收益法在商品用材林林木“抵押價值”計算中的應(yīng)用

河北農(nóng)業(yè)大學(xué) 李 珍 于 磊 趙慧峰

收益法在商品用材林林木“抵押價值”計算中的應(yīng)用

河北農(nóng)業(yè)大學(xué) 李 珍 于 磊 趙慧峰

目前，我國林權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)隨著集體林權(quán)制度改革的進(jìn)行在不斷發(fā)展，由此產(chǎn)生了對抵押目的的森林資源資產(chǎn)評估的大量需求。收益法一直被國內(nèi)外學(xué)術(shù)界認(rèn)為是評估“抵押價值”的首選和最佳方法，在森林資源資產(chǎn)的抵押價值評估中，由于林業(yè)資產(chǎn)自身的特點(diǎn)限制，收益法主要應(yīng)用于中齡林和始產(chǎn)期以后的經(jīng)濟(jì)林的價值評估。目前在我國的林業(yè)評估實務(wù)中，抵押目的的林業(yè)評估采用的是“市場價值”類型，實踐證明，市場價值并不能有效保障銀行金融信貸安全，而“抵押價值”較市場價值更為謹(jǐn)慎保守，能夠保障作為“第二還款來源”的林業(yè)資產(chǎn)隨時足額抵償債務(wù)，降低銀行風(fēng)險，本文試圖探索收益法確定“抵押價值”的思路，并結(jié)合案例對“市場價值”和“抵押價值”的計算結(jié)果進(jìn)行對比和驗證。

一、收益法確定抵押價值的思路

評估方法作為實現(xiàn)價值類型的一種技術(shù)手段，在應(yīng)用一定評估方法進(jìn)行參數(shù)選擇時要以實現(xiàn)一定的價值類型為基準(zhǔn)。在森林資源資產(chǎn)抵押價值評估中，抵押價值的概念集中在：資產(chǎn)未來的可持續(xù)經(jīng)營能力；謹(jǐn)慎和保守的評估原則；資產(chǎn)未來的可變現(xiàn)能力。因此在評估參數(shù)的選擇中也要圍繞這三個基本點(diǎn)。

在參數(shù)選擇上，圍繞可持續(xù)經(jīng)營和保守謹(jǐn)慎的特征，在凈收益的計算中，采用時間序列分析對未來市場單價進(jìn)行預(yù)測,提出短期的價格波動因素。在對未來的林木市場單價預(yù)測中，采用悲觀估計值本著單位價格取低的原則，在成本費(fèi)用的預(yù)測中，用取高值的原則，計算出來的凈收益是一個保守的可實現(xiàn)的價值。在折現(xiàn)率的考慮中，與市場價值計算所采用的折現(xiàn)率不同，除了市場價值中考慮的風(fēng)險因素之外，另外將資產(chǎn)未來的變現(xiàn)風(fēng)險考慮進(jìn)去，因此，利用收益法計算抵押價值所采用的折現(xiàn)率一定高于市場價值計算中的折現(xiàn)率，本文在建立一套風(fēng)險指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，采用層次分析法和模糊綜合評價的方法計算確定。收益法確定抵押價值的思路，如圖1所示：

二、案例分析

（一）項目概況 本案例中委托方即為產(chǎn)權(quán)持有者，GH林業(yè)有限責(zé)任公司，主要從事木材采伐、造林、木材加工等業(yè)務(wù)，法人代表馮某。2011年，GH林業(yè)有限責(zé)任公司需要擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，引進(jìn)新的生產(chǎn)設(shè)備，需要一定量資金，擬用其所有的167畝白樺林木向農(nóng)業(yè)銀行申請抵押貸款，并委托北京ZL資產(chǎn)評估有限公司對抵押資產(chǎn)進(jìn)行評估。

本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日定為2011年10月15五日。評估范圍為GH有限責(zé)任公司所屬的位于LJ區(qū)BN林場內(nèi)的51小區(qū)12單元的約167畝商品用材林林木資產(chǎn)，涉及的主要樹種為白樺，林分起測蓄積為1211.37立方米，根據(jù)評估目的確定價值類型為“抵押價值”，根據(jù)林木狀況，評估方法選擇收獲現(xiàn)值法。

（二）評估過程和參數(shù)選擇 具體如下：

（1）資源數(shù)據(jù)。

表1 林分因子表

根據(jù)齡組劃分，擬抵押資產(chǎn)林齡為36年，距中齡林尚需年份0年，距近熟林尚需年份5年，距主伐期尚需年份15年。

根據(jù)當(dāng)?shù)卣{(diào)查的實際情況，木材銷售時所發(fā)生的成本費(fèi)用主要包括采運(yùn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、有關(guān)稅費(fèi)等。林木生長到主伐期期間還會每年發(fā)生一定的營林生產(chǎn)成本。其中：采運(yùn)成本包括采伐、造材、集材、裝運(yùn)；費(fèi)用包括育林基金、檢疫費(fèi)、伐區(qū)設(shè)計費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用；其他包括不可預(yù)見費(fèi)、林木未來生產(chǎn)經(jīng)營合理利潤；營林生產(chǎn)成本主要包括管護(hù)費(fèi)、地租。需要說明的是，該林分已經(jīng)進(jìn)行過間伐作業(yè)，至主伐期不再需要間伐，故間伐收入和費(fèi)用在本次評估計算中不予考慮。預(yù)測主伐期標(biāo)準(zhǔn)胸徑15.8，實際胸徑13。

（2）取價方法。如下：

第一，木材市場價格。樺木市場價格如表2所示，其回歸分析結(jié)果如表3所示。

表2 各徑級樺木木材市場平均價格（統(tǒng)材4m胸徑12-16）

表3 樺木價格回歸F檢驗

表4 樺木價格回歸結(jié)果匯總

圖2

根據(jù)抵押價值謹(jǐn)慎保守的特征，在對未來樺木價格進(jìn)行預(yù)測的結(jié)果中，取動態(tài)低價，即743元/立方。

第二，管護(hù)費(fèi)和林地地租。撫育期滿后，次年起每年投入管護(hù)費(fèi)、防病蟲害和防火費(fèi)，營林過程中，每年固定費(fèi)用還包括林地地租，各年費(fèi)用如表5所示。

表5 管護(hù)費(fèi)用和防病蟲害、防火費(fèi)和林地地租

對管護(hù)費(fèi)用進(jìn)行回歸分析，結(jié)果如表6、表7所示。

表6 管護(hù)費(fèi)用回歸F檢驗

表7 管護(hù)費(fèi)用回歸結(jié)果匯總

圖3

防病蟲害、防火費(fèi)用的回歸分析結(jié)果如表8、表9所示。

表8 防病蟲害、防火費(fèi)回歸F檢驗

表9 防病蟲害、防火費(fèi)回歸結(jié)果匯總

圖4

地租的回歸分析結(jié)果如表10、表11所示。

表10 地租回歸F檢驗

表11 地租回歸結(jié)果匯總

圖5

第三，銷售成本及相關(guān)費(fèi)用的確定。

采造集裝成本和運(yùn)費(fèi)。管護(hù)費(fèi)用根據(jù)抵押價值謹(jǐn)慎保守特點(diǎn)，保證未來抵押期內(nèi)一旦債務(wù)人違約，抵押資產(chǎn)價值能夠足額歸還借款，成本費(fèi)用選擇動態(tài)的高點(diǎn)，因此管護(hù)費(fèi)用選擇10.82元/畝年；防病蟲害、防火費(fèi)用為1.62元/畝年；林地地租為17.3元/畝年；采用同樣的時間序列回歸的方法分析采造集裝費(fèi)用和運(yùn)費(fèi),取動態(tài)的高點(diǎn),即采造集裝費(fèi)用為124元/立方；運(yùn)費(fèi)為1.69元/立方公里。

育林基金、檢疫費(fèi)和伐區(qū)設(shè)計費(fèi)。按照我國頒布的《育林基金征收使用管理辦法》目前我國征收的育林基金按照最高不超過林木產(chǎn)品銷售收入的10%計征，新的育林基金管理辦法是根據(jù)《中共中央國務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)集體林權(quán)制度改革的意見》（中發(fā)〔2008〕10號）精神頒布的，有效的減輕了生產(chǎn)經(jīng)營者負(fù)擔(dān)，促進(jìn)林業(yè)發(fā)展，政策性因素?zé)o法預(yù)見，但根據(jù)中央政策的精神，稅費(fèi)的改革基本上以減輕經(jīng)營者稅負(fù)為原則。分析林業(yè)行業(yè)經(jīng)營的長期性和風(fēng)險性，未來稅費(fèi)可能為下降趨勢，本著謹(jǐn)慎的原則，本案例采用目前的10%基準(zhǔn)。檢疫費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按照國家發(fā)展改革委、財政部于2003年頒布的2004年4月1日正式實施的《出入境檢驗檢疫收費(fèi)辦法》，按貨物總值的1.2‰計收。伐區(qū)設(shè)計費(fèi)一般根據(jù)當(dāng)?shù)啬静牡纳a(chǎn)經(jīng)營條件征收，本案例中采用15元/立方米。

銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用和行業(yè)平均利潤率（采伐成本費(fèi)用利潤率）。此部分并不隨著時間的發(fā)展而發(fā)生必然變化，因此不可通過時間序列進(jìn)行預(yù)測，在案例中本著保守和謹(jǐn)慎的原則，取歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)的高點(diǎn)即5%。

行業(yè)平均利潤率數(shù)據(jù)來自《中國林業(yè)統(tǒng)計年鑒》，采取的是全國135個木材采運(yùn)企業(yè)的成本費(fèi)用利潤率平均值。這項指標(biāo)受到很多不可控因素，市場環(huán)境因素，產(chǎn)業(yè)風(fēng)險，稅收因素，國家政策等影響（如由于受到限伐政策的影響，大興甘嶺林區(qū)長期行業(yè)利潤率在7%左右）,同樣不隨時間的變化發(fā)生必然變化，無法通過時間序列加以預(yù)測，在評估中本著保守和謹(jǐn)慎的原則，取歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)的高點(diǎn)，即12%

第四，投資收益率。投資收益率＝無風(fēng)險利率＋風(fēng)險利率。其中，無風(fēng)險利率參考基準(zhǔn)日前近三年發(fā)行的三年期國債的實際利率的平均水平確定無風(fēng)險報酬率，即4.005%；風(fēng)險利率則考慮森林資源經(jīng)營中存在的火災(zāi)和病蟲鼠害發(fā)生面積根據(jù)當(dāng)?shù)赝壊块T相關(guān)數(shù)據(jù)，確定為1.05%。

其余風(fēng)險因素采用層次分析法和模糊綜合評判方法確定，具體步驟如下：首先，構(gòu)建風(fēng)險指標(biāo)體系，具體風(fēng)險指標(biāo)體系見表12。

表12 森林資源資產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險指標(biāo)體系

其次，構(gòu)建兩兩判斷矩陣,并采用幾何平均法計算各級指標(biāo)最大特征與對應(yīng)要素的權(quán)重Wi,同時進(jìn)行一致性檢驗，當(dāng)CR＜0.1時，通過一致性檢驗。構(gòu)造的矩陣如表13~表19所示。

表13 一級指標(biāo)的判斷矩陣

表14 X1自然災(zāi)害對X1j的兩兩判斷矩陣

表15 X2社會環(huán)境對X2j的兩兩判斷矩陣

表16 X3經(jīng)營技術(shù)對X3j的兩兩判斷矩陣

表17 X4宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對X4j的兩兩判斷矩陣

表18 X5管理風(fēng)險對X5j的兩兩判斷矩陣

表19 X6管理風(fēng)險對X5j的兩兩判斷矩陣

以上分別計算了相對權(quán)重，并進(jìn)行了一致性檢驗，結(jié)果表明CR均小于0.1，可以通過一致性檢驗。

表20的計算表明了二級風(fēng)險指標(biāo)因素相對于總體的權(quán)重，即層次總排序向量 A=（0.027，0.017，0.008，0.005，0.095，0.032，0.326，0.109，0.156，0.099，0.025，0，018，0.053，0.020，0.009，0.002）。

最后通過模糊綜合評判模型計算風(fēng)險值，模糊綜合評判法基本模型：B=A·R，A權(quán)重向量值已經(jīng)求出，關(guān)鍵在于求R，R為總體評價矩陣，R的求解利用專家意見，分別聘請林業(yè)、資產(chǎn)評估、經(jīng)濟(jì)管理、金融、氣象等領(lǐng)域的專家，對風(fēng)險的重要程度進(jìn)行打分并排序，估計風(fēng)險百分比，百分比越大，說明該因素的風(fēng)險越大，結(jié)果如表21所示：

根據(jù)所得到的專家評分結(jié)果，風(fēng)險值B=A·R，分別加權(quán)平均求十名專家對各個風(fēng)險因素判斷的風(fēng)險貢獻(xiàn)結(jié)果如下：

表20 層次總排序權(quán)重向量A

表21 計算結(jié)果

折現(xiàn)率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率=4.005%+1.05%+7.78%=12.835%。折現(xiàn)率取12%

第五，出材率。取自HLJ省地方標(biāo)準(zhǔn)《市縣林區(qū)商品林主要樹種出材率表》。主伐期標(biāo)準(zhǔn)胸徑15.8，預(yù)測主伐期實際胸徑13，出材率為72.9%

第六，生長率。取自HLJ省地方標(biāo)準(zhǔn)《市縣林區(qū)主要林分和樹種生長率表》—《小興安嶺北坡樹種生長率表》。K=現(xiàn)實林分平均胸徑÷參照林分平均胸徑=0.95

計算結(jié)果如下：

在實施了上述資產(chǎn)評估程序和方法后，計算林木抵押價值為77187.12。

（3）評估結(jié)果分析和對比。若按照市場價值的計算方法，過程如下：

主伐期蓄積按照生長率表進(jìn)行計算；主伐期收入按照評估基準(zhǔn)日的木材價格標(biāo)準(zhǔn)，通過市場詢價，按照每立方米樺木600元計算；各項采伐成本和費(fèi)用均按照評估基準(zhǔn)日的價格標(biāo)準(zhǔn)計算；折現(xiàn)率按照經(jīng)驗判斷法取6%（未考慮未來變現(xiàn)風(fēng)險）。計算結(jié)果如下：

通過按照本研究抵押價值參數(shù)確定的結(jié)果和按照市場價值計算的結(jié)果表明，抵押價值結(jié)算結(jié)果低于市場價值，本案例的抵押資產(chǎn)屬于中齡林，抵押價值是市場價值的46.62%（77187.12÷165557.8×100%）。這個抵押價值的結(jié)果是否科學(xué)，由于資產(chǎn)評估學(xué)科本身判斷的主觀性，目前尚未存在一個判斷的標(biāo)準(zhǔn)，需要在后續(xù)研究繼續(xù)證明其科學(xué)性和可行性。

［1］李子奈：《計量經(jīng)濟(jì)學(xué)》，高等教育出版社2000年版。

［2］曲衛(wèi)東：《德國房地產(chǎn)抵押價值評估理論與實踐》，中國大百科全書出版社2010年版。

［3］焦樹峰：《A H P法中平均隨機(jī)一致性指標(biāo)的算法及M ATLA B實現(xiàn)》，《太原師范學(xué)院學(xué)報》2006年第12期。

［本文系河北省高校人文社科優(yōu)秀青年基金項目“基于價值實現(xiàn)規(guī)律的專利資產(chǎn)評估收益法研究”（編號：S Y12106）的階段性研究成果］

（編輯 劉 姍）