臺北故事

隨著房地產市場調控力度的加強，越來越多的房地產投資資金向外流出，繼我國香港地區和新加坡之后，下一站，中國臺灣？有著相同文化和生活習慣優勢的臺灣，早在2009年就已開放“陸資購房”通道，而這也成為其參與全球資產配置的一個契機

面積160平方米，帶兩個大的地面停車位，全裝修現房，2011年董軍買這套房子時花了人民幣約300萬元，這個價位讓聽慣北京、上海房價數目的人很難不動心。董軍的新房子在新北市的北深路，附近就是當地高校，不遠處有個動物園，最讓他滿意的還是這里離臺北市很近，開車經由信義快速道路到達101大樓也不過十幾分鐘車程。聽起來就像北京的通州、上海的浦東。

這是他精挑細選許久的選擇：臺北市房價太高，很多區域單價已經超過香港，而臺北之外的其他很多地區地產配套還不夠完善。這里離他在臺灣的親戚家很近，不僅往來方便，有需要時還能“蹭”到車，畢竟他還沒有當地駕照。雖然根據規定，董軍每年在這里最多只能待4個月，但對他來說已經相當不錯，這里的房子剛好能構成他每年度假生活的一部分。在2002年退休之后，董軍就把手中的大部分錢換成房子，四處度假，享受退休生活。

2009年4月，隨著兩岸關系趨于密切，在第三次陳江會談中，兩岸達成“共同推動陸資來臺投資”的共識，臺灣當局借此不斷推出“陸資入臺”的相關規定。當年6月，臺灣地區修訂“《大陸地區人民在臺灣取得設定或轉移不動產物權許可辦法》”，后來被業界稱為“五四三”條款。根據此規定，赴臺購房并獲得房產證的大陸居民可獲得臺灣當局核發的“出入境許可證”，并能夠多次往返臺灣；允許大陸購房者在臺購房時貸款，最高能達五成；一年內可以在臺灣居住時間延長至4個月，而嫁到臺灣的“大陸新娘”則可居留半年，若有房產證，時間則能夠增加到10個月；為了降低炒房的可能性，該辦法還規定了所購房產3年內不得轉售。

盡管限制頗多，但入口已被推開，再小的縫隙也難掩春意襲來。2010年6月29日，兩岸簽署《海峽兩岸經濟合作框架協議》（即Economic Cooperation Framework Agreement，簡稱ECFA），旨在進一步加強兩岸經濟之間的交流合作，再加之臺灣自由行開放城市的不斷增多，越來越多的人領略到寶島的亞熱帶風情，赴臺置產正在被列入更多人的“計劃表”中。

鴨子劃水

今年春節過后不久，謝宜芳的工作變得比以往更為忙碌。謝宜芳是臺灣人，在祖國大陸已有三年多時間，她所在的公司一開始的業務是為大陸居民辦理入臺證，隨著越來越多的客戶流露出赴臺買房的意愿，2011年初公司辦理成功了第一個購房案例。到2012年，公司經手的客戶中，純粹以大陸居民身份辦理赴臺購房的已達30多人，但一部分客戶辦理未成功或者迄今為止仍在辦理中。

2013年2月20日，國務院常務會議出臺五項調控政策措施（即“國五條”），而隨著各地實施細則的相繼落地，謝宜芳接到的咨詢電話有越來越多是關于赴臺購房的。“各種各樣的‘限購令’之后，詢問度是相當高”，因為白天工作太忙，謝宜芳只有在晚上才有時間接受采訪。

“鴨子劃水”，蔡為民這樣形容近兩年的赴臺購房情況。從岸邊看來，鴨子在水中劃動時姿態安逸，但實際上鴨子劃水時并不輕松，悠然蕩開的波紋下面是奮力快速滑動的鴨掌。“慢慢在升溫，但是表面上并不明顯”，蔡為民是復旦大學地產運營研究所所長，之前曾在臺灣房地產政策研究學會擔任秘書長，在祖國大陸居住的十幾年間，長期研究兩岸的房地產市場。

2006年8月，蔡為民策劃了當時尚屬首例的“臺屋滬賣”，引進首個臺灣進入內地銷售的樓盤。這個名為“亞洲未來城”的小戶型樓盤位于臺灣阿里山腳下的嘉義縣，在當時，樓盤的銷售價格折合人民幣約為7000?9000元/平方米，一套房子總價不到30萬元。但據蔡為民回憶，當時該樓盤的推介主要針對兩類客戶：有返臺購房意愿的臺商和上海本地人。但在樓盤的銷售期結束后，大部分房子被臺商買走，其余的購房者則為持有外國國籍的當地華人。

事實上，早在2002年8月8日，臺灣地區就已頒布“《大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》”，允許祖國大陸居民在臺置產。雖然當時的兩岸并沒有互通，但從法律程序上來看，大陸居民赴臺置產并沒有法律障礙。但這一許可辦法頒布之后，直到2006年全臺只有3例此類房屋買賣完成登記，包括當年銷售的“亞洲未來城”項目。

蔡為民在接受《新商務周刊》采訪時介紹，當時上海的房價已經普遍高于自己所推介的項目，但受限于臺灣方面的有關規定（大陸居民可以赴臺買房，但一年停留期不能超過一個月，且需分三次執行），對大陸人士來說，這更適合被看作商品投資行為，為此該樓盤承諾以5%的回報包租5年。雖然在當時不少人流露出濃厚的興趣，但“最大的顧慮來自于交流，持外籍身份則可避免這一顧慮，所以在當時并沒有足夠的誘因讓持身份證的客戶買房”。

到了2008年，“馬英九時代”來臨，隨著各項限制的陸續放寬，越來越多的人把購房的地點選在了臺灣。2009年出臺的“五四三”條款更在加速這一現象升溫，據《海峽導報》今年3月報道，從2002年至2012年底，大陸民眾以陸資名義在臺買房的不到100套，這一統計并沒有包括以外籍身份在臺購房的數目，但已經比臺灣方面公布的數字高出許多。

而在《海峽導報》2008年的報道中，當年上半年就有組團赴臺考察的福建地產商成員在臺中市訂購“鄉林皇居”12戶豪宅及1戶店面，作為各自企業在臺的招待所及聯絡處，總成交價達新臺幣13億元，但這些房屋均是以我國香港、新加坡等地的企業名義購買的。在接受《新商務周刊》采訪時，蔡為民做出估計：“以我的觀察來看，各種方式的成交數目近年來應該超過1，000套。”

為什么是臺灣？

市場散發的商機氣息很快就能被敏銳的企業家嗅到。2007年11月19日，在臺灣舉行的“2008兩岸地產高峰會”對兩岸不動產市場的展望。在會議之前，包括萬科集團董事會主席王石、萬通集團董事局主席馮侖、富華集團董事總裁趙勇在內的30人“地產考察團”已經進行了為期七天的業界考察交流，當時被媒體稱之為“兩岸開放經貿交流以來，規模最大、層級最高、最具代表性的大陸地產考察團”。

2011年7月，先后去過臺灣30多次的萬通控股集團董事長馮侖將自己心中的“美玉”打磨成了首個大陸房企參與臺灣房地產的項目——“萬通臺北2011”。這一項目位于臺北市陽明山下的小坪頂上、山海交融之處，建筑面積達58，270平方米，而每平方米均價也在4.2萬元以上，最低總價500萬元一套。這個“臺灣當地人不會購買”的項目將客戶群鎖定在包括大陸富豪在內的全球華人，在宣傳上也著重強調休閑度假和長遠的投資潛力。

與祖國大陸不同，臺灣的土地為私人所有，并有相對完善的保護私有財產規定，購置房產后即可擁有永久產權。除了萬通這種豪宅型項目，普通民眾對赴臺買房的意愿也在逐漸落地為現實。據謝宜芳透露，經手的客戶中既有較為年輕的上班族，也有家庭主婦，用自己的私房錢在臺灣買房進行投資。這類客戶的最終成交額一般在30萬?80萬元人民幣之間。臺灣地區租房回報率相對較高，“像蔡為民先生提到的5%一般是可以達到的，有的地段還要更高”。而客戶的來源地除了常見的上海、福建、北京，二線甚至以下的城市也在變得常見。

與近年火熱亢奮的大陸房地產市場相比不同，臺灣的房市一直表現較為溫和。2011年臺灣開放自由行，蔡為民曾發文論述，和當時大陸的一、二線城市相比，臺灣房價有點“便宜得可笑”，房價最高的臺北市每平米多在人民幣3.5萬元到5萬元之間（包括二手房），而與三亞氣候頗為相似的高雄市，市場上則存在大量單價在人民幣7000?8000元的房源。隨著兩岸經貿的日趨開放，“就像當年的臺商‘登陸’一樣，現在也會有同樣的狀況，越來越多的大陸人到臺灣去”，蔡為民在接受采訪時分析道。

陳成煥從臺灣金門到廈門市經營房地產相關業務多年，近兩年找他咨詢的人中，明顯多了些對臺灣房地產市場感興趣的普通市民。“200萬元在廈門買不到特別好的房子，但在我們金門都能買套連棟別墅了。”談到在自己家鄉買房，陳成煥很興奮，“我們那兒環境好，最吸引人的還有當地的人文，對大陸人來說文化上也很靠近。”

北京人吳明便是被臺灣的本土風情打動，多次赴臺自由行。經過仔細考量，他決定在臺灣買套房子。“預算100萬元左右，最好在捷運附近”，經過一個多月的篩選，最終在新北市買了套面積為30平米左右的開間。

“但現在政策寬松度還不是很高，手續也過于繁雜，再過個三五年，相信這塊兒也會成為我們公司的主要業務”，陳成煥對前景很是看好。

下一個香港？

早在2008年3月，中新網援引臺灣《聯合報》的報道稱，根據臺灣房屋中介行業在杭州針對大陸富商及企業人士的調查來看，67%的有錢人對投資臺灣房地產都有興趣，但兩岸關系和資金自由進出，是大陸的富商們最為關心的問題。

大陸資金流入的可能性鼓舞著臺灣當地的房地產市場。2009年7月，在臺灣方面放寬對大陸資金購置房地產相關限制半個月之后，DTZ戴德梁行就已受到臺塑企業委托，代理銷售其位于桃園科技工業園區的85公頃土地，這也是臺方宣布受理大陸赴臺投資之后，首宗以大陸資金為主要招商對象的大型土地銷售案。

今年3月，偉業我愛我家集團與臺灣房地產經紀公司臺灣房屋地產集團正式牽手，締結成兩岸最大的房地產服務聯盟，以打通兩岸房產市場。“現在臺灣這邊很多人都已經在布局”，據蔡為民介紹，隨著陸資入臺的增加，臺灣當地的房地產商也一直在鼓動當地居民盡快買房，以刺激銷售。

臺灣淡江大學產經系副教授莊孟翰關注臺灣房價多年，據他回憶，自20世紀70年代以來，臺灣當地房價幾經起伏，特別是在1990年以后，隨著當地產業外移大陸，資金大量外流，房市盛極而衰，進入長達十多年的低迷期。而從2002年起，臺灣當局不斷加大低利優惠房屋貸款額度，土地增值稅也減半實施，加之逐漸開放大陸民眾與外商投資房地產和大量的臺商回流，2003年臺灣房市回溫之后，總體大幅上升。

據公開報道，2002年臺北市每坪（約3.3平方米）售價為36.74萬元新臺幣，到2012年已經上漲到79萬元新臺幣。而早在2009年底臺灣地區組織的網絡民意調查顯示，都市區房價已經成為島內民眾的“十大民怨”之首。據謝宜芳介紹，隨著臺北市房價的一路上揚，位置上偏南的高雄、桃園等地“最近變得比較火”，這些地方房價水平較低，且生活較為便利，是在臺灣度假的首選。但在蔡為民看來，如果從投資角度考慮，目前情況下最具價值的還屬臺北市，“因為剛性需求會一直存在”。

對于漸成趨勢的大陸人士赴臺置產，和房地產商相比，當地民眾則對陸資入臺可能引起的房價上漲表示緊張。事實上，臺灣民眾對陸資進入會炒高房價的擔心并非空穴來風，他們經常會以香港的前車之鑒來提醒自己。2003年6月，香港和內地簽署CEPA（Closer Economic Partnership Arrangement縮寫，即《關于建立更緊密經貿關系的安排》），而根據當時的公開報道，自2003年第二季度至2007年10月香港房價上漲了3.4倍。很多時候，房市的“黃金時代”則意味著普通百姓的生活重壓。

空間仍存

在陳成煥看來，臺灣當局會對自己的決策做出考量。“有限度的開放對任何一方來說都是好事，當局會去判斷其中存在的利弊，繼而采取相應的措施，發展相對完善的地方也應該較為自信。”

就近年來對陸資開放的情況來看，臺灣方面的態度一直非常謹慎，嚴格遵循“先緊后松、循序漸進、先有成果、再行擴大”的陸資開放原則。據臺灣“經濟部投資審議委員會”統計，截至2012年12月底，核準陸資入臺投資案僅342件，投資金額約5.03億美元。而開放赴臺置產十多年來，以大陸身份購房成功的案例也不足百套。

“臺灣那邊對炒房的警惕性很高，他們要排除這些方面的可能性才會給你過戶。審核也非常嚴格，過戶的話又存在很多限制。”謝宜芳在接觸客戶時，就會先經過判斷篩選，排除資質可能通不過審核的一部分。“有經驗的服務商判斷客戶的過戶率還是比較準確的，但具體的依據不能說，因為也沒有特別具體的成文規定出來，只能根據經驗來判斷哪些能辦哪些不能辦。”

吳明在臺灣買房時，就經歷了一番曲折。因為審核時間長達三四個月之久，吳明很擔心千挑萬選看中的房子落入他人名下，索性先以在臺灣的朋友名義買下房子，再過戶到自己名下。

在貸款方面，盡管政策中規定赴臺購房的大陸人士最高可申請五成貸款，但據蔡為民介紹，目前在臺灣還沒有銀行愿意提供這樣的貸款。

謝宜芳也告訴記者，目前經手的客戶還沒有申請貸款的，成交額也都在800萬元以下。雖然理論上只要有足夠的錢，在臺灣購房都是可以的，“但成交額越大的越不好買”。

“借鑒香港的經驗，大陸人士來臺過多反而會有不好的結果，但兩岸經貿合作交流進一步發展，卻是顯而易見的趨勢。像當年臺商來到大陸一樣，現在大陸商貿到臺灣，也可以有這樣的一個過程。”在采訪中，蔡為民對陸資入臺的前景持看好態度。