎo)，尊重人民群眾的勞動(dòng)成果。無(wú)論是中央還是地方，都要以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展為目標(biāo)。宏觀調(diào)控的干預(yù)要注意方式和手段，保證合理的利益分配和適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

3、適時(shí)修改和調(diào)整政策的規(guī)范內(nèi)容

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受多方面的影響。宏觀調(diào)控政策不能一味的處于一個(gè)狀態(tài)，針對(duì)一項(xiàng)內(nèi)容。宏觀調(diào)控政策在實(shí)施以后，如果完成了必要時(shí)期的調(diào)整工作，就要退出經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程。政策的調(diào)整和終結(jié)，都要以政策評(píng)估為基準(zhǔn)。特別是新政策的開(kāi)始，要與舊的政策良好銜接，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的目標(biāo)和作用。在規(guī)范政策內(nèi)容方面，應(yīng)該注重人員的具體操作和組織協(xié)調(diào)工作。

結(jié)語(yǔ)

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不同于西方發(fā)達(dá)國(guó)家。這是由我國(guó)的實(shí)際國(guó)情決定的。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家發(fā)展的支柱型行業(yè)，需要從多方面進(jìn)行把握。我國(guó)仍然要堅(jiān)持以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主，適當(dāng)宏觀調(diào)整的手段。房地產(chǎn)行業(yè)要想持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，必須要尊重經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，必須要進(jìn)行大幅度的制度改進(jìn)。宏觀調(diào)控政策的實(shí)施就是為了糾正發(fā)展過(guò)程的偏差，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠真正起到推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的作用，起到拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的作用。宏觀調(diào)控政策同樣要在必要的時(shí)期實(shí)行必要的監(jiān)控手段，使宏觀調(diào)控成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的監(jiān)督機(jī)制。

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［1］劉志瑩·論我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀［J］.時(shí)代金融，2012（4）.

［2］董文婷·我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策研究［J］.東方企業(yè)文化，2012（15）.

［3］陳健·為什么宏觀調(diào)控有時(shí)會(huì)成為“空”調(diào)——整體博弈視角下的中央與地方關(guān)系［J］.河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)學(xué)報(bào)，2012（3）.

［4］董藩，丁宏等·房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)［M］.北京：清華大學(xué)出版社，2013：292－316.