4．開發產品成本核算必須遵循的一般程序是什么

4．開發產品成本核算必須遵循的一般程序是什么

問：由于開發產品的生產周期較長，資金投入量大，工藝過程復雜，包含的內容多，因而土地增值稅清算要求按照不同的房產類別分別清算。請問，做好開發產品的成本核算，應當遵循哪些原則？

鴻榮源房地產開發有限公司 許斌

答：房地產開發企業的最終產品是不同類別的房產，不同用途、不同類型、不同結構、不同價格的房產要經過一個復雜漫長的生產過程，它們都是從取得土地使用權開始，到裝修完成、掃地出門結束。房地產企業成本核算的核心是不同類型的房產，所以，在成本核算方面采用的是制造成本法。制造成本法是以最終產品為核心，把成本劃分為可以直接計入產品成本的人工費、材料費等直接成本，和不能直接計入成品成本的共同成本、間接成本。直接成本采取直接計入成本的方法，共同成本、間接成本采用一定的方法分配計入產品成本。

為正確核算房地產企業的產品成本，成本核算的一般程序如下：

1.對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間進行整理、歸類，并將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。

2.對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

（1）直接成本采用直接計入法。如建安工程費。

（2）間接成本和共同成本按一定的方法進行分配。

3.對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資

產進行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品應負擔的成本費用計入

“開發產品”，待其實際銷售時再予扣除。

4.對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產并對其成本進行結算。其中屬于開發產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品成本和未銷開發產品成本。對本期已銷開發產品的成本，準予在當期扣除，未銷開發產品成本待其實際銷售時再予扣除。

5.對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應分別建立明細臺賬，待開發產品完工后再予結算。

劉玉章