臺灣記者眼中的房價變化

官方統計顯示，目前中國大陸居民在臺取得不動產的案例僅45件，房子不像鳳梨酥，既要有錢也要有耐心，更重要的是要跑各種流程

2011年6月28日，臺灣開放中國大陸居民自由行，臺灣建商期盼的陸客（祖國大陸的客戶）買房商機在哪里？目前看來，恐怕雷聲大雨點小，但在預期心理作用下，這兩年臺灣房價已是一飛沖天。

根據臺灣“內政部”統計，目前為止大陸居民在臺取得不動產的件數僅45件。其中以臺中市有12件為最多，其次是高雄市有9件，新北市與桃園縣各有5件，臺北市則僅有4件。這是由于大陸人士買房有諸多限制，例如必須取得3年后才可移轉，而且近期有申請買第二套房遭駁回的案例。

時間回到2011年，隨著自由行開放，有家建設公司老板買下所有報紙的頭版、選定主要電視頻道的時段，還邀請大陸“大腕”級演員代言，擺明想賺陸客財；連一般小業主都調高準備出售的小套房價格。總之，大家認定自由行絕對是財神爺駕臨，認為陸客除了買幾箱鳳梨酥，似乎還要加上幾棟樓！

包括遠雄、鄉林等業者，都曾對大陸銷售在臺建案，但陸資（祖國大陸的資金）來臺買房限制仍多，并未成為風潮；臺灣第一個具有陸資色彩的建案“萬通臺北2011”，其中有65%的買方是世界華人、以陸資為主，35%的買方是臺灣本地客。據統計，2002年至2012年底，一共只有45件購房申請核準通過，平均一年交易僅5件，讓人不禁懷疑建商宣稱的陸客“大補帖”莫非只是空包彈？為何陸資來臺買房顯得雷聲大雨點小？

陸客來臺置產，其實有些限制，可歸納為“三、四、五件大事”：三是規定三年不能轉移，也就是說限制要比臺灣的奢侈稅還多一年的時間；四是一年只能住四個月，其實在全世界購屋，如果限制只能住四個月，的確會讓買家遲疑；五是貸款只能五成。這些限制不可謂不嚴苛，當然也不包括在臺置屋，還是有很多程序要跑流程，還要經過個案審查，除此之外還有海基會、海協會，一般來說時間至少需要半年，再大的購屋熱情大概也都消磨殆盡。

臺北市副市長、臺灣有名的房地產教授張金鶚則認為，盡管臺灣不動產擁有永久產權的優勢，但在諸多限制下陸資來臺置產非常不方便，目前仍是臺灣業者自行在炒作，陸資根本就還沒來臺炒作臺灣房地產。

臺灣房地產對于陸客來說的確有其致命的吸引力，首先臺灣房地產有土地以及地上物的產權，而香港跟大陸都是只有地上權，在臺灣買房就可以傳子傳孫；還有很多陸客光是看到電視上有人天天罵領導人，就覺得臺灣真是有趣的寶島，不出門看電視都開心。

將心比心，很多人都沒有想到大陸居民購屋的目的，是為了設立分公司、為了炫富，還是為了避寒（大陸有零下30攝氏度的地方，對于淡水的溫度簡直覺得是避寒圣地）？錢如何來、貸款如何辦都是問題，所以不要一開放就認為天要下鈔票，認為房價要再漲三成，這對于臺灣經濟是傷害，也會嚇得自己腦神經衰弱。目前兩岸三地都在調控房市，打擊炒房行為，臺灣也特別針對豪宅緊縮貸款，這些利空因素自然對買盤也有阻力。

其實，開放陸客買房的政策定位矛盾，一方面政府不希望陸客來臺置產而炒高房價，所以對一年成交5件這個數字自認“把關”嚴格；另一方面，又希望以此促進大陸對臺投資，以平衡目前臺商一年對大陸超過100億美元的巨額投資。

中信房屋資深法務專員白宗益表示， 目前開放大陸自然人在臺灣置產是以自住為目的，并不鼓勵投資，因此規定自然人在取得所有權后必須持有滿三年才可以移轉。相對地，如果申請購買店面、商辦或土地等，就不符合自住的目的。不過，對于已經取得臺灣不動產所有權的自然人，每年則可以在臺灣停留4個月，且不限來臺次數。

但值得注意的是，雖然官方數字總和僅45戶，其實陸客早已化身外資，悄悄布局臺灣房市。與之相對的是，臺北房價這兩年被推高得不像話。

根據《住展》雜志的統計，臺北市的預售屋平均房價，2012年第三季度為76萬元（新臺幣，下同），信義區與大安區的房價更是一飛沖天，飆上一坪132.5萬元及129.2萬元，這兩個數字雙雙創下臺北市預售屋房價的歷史新高。而新北市的預售屋平均房價，2012年第三季度為35.7萬元，與臺北市預售屋房價雙雙再創歷史新高。

有建商業者私下說，臺灣景氣不好，這兩年臺灣房地產卻有不少天價銷案推出，很多買主是在大陸的臺商，或者有中資色彩的外商。在“政策開放、審查從嚴”的情況下，高資產陸客早已透過商務簽證方式來臺看屋，并利用外資身分買房。中華兩岸商機促進會理事長蔡為民表示，相較官方統計，臺面下的成交量至少是10倍！

大陸開發公司最早“登臺卡位”的，就是在淡水小坪頂的“萬通臺北2011”，去年6月開賣，每平方米4萬元人民幣，約每坪63萬元新臺幣，是目前淡水房價的2.5倍。

雖然開價令人咂舌，但卻不缺客源，而且對很多當地人來說，根本不知道這個案子已經開賣，原因就在萬通以新加坡公司身分在臺賣屋，行銷模式相當低調，在臺沒有委托代銷公司銷售，而是由萬通國際臺北公司的業務部直接服務。

這個案子的銷售方式主要是透過代銷公司易居，在對岸召集賞屋團來臺看屋，而且要到接待中心看屋一律采取預約制，產品也以人民幣計價、平方米為單位面積。

由于該案現階段仍是預售屋，目前還不需要向“內政部”申請取得不動產手續，所以有意購買的客戶，不管是在臺灣或大陸簽約都可以，還可以直接在大陸付款，等到2014年交屋時再辦貸款，這一切擺明著就是為陸客服務。

馮侖看中的，顯然是大陸豪客海外置產已成趨勢、臺灣房價比起香港仍然偏低，以及陸客對臺灣的特殊情懷。

白宗益也歸納出陸客在臺置產的目的首先在臺灣可擁有不動產的所有權，這對大陸人士來說具有相當大的吸引力；其次，只要在臺灣取得不動產所有權，每年即可來臺停留4個月，雖然時間不長，但對于有實際需求的大陸人士而言還是相當不錯的選擇；再次，可能是基于長期增值的考量；另外，由于政府已開放陸生來臺，也開始有家長考慮幫來臺念書的子女在學校附近買房居住。

陸商所青睞的是以收益型房地產項目為主，因此他們選擇通過借名和第三地中轉達到獲取臺灣房產的目的。臺灣的仲介（編注：中介）業者已經形成一套成熟的機制。

與臺商早年到大陸借名投資開公司如出一轍，借臺灣人的名義、到第三地注冊公司成為了陸商到臺灣購房的通道。一位不愿具名的臺灣房屋中介商告訴記者，通過這兩種方式，他已經幫助北京、上海等地的陸商達成了10件房屋買賣。其實大陸企業一直以來就有通過在第三地注冊外資公司到臺灣買房子的做法，個人同樣可以成立公司。至于借名，肯定是要以信得過的臺灣人名義買。

一個私下幫人接案的中介說，通常操作模式是，房地產房產權狀雖然寫的是某個臺灣人的名字，但卻是交由臺灣的律師事務所保管，人頭無法擅自更動和約，而且是事先就在會計師、律師的見證下簽訂的協議，所以不會有問題。

第二種方法是個人到中國香港和新加坡設立公司，以公司的名義買臺灣房屋，雖然房屋是在公司名下，可公司就是買家一個人的，和屬于個人是同樣的。”

雖然利用上述兩種手段赴臺購房，可以規避審批久、3年不得買賣等限制，但并非所有想到臺灣買房的陸客都是要炒房。

大然律師事務所律師蔡文彬說，從法律上來講，借名買房及第三地輾轉買房難免存在一定風險，某個環節出問題就會帶來麻煩，不過做生意本來就是這樣。此外，還需要支付額外的費用。要給借人頭的臺灣人費用，還有保管權狀文書的律師所、會計所費用；設立外資公司每年也需要繳納稅費。蔡文彬表示，這些計算下來，買房的成本就增加了，所以買家應該考慮這些費用都符合投資回報效益后，再決定是否通過以上手段赴臺買房。

作者曾為臺灣的新聞從業者，現在工作于上海和臺北兩市之間