房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)或在產(chǎn)能過(guò)剩

葉檀

馬年伊始，兩則房地產(chǎn)新聞?wù)痼@四座。一是北京地價(jià)再創(chuàng)新高，據(jù)央廣經(jīng)濟(jì)之聲報(bào)道，今年前兩月，北京土地出讓金有望突破800億元人民幣。其中1月份北京土地出讓金總額高達(dá)406億元。2月份，已經(jīng)確定出讓的經(jīng)營(yíng)性地塊有16宗，僅其中7宗的總起價(jià)就超過(guò)了175億元。預(yù)測(cè)顯示，2月份，北京土地出讓金沖破400億元指日可待。一二月份800億元的土地出讓金，相當(dāng)于北京2013年全年土地出讓金總額的近一半。中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)莫天全表示，成交面積同比跟環(huán)比分別上漲19%、49%，成交額環(huán)比上漲了169%。其他一線(xiàn)城市不遑多讓?zhuān)虾?月份土地出讓金總額超過(guò)了200億元，接近去年同期的四倍。

二是山東曹縣政府忙辟謠。2月7日，源于《中國(guó)證券報(bào)》的報(bào)道。《山東C縣城新房過(guò)剩，公務(wù)員被攤派賣(mài)房》在網(wǎng)絡(luò)廣為流傳，不少網(wǎng)友認(rèn)為文中提到的C縣即山東省曹縣，山東曹縣人民政府新聞辦急忙進(jìn)行官方回應(yīng)稱(chēng)不存在此情況。

第一則新聞顯示了一線(xiàn)城市作為房地產(chǎn)安全島的避險(xiǎn)效應(yīng)，第二則新聞則滿(mǎn)足了投資者廣為流傳的四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大的預(yù)判。

有學(xué)者并不贊同中國(guó)存在廣泛的房地產(chǎn)泡沫，新加坡南洋理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)系教授黃有光最新撰文駁中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫論，指出至少這3年來(lái)，全國(guó)平均市場(chǎng)房?jī)r(jià)（以前政府或單位輔助的房?jī)r(jià)不可比）增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于居民收入。不排除在某些大城市中心地段的房?jī)r(jià)增加，可能超過(guò)人均收入。這是預(yù)期中的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，不會(huì)造成嚴(yán)重社會(huì)問(wèn)題，也應(yīng)該不會(huì)引發(fā)金融危機(jī)。英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》（The Economist）最近有關(guān)于各國(guó)房?jī)r(jià)的比較文章認(rèn)為，中國(guó)的房?jī)r(jià)相對(duì)其人均可支配收入被低估37%。這是所有23個(gè)主要國(guó)家與地區(qū)中被低估第二厲害的國(guó)家，被低估最大的日本達(dá)到38%。

判斷房地產(chǎn)泡沫結(jié)論的論據(jù)很簡(jiǎn)單，如果中國(guó)房貸緊縮而房地產(chǎn)市場(chǎng)保持堅(jiān)挺，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)受到收入增長(zhǎng)的支撐。沒(méi)有泡沫，起碼迄今為止，一二線(xiàn)城市能夠禁得起市場(chǎng)的考驗(yàn)。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1月雖然銀行貸款處在均勻發(fā)放階段，但整體信貸額度依舊趨緊。房貸趨緊近一年，一二線(xiàn)尤其是一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)仍在持續(xù)上漲，說(shuō)明這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)泡沫。

而三四線(xiàn)城市則岌岌可危，不管是不是曹縣，一些小城市增加了房產(chǎn)推銷(xiāo)力度，甚至動(dòng)用政府力量推銷(xiāo)，說(shuō)明此前大量庫(kù)存未能得到消化，政府為了GDP與地方財(cái)政收入大力賣(mài)地卻沒(méi)有考慮到消費(fèi)能力，這些地方會(huì)撐死的。這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的不是泡沫風(fēng)險(xiǎn)，而是產(chǎn)能過(guò)剩，與政府為了推動(dòng)GDP上馬鋼鐵、水泥、電解鋁等過(guò)剩產(chǎn)能項(xiàng)目沒(méi)有什么不同。與泡沫崩潰不同的是，這些地方的銀行壞帳將因此而上升，不會(huì)出現(xiàn)急性泡沫崩潰風(fēng)險(xiǎn)，傳染性也不強(qiáng)。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與日、美等國(guó)有所不同，收入上升、泡沫風(fēng)險(xiǎn)與產(chǎn)能過(guò)剩糾纏在一起，各個(gè)城市、各個(gè)地區(qū)千差萬(wàn)別，試圖以房地產(chǎn)金融一個(gè)理論統(tǒng)括房地產(chǎn)市場(chǎng)，是不可能完成的任務(wù)。中國(guó)金融真正的風(fēng)險(xiǎn)是銀行隱藏的壞帳，是金融資產(chǎn)質(zhì)量太爛，而不是其他。endprint