敏捷地產多樓盤無證賣房

李鵬煒

“這種先上車后補票的方式通常伴有一定的價格優惠，但同時也加大了購房風險，購房者需謹慎行事”。

在最新出爐的廣州2013年房企排行榜上，敏捷地產成為最大“黑馬”。1月2日，克而瑞發布的“廣州2013年房地產企業銷售排行榜”顯示，敏捷地產以年成交金額108.87億元排在榜單第二。把富力、越秀、萬科等一眾大牌房企甩在了后面。

不過，在過去的一年里，敏捷地產始終難掩一個“旗下多個樓盤無證賣房”的問題。甚至可以說，“無證賣房”成了其快速發展的最大利器。

一再拖延的預售證

2013年12月18日，已經對敏捷地產失去信任的彭天云，終于等來了一張商品房預售許可證。不過，讓他再次對敏捷地產失望的是，他所認購的樓盤名稱竟已經改成了“敏捷綠湖首府”，開發商也換成了“廣州育豐房地產開發有限公司”。盡管這家成立不到一年的公司法人，仍然是敏捷地產董事長譚炳照。

而在此前，彭天云已經被當時還叫“敏捷綠湖國際城”的銷售人員告之了三次出證時間。“最早的時候說最晚11月中旬能出，然后又改成11月底，最后又拖到12月份甚至今年1月。”在去年10月27日開盤當天交了1萬元誠意金的彭天云，這樣告訴《消費者報道》記者。

2004年7月20日建設部修改實施的《城市商品房預售管理辦法》明確規定，未取得《商品房預售許可證》的開發商，不得進行商品房預售。對于購房者而言，沒有預售證就買房的風險并不算小。“由于購房者和開發商簽訂的只是所謂臨時買賣合同，并沒有法律約束效力。一旦出現一房二賣等開發商違約的情況，倒霉的就只有購房人。”廣東廣信君達律師事務所合伙人黃遠華對《消費者報道》記者表示。

對此，敏捷地產公關主管李康寧向《消費者報道》記者解釋，“敏捷綠湖國際城根本就沒有開盤”。

然而，這種說法難以站得住腳。因為如果說彭天云交的那1萬元還只能稱做誠意金的話，不少敏捷地產的購房者則被“套牢”了更多的錢。

現在“感到特別擔心”的徐芊，就已經交了23%的購房款。“當時銷售告訴我，如果在交了誠意金之后的14天內交首付的話，有一個99折的優惠。”徐芊告訴《消費者報道》記者。而讓她最終下定決心交首付的另一個原因是，“銷售人員一直在暗示我房價還要大漲”。

基于同樣的原因，導致后來不少購房者在明知道沒有預售證的情況下，也選擇“繼續死等”，而不是退錢了之。黃遠華律師告訴記者，“這種先上車后補票的方式通常伴有一定的價格優惠，但同時也加大了購房風險，購房者需謹慎行事”。

“我是少數堅決選擇退錢的人之一。”李里對《消費者報道》記者表示。“主要是我對敏捷不信任了，說不準以后還有什么別的不誠信問題發生”。被不幸言中的是，不少年關前后去簽購房合同的業主被告知，“需要同時繳納房屋契稅”。而按照相關規定，契稅繳納的時間為房屋交付之時。也就是說，敏捷綠湖首府至少提前了一年收取。

提前“套利”只為現金？

“樓盤均價并未超標，應該可以排除因價格問題而無法領預售證的情況。”中原地產項目部總經理黃韜告訴《消費者報道》記者。

剛剛慶祝完自己15歲生日的敏捷地產，其實還涉及多個樓盤”無預售證開盤”的問題。這種“先上車后補票”的問題也并不僅限于綠湖國際城，而已經成為敏捷地產在2013年的常規做法。

早在去年7月，敏捷華美國際就已經開盤。前期購房者們卻直到當年的12月6日才拿到7至8棟共計1248套房源的預售證。華美國際馮姓銷售人員曾告訴以購房者身份詢問的《消費者報道》記者，“8棟已售罄，7棟所剩也不多”。即使每個客戶只交了1萬元誠意金，單華美國際一個樓盤，敏捷就提前“套利”接近千萬。

而敏捷旗下的另一個在售樓盤——錦繡天倫花園，卻在購房者的眼皮底下玩了一招“渾水摸魚”。這個位于增城的項目，于去年10月26日推出1號、3號樓約300套單位，毛坯房均價8100元/平方米。開盤當天，購房者被告知選好房后需要繳納1萬元定金，擇日再交首付簽合同。該盤雖然屬于老盤推新，可是《消費者報道》記者查閱廣州房管局網站發現，其所推出的1號、3號樓兩棟物業均未能獲得預售證。直到一個月后的11月13日，才補上預售證。

與華美國際和天倫花園相比，敏捷·四季花園就沒那么“幸運”了。這個位于番禺新城大石地鐵站上蓋的項目，由2棟23層、1棟24層單元構成，并已于2013年9月21日正式發售。

可是，購房者至今也沒等到預售許可證。

盡管在方圓地產首席分析師鄧浩志看來，“沒有預售證賣房的行為，處罰起來很重”，但在廣東政府為了調控房價而實行限價、限售的大背景下，沒拿到預售證就著急買房的做法一度被業內“理解”。

然而，這種說法在敏捷地產這里顯然難以說得過去。荔富湖畔華庭就是一個合適的反例。這個均價8000元/平方米、同屬增城的樓盤，在開盤時間晚于敏捷綠湖國際城的情況下，分別于9月26日、12月9日拿到了15至18棟的預售許可證。

由于沒有取得預售證的房源，購房者交出的錢便可直接進入開發商賬戶，而并不受到房管局的監管。在亞太城市房地產研究院院長謝逸楓看來，最大的可能是“敏捷地產今年資金周轉困難，現金流面臨風險”。

2013年上半年，敏捷地產位于廣州地區的項目就有15個，其下半年新增項目亦將達到10個。而有媒體報道，這個曾在2012年廣州房企銷售金額排名第二的房地產企業，2013年的目標銷售額是300 億。

快速發展意味著需要更多的現金支撐。“雖然他們自己一直不愿承認，但敏捷地產想上市的野心在業內早就不是什么秘密了。”一位不愿透露姓名的某大型地產公司首席分析師對《消費者報道》記者表示。

不過，對于這一說法，敏捷方面給予了否認。

（注：文中提及的購房者為化名）