如何界定房產稅的納稅義務人

如何界定房產稅的納稅義務人

問：本公司開發的房產采取多種經營模式：有的出售，有的出租，有的作為本公司辦公之用。出租的商鋪考慮到商業市場有一定的預熱期，我公司免收租金。請問，對于多種經營形式的房產，如何界定房產稅的納稅人？

新世紀房地產開發公司 李聰萬

答：《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發〔1986〕90號，以下簡稱《房產稅暫行條例》）第二條規定：“房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人（以下簡稱納稅人）”。納稅人的具體范圍包括：

（一）產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅。

（二）產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。

（三）產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅。所謂產權出典，是指產權所有人將房屋、生產資料等的產權，在一定期限內典當給他人使用，而取得資金的一種融資業務。這種業務大多發生于出典人急需用款，但又想保留產權贖回權的情況。承典人向出典人交付一定的典價之后，在質典期內即獲抵押物品的支配權，并可轉典。產權的典價一般要低于賣價。出典人在規定期間內須歸還典價的本金和利息，方可贖回出典房屋等的產權。由于在房屋出典期間，產權所有人已無權支配房屋，因此，《房產稅暫行條例》規定由對房屋具有支配權的承典人為納稅人。

《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）明確規定：“產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅”。

（四）產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅。

（五）產權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產代管人或者使用人納稅。所謂租典糾紛，是指產權所有人在房產出典和租賃關系上，與承典人、租賃人發生各種爭議，特別是權利和義務的爭議懸而未決的。此外還有一些產權歸屬不清的問題，也都屬于租典糾紛。對租典糾紛尚未解決的房產，規定由代管人或使用人為納稅人，主要目的在于加強征收管理，保證房產稅及時入庫。

（六）關于無租使用其他單位房產的納稅人如何確定問題。《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）第一條規定：無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。

關于出租房產免收租金期間房產稅的納稅人如何確定問題。《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）規定：對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

上述兩個文件對于免收租金與無租使用房產的，房產稅納稅義務人的判斷完全不同。

一般來講無租使用房產視為出借，而非租賃交易行為。其明顯的特征是使用人無需支付租金性質的對價。比照《房產稅暫行條例》中“產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納”的規定處理，由實際使用人繳納房產稅。

而出租房產免收租金，出租方實際發生了出租行為。在租賃交易中，租賃雙方約定一定時期內租金為零，從形式上可以表現為出租方根據約定在一定期限內豁免承租方租金，承租方根據租賃約定在一定的期限內應當享受免予支付租金的權利。在房產租賃行為中，免收租金期間基于發生的租賃事實，除房產產權未明確或存在未解決的租典糾紛外，房產所有人為房產稅的納稅義務人，最終承擔房產稅。

例如，甲企業于2011年1月1日將自有的一處房產出租給B公司用于商業經營，雙方簽訂了一份租期為10年并且金額固定的租賃合同?？紤]到商業有一個市場的預熱期，合同中約定，前兩年（2011年1月1日～2012年12月31日）免收租金。也就是說在2011年1月1日～2012年12月31日之間為免收租金的出租期，甲企業發生了出租房產行為，應由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

（七）融資租賃房產的房產稅納稅人為承租人?！敦斦?、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）規定：融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

另外，根據國務院令第546號規定，自2009年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人（包括港澳臺資企業和組織以及華僑、港澳臺同胞，以下統稱外資企業及外籍個人）依照《房產稅暫行條例》繳納房產稅。

劉玉章