開發商：與其硬扛，不如降價

王永生

杭州“樓王”跳水降價之后，關于杭州樓市降價的消息鋪天蓋地，甚至有瘋傳至少有十家樓盤給出了力度極大的“跳樓價”。開發商為什么要甩賣房子？

一位不愿具名的杭州地產公司人士透露，杭州樓盤降價與所開發的商品房庫存有一定的關系。“庫存壓力大，資金難周轉，降價是控制壓力與風險，否則會加劇房企資金鏈緊繃，甚至是斷裂”。

對杭州樓市熟悉的業內人士都了解杭州樓市的整體情況，那就是在高庫存、大供應的背景之下，杭州樓市多個項目已顯示出庫存“堰塞湖”特征，供需的嚴重失衡，使得這些區域的價格戰一觸即發。上述業內人士的擔憂并不是一時的。去年，杭州樓市就表現出每月成交量不錯，但商品房庫存量也在頻頻刷新歷史紀錄，危機在不斷累積。不斷高增的庫存量，使他們對樓市前景信心倍減。

張謙（化名）是浙江杭州一家房地產公司的銷售主管，提及樓市降價，他顯得非常無奈。他給記者算了一筆賬：房地產商們現金緊張，一面是房價居高不下，無人問津，另一面是銀行收緊貸款，利率變高。這樣就導致了房地產商們現金非常緊張。

他舉例說，目前的降價促銷與一年以后、甚至是兩年以后的原價銷售或提價銷售的收益是一樣的，因為開發商銀行貸款加上部分民間借貸的年利率總體在10%以上，死扛一年后，一平米賣兩萬與現在賣一萬八沒什么分別。關鍵問題在于，此時降價清盤賣出房子，可以鎖定風險，而一年以后的情況又不好把握。如果拖上兩三年，光利息錢就可能把公司給拖垮了。

不過，另一位不愿具名的業內人士稱，目前開發商對未來市場壓力預估的一種主動性、預防性和優化結構的降價，也可以說是“曲線救市”。

著名房地產專家、亞太城市房地產研究院院長謝逸楓從事房地產行業十余年，對于杭州樓市降價的情況，他進行了全面的分析。他表示，淡季促銷降價屬于市場供求關系與房企自身調整及調控周期下的正常波動，不管是大房企還是小房企。但是，一些中小房企同時面臨“高庫存、高負債、高成本開發”時，一旦定價過高，違背市場，容易形成銷售困難，導致資金鏈緊張，或者是斷裂的情形。在金融環境惡化與經濟下滑時，這樣的中小房企如不降價，被套牢不可避免。

他也指出了樓盤促銷降價的四方面原因：一是房企促銷純粹是清盤的因素，同時房企的心理預期也產生影響。二是調控持續加碼與房貸收緊，市場資金面緊些，房企有庫存的壓力。三是傳統淡季的延續，市場相對寒冷，促銷降價有利于銷售。四是房企資金鏈實際上并不緊張，但庫存過多，容易導致現金流困難與負債的問題。

對于2014年國內樓市的總體情況，謝逸楓坦言：“ 2014年樓市出現個別城市的樓盤促銷降價的現象會持續，因為城市分化與調整會繼續加深，不排除有更多的城市個盤打折扣促銷的情況。”