怎樣優選土地增值稅繳納方案

怎樣優選土地增值稅繳納方案

問：我公司專門從事普通住宅商品房開發。2013年9月2日，我公司出售普通住宅一幢，總面積91000平方米。該房屋支付土地出讓金7000萬元，房地產開發成本12050萬元，管理費用500萬元，銷售費用600萬元，利息支出為l000萬元（符合稅法規定），其中40萬元為銀行罰息（不能按收入項目準確分攤）。城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.5‰、教育費附加征收率為3%。河南省人民政府規定，允許扣除的其他房地產開發費用的扣除比例為l0%。我公司營銷部在制定售房方案時，擬定了兩個方案。方案一：銷售價格為平均售價3500元／平方米；方案二：銷售價格為平均售價3488元／平方米。請問，哪個方案對我公司更為有利？為什么？

河南永成萬家房地產開發公司會計 陳娟

答：為弄清哪個方案對你公司更為有利，應先計算各方案下你公司應納土地增值稅，然后比較一下稅前收益即可選出優選方案。

方案一

計算扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額：7000萬元

（2）房地產開發成本：12050萬元

（3）房地產開發費用：

（7000＋12050）×10%＝1905（萬元）（4）稅金：

銷售收入：

91000×3500÷10000＝31850（萬元）

營業稅：

31850×5%＝1592.5（萬元）

城建稅及教育費附加：1592.5×（7%＋3%）＝159.25（萬元）

印花稅：31850×0.5‰＝15.925（萬元）

土地增值稅中可以扣除的稅金：

1592.5＋159.25＝1751.75（萬元）

（5）房地產開發企業加計扣除金額：

（7000＋12050）×20%＝3810（萬元）

扣除項目金額合計：

7000＋12050＋1905＋1751.75＋3810＝26516.75（萬元）

增值額：

31850－26516.75＝5333.25（萬元）

增值率：

5333.25÷26516.75＝20.11%＜50%，適用稅率30%，速算扣除系數0%。

土地增值稅稅額：

5333.25×30%-26516.75*0%＝1599.98（萬元）

方案二

計算扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額：7000萬元

（2）房地產開發成本：12050萬元

（3）房地產開發費用：（7000＋12050）×10%＝1905（萬元）

（4）與轉讓房地產有關的稅金：

銷售收入：

91000×3488÷10000＝31740.80（萬元）

營業稅：

31740.80×5%＝1587.04（萬元）

城建稅及教育費附加：

1587.04×（7%＋3%）＝158.70（萬元）

印花稅：

31740.80×0.5‰＝15.87（萬元）

土地增值稅中可以扣除的稅金：

1587.04＋158.70＝1745.74（萬元）

（5）房地產企業加計扣除額：

（7000＋12050）×20%＝3810（萬元）

扣除項目金額合計：

7000＋12050＋1905＋1745.74＋3810＝26510.74（萬元）

增值額：

31740.80－26510.74＝5230.06（萬元）

增值率：

5230.06÷26510.74×100%＝19.73%

本方案土地增值稅稅額免繳。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕第6號）第十一條的規定，建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。所以，第二種方案不繳納土地增值稅。

下面比較分析兩個方案實現的所得稅前利潤差額：

方案一所得稅前利潤：

31850－（7000＋12050＋500＋600＋1000＋1592.5＋159.25＋1599.98）＝7348.27（萬元）

方案二所得稅前利潤：

31740.8－（7000＋12050＋500＋600＋1000＋1587.04＋158.70）=8845.06（萬元）

上述計算涉及信息中提到的40萬元銀行罰息，在計算房地產企業土地增值稅開發費用時是不能扣除的，但在企業所得稅前可以扣除，所以計算稅前利潤沒有調整；其次，印花稅已經列入管理費用中，故不能再行單獨稅前扣除。

總之，方案二雖然降低了售價，但是由于免繳了土地增值稅，使得稅前利潤較方案一為高，所以方案二對你公司更為有利。你公司可多獲得稅前利潤差額：8845.06－7348.27＝1496.79（萬元）。

蔣守彥