房地產(chǎn)稅應(yīng)成為地方的主體稅種

文輝

隨著2014年全國兩會的開幕，許多話題又開始成為關(guān)注的焦點，開征房地產(chǎn)稅亦是其中之一。實際上，十八屆三中全會決定提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，表明我國財稅體制改革已經(jīng)啟動，房地產(chǎn)稅開征也提上了議事日程。

法律、管理和技術(shù)層面上已掃清了障礙

一直以來，國內(nèi)對于是否應(yīng)該開征房地產(chǎn)稅的爭議頗多，主要圍繞法律依據(jù)和技術(shù)手段展開。

我國現(xiàn)行的土地批租制是從香港引進，香港也是有房產(chǎn)稅的，因此，從立法上來說不是什么問題，但關(guān)鍵是要將房地產(chǎn)稅與目前的土地出讓和商品房買賣制度結(jié)合起來，避免產(chǎn)生重復(fù)計稅、反復(fù)計稅的問題。

有人質(zhì)疑房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)問題，比如各大城市房產(chǎn)信息沒有聯(lián)網(wǎng)，存在信息孤島，以及如何收取等問題。但是，歐美國家是在沒有互聯(lián)網(wǎng)之前就已經(jīng)開始征收房地產(chǎn)稅的。即便如此，隨著近期國家不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施，已經(jīng)在法律、管理和技術(shù)層面上為房地產(chǎn)稅開征掃清了障礙。

應(yīng)成為地方的主體稅種

就目前我國的財稅體制改革方向來看，房地產(chǎn)稅應(yīng)成為地方的主體稅種。

隨著全國“營改增”政策的實施，留給地方的主體稅種主要是所得稅、資源稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、契稅等。除所得稅、資源稅外，其余稅種可以說大多是與房地產(chǎn)相關(guān)，但目前只是體現(xiàn)在房地產(chǎn)的建設(shè)交易環(huán)節(jié)，并沒有體現(xiàn)在持有環(huán)節(jié)。因此，加快立法，整合相關(guān)稅種，推出房地產(chǎn)稅，特別是提高房產(chǎn)在持有環(huán)節(jié)的成本，強化房產(chǎn)回歸居住屬性，也能打擊對房地產(chǎn)業(yè)的投機行為，有利于促進實體經(jīng)濟發(fā)展。

房地產(chǎn)稅成為主體稅種，能促進地方發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。樹立科學(xué)發(fā)展觀，必須有正確財稅觀，這對地方轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的支撐極其重要，只有減少對工業(yè)稅收和土地出讓金的依賴，才能有效遏制地方盲目追求GDP，盲目造新城空城，摒棄要地不要人的傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化路徑。

而且，房地產(chǎn)稅的開征也使地方政府擺脫當前依靠土地出讓金為主的收入模式，為地方政府開辟新的稅源。作為一種穩(wěn)定可持續(xù)的稅源，它可以避免地方短期為追求土地出讓金而產(chǎn)生的種種不良現(xiàn)象，諸如土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，城市攤大餅發(fā)展模式，城市新區(qū)建設(shè)盲目奢華，一邊是高端大氣上檔次，一邊是空城鬼城頻現(xiàn)。

另外，房地產(chǎn)稅有利于地方政府在發(fā)展過程中注重城市發(fā)展與管理。尤其是能促進地方在當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境上下功夫，營造良好的居住生活條件，而不是一味追求工業(yè)的發(fā)展，甚至不惜犧牲生態(tài)環(huán)境引進高耗能、高污染、高排放的企業(yè)，忽視生態(tài)文明和保護優(yōu)美自然環(huán)境。

有助于調(diào)整社會發(fā)展與管理模式

除了對穩(wěn)固地方經(jīng)濟發(fā)展之外，開征房地產(chǎn)稅還會帶來更深層次的意義，尤其是有助于調(diào)整社會發(fā)展與管理模式。具體表現(xiàn)在幾個方面。

其一，完善的稅收體系會促使政府行為規(guī)范。比如，政府不能再以任何名目與民爭利，放棄逐利行為，不再干預(yù)市場的發(fā)展；再比如，這會規(guī)范政府財政支出的行為，因為稅收是納入預(yù)算內(nèi)管理的，需要專款專用，不能隨意支出，特別是用于政績工程、形象工程等，均不能“取錢有道”。

其二，理清了政府合理穩(wěn)定的收入來源，才有可能從使地方政府以經(jīng)濟建設(shè)為中心轉(zhuǎn)向以社會建設(shè)為中心，加大對地方公共服務(wù)的供給力度和供給水平，因為依法納稅就有權(quán)要求依法享有相應(yīng)的公共服務(wù)。

其三，也是對政府的一種有力監(jiān)督。我國的稅收以生產(chǎn)環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅為主，老百姓感受不深，但類似房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅這種直接稅，與老百姓切身利益相關(guān)，會增強老百姓對政府財政支出的監(jiān)督要求。

更關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)稅開征還有利于調(diào)節(jié)收入分配，縮小收入差距。

上海和重慶的試點效果不明顯

當然，開征房地產(chǎn)稅要試點先行，但目前選擇房產(chǎn)稅征收試點的上海和重慶，選擇面過窄，都是以大城市為主，試點效果不明顯。

2011年初，在上海、重慶等大城市實行的以增量房或存量高檔住房為主的房產(chǎn)稅征收試點，目前已經(jīng)執(zhí)行三年了，但遺憾的是，兩地并未達到其試點的實際效果。

上海市從2011年1月28日開始啟動對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點。征收對象是上海市居民家庭在上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非上海市居民家庭在上海市新購的住房。針對上海市居民家庭在當?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》浚头巧虾Ｊ芯用窦彝ピ谏虾Ｊ行沦彽淖》浚m用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

從征收效果看，2011年房產(chǎn)稅確立當年，上海財政局宣布征得個人住房房產(chǎn)稅超過1億元。根據(jù)相關(guān)部門估算，過去兩年上海個人住房房產(chǎn)稅稅收收入分別為2億元和3億元左右，目前應(yīng)稅住房7萬套左右，三年累計征收個人住房房產(chǎn)稅約6億元。

在同一天，重慶市也啟動了個人住房房產(chǎn)稅試點。

但征收標準和上海的試點有所不同，重慶規(guī)定：獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%；應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價；獨棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無新的規(guī)定，無論是否出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變動均屬納稅對象，其計稅交易價和適用的稅率均不再變動。

在房產(chǎn)稅確立的當年，重慶財政局宣布征得房產(chǎn)稅1億元。截止到有統(tǒng)計的2012年12月31日，重慶應(yīng)征收房產(chǎn)稅的存量及新購應(yīng)稅住房11027套，其中存量獨棟商品住宅3605套、新購高檔住房7352套、“三無人員”普通住房70套，因重慶房產(chǎn)稅為固定稅率，一經(jīng)確認不再變更，考慮到2013年新增應(yīng)稅住房數(shù)量，重慶三年累計征收房產(chǎn)稅應(yīng)未超過4億元。

應(yīng)從中小城市開始

在筆者看來，關(guān)于試點對象選擇應(yīng)從中小城市開始，應(yīng)從存量房開始。

大城市財政收入主要來源是土地和產(chǎn)業(yè)，以增量房或高檔房為主的房產(chǎn)稅收占比很小，體現(xiàn)不出來房產(chǎn)稅作為地方稅種的重要來源。況且大城市通過行政匯聚了各種資源，在財力上有一定的保障。

而中小城市的發(fā)展機會相對來說不足，財稅來源不足，既無產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會，又沒有土地出讓金的保障來源，如能開展房地產(chǎn)稅試點，可能成為其財政收入的穩(wěn)定來源，也有利于中小城市提高城市管理，做好公共服務(wù)。

再說，隨著大城市的交通、環(huán)境等問題日益突出，人口向中小城市轉(zhuǎn)移的趨勢會更加明顯，再輔以財稅制度調(diào)整安排，會更有利于促進中小城市的發(fā)展，真正發(fā)揮中小城市推進城鎮(zhèn)化的主體作用。

作為一個長期免征收的稅種，房地產(chǎn)稅的推出，會有很大的阻力。要結(jié)合我國國情，逐步過渡，走法律程序，并考慮居民的接受意愿和接受程度，以及目前土地制度的缺陷，等等。

建議整合地方政府現(xiàn)有各類與房產(chǎn)土地相關(guān)的稅種，減少建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的稅收，加大房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，允許地方政府根據(jù)地方發(fā)展實際自行確定稅率。在實際開征過程中，要考慮以家庭為單位劃定部分免征面積，這樣一來，對普通居民的影響才不會很大。

（作者單位：國家發(fā)展改革委員會城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心）endprint