開發型旅游度假區城市設計策略探索

近年來，開發型旅游度假區越來越多的成為各階段規劃設計的研究課題，由于該類課題的研究任務與形態設計息息相關，因此在任何一個規劃階段幾乎都包含了城市設計任務，然而，傳統的空間設計方法已無法應對開發過程中面臨的復雜問題，因此必須探索一套與實際需求相對應的城市設計方法和策略。

1、開發型旅游度假區的類別與特征

旅游度假區從不同視角可分為不同類別，資源稟賦決定了基礎分類特征，開發程度決定了建設屬性類別，當前城市設計主要介入的是規模較大的開發型旅游度假區。

1.1 類別

根據資源稟賦的特征差異，旅游度假區可大致分為五類，即突出自然風光的風景名勝區、彰顯歷史文化風貌的歷史文化保護區、以人文主題為品牌的人文主題旅游區、以人工景觀為主體的城市休閑度假區、復合特色農業產業的特色資源發展區。

五類度假區根據開發程度的不同，可分為保護型旅游度假區和開發型旅游度假區。前者以保護自然資源或歷史文化遺產為核心，禁止大規模開發建設，包括風景名勝區和歷史文化保護區。后者則指進行較大規模開發建設的地區，包括人文主題旅游區、城市休閑度假區、特色資源發展區。

1.2 特征

人文主題旅游區：位于非歷史文化保護區且具有一定歷史人文特色的地區；具有較大開發規模；以旅游為主整合商業、酒店、會展、居住功能；如西安曲江新區。

城市休閑度假區：位于大城市或周邊地區，具有一定自然景觀資源或優質人工景觀，采用典型的旅游地產開發模式，開發強度較高，整合旅游度假、城市休閑、商業、商務、會展、居住功能，地產開發和商業運營是主要利潤來源，如深圳東部華僑城。

特色資源發展區：位于城市周邊區域，擁有較好的自然景觀和人文資源，與一、二產業發展相互耦合，開發強度較低，功能以農業產業、旅游度假、城市休閑為主，如蓬萊市葡萄酒產業帶。

2、開發型旅游度假區發展趨向與目標需求

（1）地產化趨向：以旅游為觸媒，以地產為目標

旅游地產是當前地產開發的主要模式之一，即以主題公園或自然環境要素為觸媒，通過旅游項目吸引客源，重塑環境，并利用周邊土地開發地產產品。旅游新城是旅游地產的升級版，是以旅游服務為龍頭的大規模新城建設。

（2）生態化趨向：環境先行，平衡發展

在國家生態政策的引領下及市場對環境品質的需求下，開發過程越來越強調環境的品牌效益，通過對現有資源的充分挖掘，進一步提升地區的環境和景觀水平。有遠見的開發主體更加重視對生態系統的保護，并在建設中引進水、能源、生態建筑等先進技術。

（3）人性化趨向：環境舒適，尺度宜人，活動豐富

需求品味的提升決定了供給產品的價值取向，早期的粗放式產品已經無法滿足中高端客源的需求，人本主義的回歸成為當前及未來旅游開發的必然路徑，以環境構筑舒適的休閑空間，以人性尺度的建筑群整合豐富的商業業態構筑客源的吸引點，以豐富而趣味的活動策劃增強體驗感和歸屬感，這已成為旅游區運營成功與否的標尺。

（4）功能復合化趨向：綜合服務，綜合運營，增加吸引力

單純的觀光景點或紀念品買賣早已無法滿足游客需求，功能的有機復合化是后期運營的基礎保障，旅游、商業、酒店、會展、文藝演出、活動組織等多功能復合，形成了上下游服務產業鏈，增加了客源的吸引力，并增加了運營的利潤點。

（5）文化特色化趨向：豐富內涵，塑造地域特色

城市的千篇一律也體現在旅游度假區之中，同質化的產品快速催生了厭倦感，但地域文化的根基依舊存在，因此重視對地域文化的挖掘逐漸成為旅游產品文化價值差異化的必然，成為吸引不同文化游客的有效招牌。

3、開發型旅游度假區建設中存在的問題

（1）侵蝕生態邊界，破壞生態敏感區

利益最大化最容易導致對生態邊界的侵蝕，如侵占生態控制線、自然保護區、水源保護區、基本農田，侵占河道藍線影響防洪排澇，高層建筑占用候鳥遷徙通道等，造成對生態環境的嚴重破壞。

（2）破壞古跡遺址，毀壞歷史建筑

在尚未勘察的古跡遺址上開發建設，造成對地下遺址的嚴重損壞，甚至造成永遠無法彌補的巨大損失；自覺歷史建筑與利益訴求矛盾，便對尚未評級的建筑拆除損毀。以上兩類行為背離了尊重文化價值的原則。

（3）開發規模巨大，超出環境容量，影響環境品質

旅游度假區生態條件一般較為敏感，必須保持開發規模與環境容量及環境品質的平衡性，大規模圈地和高強度地產開發容易導致環境負荷超載，并使環境品質大打折扣，也會影響自然景觀的原始魅力。

（4）客源市場研究不足，產品策劃研究不深

旅游度假區是產品直接面向客源的開發項目，對客源需求和產品策劃的研究不足，將導致產品市場定位和功能定位與市場需求相脫離，致使隨后的空間設計成為無本之木，直接影響運營收益，甚至造成嚴重虧損。

（5）文化特征不強，建構假文化，破壞真文化

文化的主題特色是旅游度假區的品牌之一，無特色的模仿和抄襲極難形成成功的產品，但文化的特征價值主要應來自于本土文化的挖掘，外部文化的引入務必作精作細，諸如歐洲風情小鎮之類，一定要準確研究客源的需求，并相對獨立于本土建筑集中區，否則將形成巨大的文化反差和空間反差；此外，構建假文化、假古跡，破壞真文化的情況也屢有發生，文化的營造務必具有歷史延續性，粗糙假古董的生命力戰勝不了歷史的封存和積淀。

4、基于實效性的城市設計策略

在目標和問題雙重導向下構建綜合城市計策略，使其既符合市場需求又能解決開發過程中的復雜問題，能夠指引開發建設的全過程，為開發主體提供全面的技術支撐，并為規劃管理提供系統化的技術依據。

4.1 設計之先的原則：限定增長的邊界

明確限定性因素構成，劃定設計的邊界條件，禁止超越生態控制線、自然保護區邊界、水源保護區、河道藍線、基本農田控制區、歷史文化保護區、未勘察的歷史遺跡區進行用地布局和形態設計。

4.2 規模設計的前提：區域視角的定位研究

在大規模用地設計任務中，因其會對周邊甚至整個城市的發展產生較大影響，不能僅從自身范圍著手工作，必須引入宏觀規劃的研究方法，從城市或更大區域層面著眼，研究其對城市空間發展結構的影響、與區域交通網絡的銜接、與城市產業布局的關系、區域生態網絡的構建、基礎設施的支撐，并從區域層面明確發展定位，從而保證該區域與城市各個系統的有機銜接和融合。

4.3 專題研究的核心：策劃研究與功能定位

本部分是常規城市設計基本忽視的研究內容，策劃研究的重點在于：客源市場的構成、需求和規模；產品的市場定位和整體功能定位；具體類別的功能構成及規模比例；各類細分功能的等級定位、業態形式、風格特征，如酒店需明確星級水平、定位類型是商務或度假酒店、高層建筑或是園林風格，商業則需明確商業類型、業態模式、規模等級。

4.4 空間設計的靈魂：平衡與人性的設計方法

平衡各類開發用地與綠地、水體、公共空間的關系，在整體上做到環境優異，相互滲透，相互融合，最大限度的提供游客慢生活的舒適節奏，同時實現環境效益與開發效益的總體均衡。人性化即是以人本主義為核心價值，設計人性尺度的建筑空間和公共空間、營造舒適的休閑度假環境、組織人行優先的交通系統、注重人的行為規律、布局各類喜聞樂見的休閑功能、策劃各種趣味活動，打造一個極具歸屬感的度假樂園。

4.5 生態理念的精髓：新技術方法的運用

將最先進的生態設計方法運用于城市設計全過程，如利用低沖擊開發技術減少地表徑流，保持水土；利用風、熱、聲等物理環境模擬技術指導建筑布局獲得最佳通風效果、減少能源損耗、避免噪音污染；利用新能源技術減少能源消耗；利用生物凈化技術凈化水體污染。

4.6 文化品牌的特征：空間為載體，活動為靈魂

準確研究所在城市和地區的文化要素，挖掘文化潛力，做足文化內涵，可以通過兩個方面進行研究。一是以空間為文化特征的載體，借鑒傳統建筑空間的精髓，營造空間豐富的建筑群落，或借鑒文化符號和元素，應用于建筑和公共空間設計，但必須對原始文化要素進行高水平的提煉并無違和感的運用于各類設計。二是通過軟性元素強化文化的存在感，可組織具有當地特色的節慶文化活動，組織地域特征的戲劇演出、文化展覽，挖掘地域餐飲文化的獨特優勢。通過軟實力增強空間的活力，形成軟硬結合的設計策略。

4.7 設計實施的路徑：制定綜合性實施策略

綜合性的實施策略構建包括五方面內容，第一，對設計方案進行經濟可行性分析，分析投入產出的經濟賬；第二，進行投融資測算，制定投融資策略；第三，提出后期的運營策略，明確出售或自主運營的方式；第四，結合市場需求和開發主體引入的順序制定面向市場的開發計劃，同時評估每期的收益水平；第五，針對于政府主導的大規模開發區，編制近期行動計劃，制定近期開發啟動項目庫，確定項目負責的主管部門。

結語

城市設計雖非法定規劃，卻在城市規劃體系中發揮著越來越重要的作用，實效性設計策略為開發型旅游度假區從決策到實施提供了全面的技術保障，針對需求和問題提供了綜合化、系統性的解決方案，對于此類項目的成功開發和運營具有重大意義。