房地產企業(yè)融資渠道成本分析

廣西職業(yè)技術學院 盧進強

房地產企業(yè)融資渠道成本分析

廣西職業(yè)技術學院 盧進強

一、引言

房地產業(yè)也是資金密集型行業(yè)，房地產企業(yè)資金的主要來源仍來自銀行信貸。然而近些年來國家針對房地產市場的過熱問題頻繁出臺政策，其中銀行信貸成為了國家宏觀調控政策的監(jiān)督重點：從2003年央行下發(fā)的“121文件”，到2005年銀監(jiān)會公布的“212號文件”；從央行上調房貸利率，再到限購政策的大力實施，直接導致了購房者對房地產的觀望和推遲購房計劃的態(tài)勢的加強。因此，在傳統(tǒng)的融資渠道（銀行信貸）受國家宏觀調控政策的打壓下，大量的房地產企業(yè)經受著銷售資金回籠漫長與融資難度加大的雙重壓力，房地產市場也因此從“春天”進入了“冬天”。根據(jù)國家統(tǒng)計局2011年12月9日公布的消息，2011年11月全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)為99.87，這是該指數(shù)兩年多以來首次跌破100大關。縱觀我國目前金融市場的現(xiàn)狀及國家宏觀政策的影響，房地產企業(yè)要想求得生存與促進發(fā)展，就必須比以往的任何時候更加全面深刻地了解金融市場環(huán)境及政策背景，時刻保持與金融機構的溝通，根據(jù)自身實力、資金持有狀況和企業(yè)的發(fā)展目標三個方面來合理規(guī)劃企業(yè)的資金使用情況。同時，我國政府應加緊探討融資新渠道的研究，加緊出臺有利于房地產融資渠道發(fā)展的政策及措施，實現(xiàn)融資渠道的多元化，以解決目前房地產企業(yè)融資渠道單一化的現(xiàn)狀，進而促進我國房地產行業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產企業(yè)融資成本分析

本文選取2001-2010年深滬A股市場的房地產行業(yè)上市公司為樣本數(shù)據(jù)。在總計為103家房地產類公司的基礎上刪除了十年間被ST、*ST等實行過特別處理和財務狀況異常的公司和財務數(shù)據(jù)不全的公司，最后得到了30家深滬A股房地產上市公司，其中深交所的房地產上市公司共23家，上交所的房地產上市公司共7家，見表1。本文所使用的財務數(shù)據(jù)主要來源于深交所和上交所網(wǎng)站公開披露的2001-2010年間公司年報中的主要財務指標及財務報表，即資產負債表和利潤分配表，其中被研究的數(shù)據(jù)均屬于合并報表的數(shù)據(jù)。由于這些報表均經過注冊會計師審計，因而認為所研究的數(shù)據(jù)是真實可靠的。此外，本文部分數(shù)據(jù)來源于股票查詢軟件“大智慧”，并通過計算整理得出。

（一）債務融資成本 債務融資成本用公式表示為：

債務融資成本=債務融資籌資成本+債務融資資本成本

表1 2001-2010年30家房地產上市公司名單

其中債務融資成本可再分為短期借款融資成本和長期借款融資成本，由此，長、短期借款的融資成本的計算公式分別為：

短期借款融資成本=短期借款的籌資成本+短期借款的資本成本

長期借款融資成本=長期借款的籌資成本+長期借款的資本成本

在計算長、短期借款的融資成本時，將二者的籌資成本均定為企業(yè)所需繳納的貸款手續(xù)費，數(shù)據(jù)為1.6%；二者的資本成本以央行2001-2010年間發(fā)布的住房開發(fā)長、短期貸款平均利率為準（見表 2）。

表2 2001-2010年住房開發(fā)長、短期貸款平均利率 單位：（年利率）%

（二）權益融資成本 權益融資成本包含了權益融資的籌資成本和權益融資的資本成本兩部分。在計算權益融資成本時，將企業(yè)在股票發(fā)行時支付的發(fā)行成本定為其籌資成本，數(shù)據(jù)為2%；將30家房地產上市公司歷年的分紅率定為權益融資的資本成本。30家房地產上市公司歷年分紅率的計算公式為：

根據(jù)《國家稅務總局關于股份制企業(yè)轉增股本和派發(fā)紅股征免個人所得稅的通知》【國稅發(fā)（1997）198號】的規(guī)定：“股份制企業(yè)用資本公積金轉增股本不屬于股息、紅利性質的分配”，因此，本章分紅派息總額的計算公式為：

（三）融資成本 具體為：

（1）融資成本的計算公式。根據(jù)債務融資成本和權益融資成本的計算結果，現(xiàn)計算30家房地產上市公司歷年的綜合融資成本（簡稱融資成本），計算公式為：

（2）融資成本計算結果分析。根據(jù)表3的數(shù)據(jù)顯示，可以得出如下分析結果：一是融資成本的時間趨勢分析。這樣的變動趨勢表明，除與國家的宏觀調控政策相關外，融資成本的變動也與30家房地產上市公司歷年選擇的債權融資組合相關。融資成本為二者的加權平均值，計算后綜合融資成本整體上均低于債務融資的單項融資成本。這說明了企業(yè)通過合理運用融資組合可以有效降低融資成本。二是融資成本的數(shù)值分布分析。在對30家房地產上市公司十年融資成本均值進行排序后，從數(shù)值分布中可以看到，在30家房地產上市公司中，融資成本均值在5%以下的共14家，5%-6%間共5家，6%-7%間共11家，其中融資成本均值最低的公司為綠景控股，數(shù)值為2.26%；融資成本均值最高的公司為金地集團，數(shù)值為7%。這樣的數(shù)值分布體現(xiàn)出，大多數(shù)房地產上市公司的融資成本均值普遍分布在6%以下，只有金地集團的融資成本為7%，此外，深振業(yè)A和深長城的融資成本均為6.92%，數(shù)值接近7%，各區(qū)間內的數(shù)值差距不顯著，整體數(shù)值分布較均勻。三是融資成本的公司差異分析。對融資成本均值為最低值的綠景控股和融資成本均值為最高值的金地集團比較后發(fā)現(xiàn)，綠景控股歷年的融資成本均未高于5%，歷年的融資成本均低于30家房地產上市公司融資成本十年均值。而金地集團歷年融資成本數(shù)值顯示為：2001年融資成本為最低值，數(shù)值為4.86%；2002年至2004年的融資成本開始上升，從2002年的6.14%上升至2004年的7.55；2005年公司的融資成本雖有下降，但到2007年，融資成本已上升至十年間的最高值8.27%。2008年此數(shù)值降低至7.59%，但2009年融資成本又回升至7.7%。2010年此數(shù)值降低到了6.84%。因此金地集團融資成本的整體表現(xiàn)為，除2001年的融資成本在5%以下，其余九年的融資成本均高于30家房地產上市公司融資成本十年均值。根據(jù)兩家公司的債務融資成本、權益融資成本和融資額的數(shù)據(jù)顯示，綠景控股的債務融資成本十年均值為7.84%，權益融資成本十年均值為0。在融資額上，除2006年以外，其余年份中公司的債務融資額均比權益融資額低，其中2008年和2010年債務融資額均為0，這說明綠景控股的資本結構中權益融資占主要位置。而金地集團的債務融資成本十年均值為7.81%，權益融資成本十年均值為4.42%，其中二者數(shù)值均高于30家房地產上市公司的債務融資成本和權益融資成本的十年均值。在融資額上，金地集團的歷年債務融資額明顯高于其權益融資額，因此這說明與其權益融資成本相比，金地集團十年間的主要融資成本支出來自債務融資成本。

表3 2001-2010年30家房地產上市公司的融資成本 單位：%

對綠景控股來說，由于公司十年間未進行任何分紅派息導致了企業(yè)較低的權益融資成本，又由于企業(yè)的融資資金主要來自權益融資，因此企業(yè)形成了較低的融資成本。對于金地集團來講，由于企業(yè)的債務融資成本和權益融資成本均高于30家房地產上市公司的二者十年均值，并且企業(yè)的資金來源主要依靠債務融資，因此直接導致了金地集團融資成本的偏高的結果。

三、結論

房地產企業(yè)融資成本的變動主要源于企業(yè)選擇的債務融資和權益融資在資本結構中的所占比重。其中，債務融資成本的變動直接受國家歷年宏觀調控政策的影響，是國家宏觀調控政策的產物；而權益融資成本主要與企業(yè)向股東發(fā)放的股利分配有關。但是長期以來我國大多數(shù)房地產上市公司都采用了不分紅、低比例分紅或以送、轉股形式分配股利的做法，股利支出極低，導致企業(yè)的權益融資成本明顯低于債務融資成本，因而體現(xiàn)出了權益融資成本的成本優(yōu)勢。通常情況下，將二者安排在相對合理的比重下，才會形成合理的資本結構，才會產生出最低的融資成本。也就是說，如果企業(yè)選擇過多的債務融資，由于債務融資屬負債，須考慮到期還款問題，將會成為企業(yè)較重的財務負債，甚至會影響到企業(yè)的生存與發(fā)展；反之，如果企業(yè)選擇過多的權益融資，很可能會影響到企業(yè)的控制權和所有權，進而稀釋企業(yè)大股東的權利，這很不利于企業(yè)的未來發(fā)展。因此對于房地產企業(yè)來講，應認真研究債權融資的融資組合問題，并將其作為企業(yè)實施戰(zhàn)略決策的先決條件來認真對待。

［1］陳燦：《主權債務危機背景下中國房地產融資風險問題研究》，吉林大學2011年碩士學位論文。

［2］陳小悅、徐曉東：《股權結構、企業(yè)績效與投資者利益保護》，經濟研究》2001年第11期。

［3］鄧龍華：《基于直接融資的房地產融資模式研究》，天津大學2007年碩士學位論文。

［4］胡乃鵬、田金信：《房地產融資路徑演進的灰靶決策分析》，《中國管理科學》2009年第12期。

（編輯 杜 昌）