看不懂的自住型商品房

耿長寶

一邊是通過審批取得了購買兩限房資格，苦苦等待搖號選房的低收入家庭；一邊是買不起普通商品房，收入及其他條件又超出了兩限房的中等收入家庭。隨著2013年10月份一紙《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》的出爐，等待這兩類家庭購買的，將是一種全新的房地產形式——自住型商品房。當各路地產專家紛紛猜測十八屆三中全會的政策風向之時，自住型商品房帶著各種質疑與熱捧呱呱墜地。而它所帶來的尷尬身份與腐敗漏洞，依然是所有人關注的焦點。低于周邊市場價30%的定價，90平米以下套型標準，放寬到似乎沒有了的購買門檻，作為只能購買北京周邊河北區域的外地白領，自住型商品房的推出使整個京郊房地產市場陷入了空前的觀望期。這個觀望期將會持續多久？沒有人能夠給出答案。現在，人們唯一能做的，就是在本就火爆到服務器宕機的網站上報名，或是等待。

2013年初，張先生已經取得北京市海淀區兩限房購買資格近兩年，整天糾結于要么死等不知道何時能出來的兩限房，要么就用手頭的錢在河北燕郊或是六環外用親戚的名字買個小戶型，等兩限房出來再賣掉付首付。2013年11月5日，這位從事房地產相關行業的大齡迷途男青年痛心地寫下一篇長微博：“告全通訊錄、全戶口本人民通知書，苦等兩限房兩年而不遇，普通商品房又望價興嘆，有心買個燕郊房短期投資比銀行多賺點利息，誰承想半路殺出了自住型商品房。價格讓我心動，推出時間讓我感動，只是斷了我的投資路，我是等啊，等啊，還是等啊？”

在張先生看來，兩限房就是一個沒始沒終的怪胎，怎么憑空出來的不清楚，怎么又沒了也沒說明白。這下又來了比周邊房價便宜30%的自住型商品房，一個比一個坑爹。原本打算跑到更便宜的河北去買房等升值的念頭一下就泡湯了，可一時半會兒又沒個影子。等入住得等到2016年了吧，這前前后后攢下的錢還趕不上通貨膨脹，太毀人了。

優先購買的巨大政策漏洞

根據規定，兩類人群可優先購買自住型商品房，第一為北京市戶籍無房家庭，其中單身人士須年滿25周歲。第二為經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。

對于第二類優先申購人群，業內普遍質疑其經濟能力。根據北京市住建委2008年2月18日頒布《關于印發北京市限價商品住房申購家庭收入、住房和資產準入標準及已購限價商品住房上市交易補交比例的通知》中的規定，限價房的購買資格：一是家庭人口在3口及以下、家庭年收入應在8.8萬元及以下、家庭總資產凈值應在57萬元及以下；二是家庭人口在4口及以下、家庭年收入應在11.6萬元及以下、家庭總資產凈值應在76萬元及以下。與限價商品住房對比，北京市經濟適用住房的申購要求則更為嚴格。

業內人士指出，僅從理論上來講，按照要求相對寬松的限價商品房申購條件計算，按家庭人口要求的下限、收入及資產要求的上限預設：即家庭人口一人、年收入8.8萬元，折合月收入為7333元，另外，總資產凈值57萬元全部為現金。但即便如此，這些通過了保障房資格審核的家庭，也根本買不起自住型商品房。

計劃首批推出的位于朝陽東壩、豆各莊、亦莊等地的自住型商品房，限售價格均限定在22000元/平方米，其中東壩地塊的戶型規劃為80平方米兩居和92平方米三居。即最小戶型的總價為176萬元，首付比例三成需52.8萬元，貸款123.2萬元。

假定購房者擁有公積金貸款資格，采取組合貸方式，即公積金足額貸款80萬，剩余43.2萬元采用商業貸款，即使按最低貸款利率計算，月供也高達6800元。而在購房者月收入上限為7333元的情況下，銀行不可能放貸，即便銀行放了貸，購房者的月收入也無法在保障基本生活需要的前提下還能償還房貸月供。從這個角度說，如果保障房輪候家庭買得起自住房，就存在其保障房資格審核不嚴格的嫌疑。這可能是自住房政策的一個先天“漏洞”。

來自廣東、在北京工作近8年的王先生就是典型的兩限房標準代表。王先生說著一口廣東普通話，頗有些香港人的范兒。可是這位衣著光鮮的拿著北京集體戶口的外來者，月收入不到6000元，月結余4000元，剛好符合兩限房的要求。3年前，他獲得了購買資格審批。遙遙無期的等待終于被自住型商品房所取代，隨之而來的是更高的房價和難以承受的高首付。王先生算了一筆賬，以前朝陽區的兩限房8000元/平方米，80平方米兩居總價64萬元，首付19.2萬元。按照王先生的結余情況，首付可以在4年攢齊。而當自住型商品房的首付提升至52.8萬元時，憑空多出的33.6萬元要讓他再攢7年。如若不是借父母親戚朋友的，恐怕只有放棄購買了。換句話說，假如王先生有50多萬元的首付，卻獲得了兩限房的申請資格，就更值得玩味。

這其中出現了一個悖論，那就是具備兩限房購買資格的人要么根本買不起自住型商品房，買得起，就必然在兩限房申請時造假。也就是說，當這些享有優先購買權的兩限房購買家庭毫不猶豫地轉投自住型商品房懷抱時，這些人的購買資格就很值得懷疑。當然，我們不排除可以借錢買房，也不排除申購家庭的收入有所增加，但收入水平增高到夠得上自住型商品房的門檻時，他是不是還擁有優先權？

而比這個悖論更加讓人嘩然的，是夫妻離婚率的畸高。

北京式離婚，調控政策下的

畸形社會現象

2013年前三季度，北京離婚登記數39075對，同比增加41%。同北京類似的是上海，離婚數量同比上漲39.6%。離婚率上升的跡象早在2012年便開始顯現，2008～2011年的4年間，北京、上海的離婚率同比增幅從未超過10%，有的年份甚至出現負增長。但在2012年，兩大城市的這一數據都有明顯異動，分別達到15%和12.6%。

異乎尋常的離婚率增長背后，是中國房地產調控的鏗鏘身影。2013年，為了房子，北京眾多家庭以離婚為代價，換取了難能可貴的房源指標，卻始終與前妻或前夫生活在一起。

終于在國企混出個北京集體戶口的李女士，在結婚后過上了相夫教子的全職太太生活。2009年金融危機正熱鬧的時候，夫妻幸運地在房價最低點買到了東五環外一處精裝修的50平方米房屋，當時售價1.2萬元/平方米，現在回想起來跟白撿一樣。隨著兒子的降生，李女士的婆婆從老家過來照顧孩子，50平方米的房子就顯得捉襟見肘。由于房子在其丈夫名下，且他丈夫這幾年的月薪調到了1.5萬元，根據北京市限購政策，已經不具備購買兩限房的資格。為了省下錢買房，2013年初，李女士與丈夫辦理了離婚手續，協議將房子給丈夫，孩子也由丈夫撫養，自己凈身出戶。為應對審驗，她甚至在小區附近租了一處10平方米的平房，以此獲得了兩限房的購買資格。

暫且不論其兩限房購買資格的合法性，人們似乎被房子的魔咒牢牢捆綁著，又慨然跳進這永遠也填不滿的窟窿。

2013年8月上旬，北京盛夏的酷熱也難擋蘇木執著的腳步，他和結婚4年的妻子正謀劃著一次故鄉旅行。這場以解散雙方關系為目的的旅行并不顯得壓抑和落寞，反而有著幾分欣喜與期待。蘇木和妻子拉著手，走進海南省樂東黎族自治縣民政局婚姻登記處，期盼已久的離婚證帶著新鮮的油墨味道放到各自的手里，他們在走出登記處大門的第一時間緊緊擁抱在一起。為了未來的幸福，這對千里迢迢回海南的夫婦不得不以一種決裂的方式開始他們的新生活。

2007年，在認識妻子之前，蘇木在北京貸款買了一套50平方米的房子。隨著兒子的出生，房子顯得捉襟見肘，就在全家想換個大房子時，他們發現，北京買二套房的條件相當苛刻。蘇木的戶口在海南，而她妻子在北京上完大學后就進了國企，成了北京集體戶口，兒子的戶口也在妻子的戶口本上。根據當時的北京市房地產限購政策，夫妻二人若要按北京市戶口已購一套住房的，符合二套房購買條件，但按第二套首付比例必須不低于總房款的70%。如果是首次購房，則首付比例為30%，則能夠省下40%的資金。在咨詢了從事房地產行業的朋友之后，朋友告訴他們，只有一個辦法——離婚。離婚以后，房產歸在蘇木名下，由于妻子并沒有購房記錄，且是北京戶口，再買房的話完全符合首次購房條件，這樣就能省不少錢。

拿到離婚證后，他們終于以蘇木妻子的名義，買下了一套98平米的小三居，省下80萬元的首付款。盡管已經到了房山區，每天要面對擁堵的京港澳高速和擁擠不堪的房山輕軌線，但他們很知足。為了買房而掙扎奮斗，不惜以結束婚姻為代價的蘇木們，用最簡便有效的方式鉆了政策的空子。

井下20年，扼殺了誰的尊嚴

前段時間的一則新聞依然觸動著很多人的心。黑暗幽閉的井下，僅有一兩平方米的空間，有人就住在這里。他們因各自的原因，被迫生活在井下，一旦滲水，就必須另覓它井。媒體的廣泛報道使這樣一群生活在城市底下的人浮出水面。與風餐露宿相比，熱力井至少是個天然的避風港，而井蓋四周則是高級酒店區和均價在4萬元以上的高檔住宅區。讓人無奈的是，報道的第二天，工作人員以迅雷不及掩耳之勢將井蓋封死，井內物品掏出后就地封存。而后，關于井下人的報道僅限于20年來以擦車為生的一個男子。他以一己之力，養活居住在懷柔區長哨營鄉遙嶺村的一家四口，供養三個孩子上學，自己卻為省一個月幾百塊錢的房租而住在井下，聞者無不動容。

無獨有偶，此前網絡媒體不斷熱議的臺灣女青年為省房租在北京四合院頂上住蒙古包一事，也從另一個層面證明著這個城市的房價水平難以承受。我們并不關心他們是否有資格購買經濟適用房或兩限房，我們需要關心的是，這座光鮮的城市背后，還有多少我們從未發現的群體，他們靠辛勤的勞動生活，他們被現實的高房價所迫。井下與蒙古包一樣，扼殺的是這座城市的尊嚴。

首個自住型商品房熱度堪比汽車搖號

2013年11月30日，北京首個自住型商品房恒大御景灣正式開始接受申購登記。恒大御景灣項目緊鄰東五環，位于豆各莊鄉黃廠村，東至規劃黃廠路，南至焦化廠北路，西至東五環路，北至豆各莊產業用地。御景灣項目總建筑面積約29萬平方米，其中自住型商品房面積約18萬平方米，單套約為80～90平方米的兩室、三室戶型，總套數約2000套，均價約22000元/平方米。而周邊普通商品房均價已超30000元/平方米。截止到12月14日，北京第一個自住商品房項目恒大御景灣網上申購已經截止。據統計數據顯示，全市共有14.8萬個家庭申請，申購比例已達74：1。如此懸殊的比例，堪比北京汽車搖號。

在申購的14.8萬戶中，經濟適用房、兩限房輪候家庭8023組；本市戶籍家庭12.4萬戶，非本市戶籍家庭1.58萬戶。恒大依購房人自行填報信息初步估算，優先購房家庭約占總申請量70%左右。

針對首個自住型商品住房項目居民踴躍申購的情況，市住建委相關負責人表示，這充分說明自住型商品住房得到廣大居民的高度認可，有利于解決剛需購房、平抑北京房價。接近15萬戶的申購家庭數，由于僅是初步網上填報，可能有重復申報、無效申報等情況。待下一步現場核實材料時，會剔除部分無效申請，有效申請數會有所降低。

中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，15萬需求中肯定有很大部分只是為了占位，雖然有購買資格，但并沒有購買意愿或者購買能力。所有實際有購買需求的人可能在10萬左右，恰好相當于北京一年的商品房市場成交量。11月開始，北京新建商品房住宅成交的確放緩。

對近期有媒體提出，保障性住房家庭是否能夠買得起自住型商品住房的疑問，該負責人也表示，在保障房嚴格的配售標準、使用限制和“以區為主”的建設分配體制下，自住型商品住房在房源位置、戶型面積和使用管理方面提供了更大的選擇空間，實際上是給有意愿和一定條件的經適房、兩限房輪候家庭多提供了一個解決住房問題的途徑。在購房資格審核時，住保部門也會對申請自住型商品住房家庭的保障資格進行進一步復核；有意愿的住房保障家庭可以通過親友幫助等多種方式，籌集購房款項。

話雖如此，但似乎也意味著，原有的兩限房優先家庭并非沒有借錢這一方式，又何苦去搶那個無論在產權上，還是在建筑品質上都大不如商品房的兩限房。

提前釋放與被剛需

作為首批申購自住型商品房的14.8萬戶居民之一，張小姐既非兩限房優先購買家庭，也不是北京戶籍家庭，而是靠著自己的打拼在北京擁有兩套房子，而今她也湊熱鬧申請，背后的原因頗有些耐人尋味。張小姐表示，自己哪個條件也不達標，但還是成功地在線申請。就像當初北京機動車搖號一樣，我聽說有很多連駕照都沒有的人也搖中了，買到車之后再去學車。我不缺房子，但畢竟網絡核準跟現實有很大差距，萬一蒙混過關了呢？對于自住型商品房的投資風險，張小姐表示：“根本不必擔心，雖然自住型商品房的政策是5年內不能上市交易，5年以后交易要上30%的增值稅，但整個北京的房價都在漲，肯定還是會賺的。天通苑當年2650元/平方米，十幾年過去，也漲到2萬多了。”與張小姐類似情形的有多少，我們不得而知，僅筆者從自己的渠道獲知，就有4個不具備任何一個條件的朋友申請了自住型商品房。

另外，還有一群根本不需要也沒錢付首付的人，李先生就是這群人的代表。“說實話，我們家暫時不缺房子，老家有一套占地半畝的宅基地院子，北京有一套三居室。”談到為何不缺房子也湊這個熱鬧時，李先生半開玩笑地表示，這不是沒事閑的么。買了反正沒啥壞處，撿個便宜再說。

而真正的剛需卻苦于依然承擔不起這么高的價格，王先生就表示，即便比周邊房子便宜30%，高達50多萬元的首付依然無法接受。

本來沒有需求的家庭被提前釋放，而原本不具備資格的家庭也被鼓動，這些都與自住型商品房建立的初衷背道而馳。

樓市新概念，反腐敗新課題

近年來，從經適房搖號“六連號”到寶馬車主入住經適房小區，經適房制度早已淪為腐敗的重災區。自住型商品房與經適房類似，但購房者的準入門檻更低，這也為權力尋租提供了更大的想象空間。

自住商品房相對普通商品房的價格優勢，可能催生各種內幕交易，這在以往各地經適房丑聞中早已驗證。經適房的面積標準應為60～80平方米，但有些經適房甚至超過200平方米；兩人戶申請者年收入應在3.6萬元以下，而實際經適房小區內卻屢現豪車，一些地方更直接將經適房定義為“公務員房”；面對苦苦等候搖號的民眾，倒賣經適房購房號也成了一種現象……種種亂象極大地阻礙了經適房的實際效果。

經適房調控不力再加上房價的日益飛漲，2007年下半年，北京首先提出了兩限房的概念。所謂兩限房就是限房價、限套型的普通商品住房。兩限房出臺之初是為解決中等收入人群住房問題，雖然對家庭資產的準入門檻比經適房更高，但比周邊商品房便宜近一半的價格也讓排號者眾多。

由于政府對房價進行了限制，因此實際中不少開發商開始采用壓縮限價房用地等來提高利潤；也有的地方政府將限價房地塊項目以優惠價格賣給企業，用于單位自建房建設。這些行為直接導致兩限房數量大幅縮水，無法滿足需求，分配不公仍舊成了最大問題。

從經適房、廉租房、公租房、兩限房到如今的自住型商品房，調控政策正逐漸變成一場制造概念的游戲。

與“自住型商品房”概念本身相比，這一政策出臺的時間更值得關注。就在此前一天，國家統計局剛剛發布了2013年9月70個大中城市房價指數。數據顯示，北京房價以20.6%的漲幅引領全國。2013年初，北京政府還承諾當年房價將保持基本穩定，房價大幅度上漲無疑給北京市政府帶來較大的壓力，此時出臺調控措施也十分必要。

回顧北京近年來的房地產調控，從最初的“限購、限貸”，到2013年年初的嚴格落實國務院的“新國五條”，北京的房價屢調屢漲。目前來看，自住型商品政策的出臺也很難扭轉這一局面。

首先，北京房價持續快速上漲的主要原因是需求強勁和供地不足。北京普通商品住宅用地成交面積在2011和2012年大幅下降，2013年雖有回升但仍在較低水平。如不能從總體上增加住宅用地供應，房價上漲趨勢不會改變。

其次，政策提出2013年底之前完成2萬套自住型商品住房土地供應，相比2012年北京26萬套的商品房銷量來說數量有限，短期難以對普通商品住房市場產生影響。

此外，根據已供應地塊的信息統計，價格最低的自住型商品房位于通州區于家務鄉。北京五環內土地市場的短缺將會迫使更多的自住商品房不得不建在更為偏遠的地區。因此，它也只能影響郊區的商品房市場，而對于實質性緩解北京房地產市場供給短缺的作用有限。

自住房的推出，不僅是為解決“夾心層”的住房問題，這項政策更被寄予穩定北京市房價、促進房地產市場平穩健康發展的厚望。

“這次是北京在加強限購、限貸等減法措施的同時，加大限價房的供給，首次在調控中做了加法。”業內專家分析指出，自住房傳遞出當前政府在房價調控思路上的轉變，即從過去主要依靠抑制購房需求，轉向增加房屋供給，特別是有針對性地增加“定向群體的房屋供給”；從以往保障房解決中低收入人群居住問題、商品房解決其他需求的二元制，轉變為照顧超出保障房資格又買不起高端商品房的中端剛需群體購房需求的三元制發展，逐步實現“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的目標。

“供求矛盾是北京房價持續上漲的根源，因此供應量是決定政策能否成功推行的關鍵，此前的經適房等保障房也是因供應量不足，導致亂象叢生。”北京市住建委預計2014年將推出5萬套自住房的規劃，會導致50%～60%的潛在購買力離開當下的商品房市場，轉而等待這種限價房源。

根據最早公布的自住房土地供應的安排統計，北京市房協秘書長陳志曾介紹，這些自住房項目的地段均分布在五環外，其中位于五環到六環間的地塊將占到66%，其余34%的地塊位于六環外。在2013年11月11日的自住房規劃展覽上，相關部門已經為民眾勾勒出了自住房美好的未來：“1.6萬余套自住型商品房，將配套11818個機動車位、31631個非機動車位以及幼兒園、托老所等公共服務設施……”

自住型商品房意義何在？

叫什么名字并不重要。重要的是，同樣面向中低收入或者不同夾心層的保障房、兩限房等推出經年，卻并沒有阻擋北京房價一騎絕塵地高漲，也沒在多大程度上解決這些群體住房難的問題。其癥結何在？為什么還要創造出一種實質上并無新意的“自住型商品房”？

一邊是熱度不減的房價，一邊是咄咄逼人的住建部年底考核問責，整個2013年，北京住建委倒是一直在動用行政干預等手段來控制房價。在前端，控制預售證的發放、價格定得太高的樓盤拿不到預售證，早已是業內公開的秘密；在后端，限制住一些地塊的拍賣最高價，讓開發商去競拍配建的限價房或保障房的面積，以控制土地溢價，進而調控未來的房價。

然而，市場的表現卻與政府的初衷顯得格格不入，自住型商品房一方面作為重要的拿地指標，另一方面則承擔著拉升整體地塊房價的兇手。以恒大在東壩地區拿到的總價地王為例，恒大以51.35億元的價格拿下規劃建筑面積約20.84萬平方米的東壩地塊，其中包含1.69萬平方米的限價房（9900元/平方米）、11.2萬平方米的自住商品房（2.2萬元/平方米），剩余可售純商品住宅樓已超過5萬元/平方米，比月初保利首開所拿地塊4萬元/平方米的地價上漲25%。據業內專家測算，該地塊的商品住宅至少需要賣到8萬元/平方米以上才能有利潤。而目前東壩地區最為高檔的奧林匹克花園二手房也不過3.9萬元/平方米均價，等于該自住型商品房地塊推出的商品房，將讓該地區的房價提升一倍，看來與拉低整體房價水平的目標再次沖突。

自住型商品房讓我們看到了政府部門不遺余力的努力，只不過這個名詞或者概念的出臺，并未經過任何的市調與聽證，只是在名字上進行了修正。如何讓等待了多時的兩限房、經濟適用房資格家庭有錢購買自住型商品房？如何讓真正的剛需一族買得起、住得好，過上有尊嚴的生活？留給自住型商品房的路還很長，距離老百姓、政府、開發商三贏的局面還有相當的距離，有待我們進一步關注。我們真心希望，每個群體都能找到屬于自己的幸福與歸屬感，而不只是換湯不換藥的改名。