房?jī)r(jià)波動(dòng)與房產(chǎn)供給、開(kāi)發(fā)投資實(shí)證研究

摘要：本文以2005-2012年沈陽(yáng)市住宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)為研究對(duì)象，分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，通過(guò)三種方法實(shí)證檢驗(yàn)了住宅價(jià)格波動(dòng)與住宅供給及開(kāi)發(fā)投資的關(guān)系，剖析了房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在的問(wèn)題，并得到幾點(diǎn)啟示。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià) 供給 開(kāi)發(fā)投資 實(shí)證研究 啟示

一、近年來(lái)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

（一）房?jī)r(jià)情況

2012年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)樣本均價(jià)6340元，與2011年持平，較2010年上漲10%。2012年末，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)樣本均價(jià)出現(xiàn)翹尾，達(dá)到7512元/平方米，較11月增長(zhǎng)19%，但從沈陽(yáng)新建商品住宅價(jià)格指數(shù)看，并未捕捉到住宅價(jià)格上漲的情況。從商品房和住宅銷售面積和銷售額的關(guān)系看，銷售額增長(zhǎng)幅度略高于銷售面積，說(shuō)明沈陽(yáng)房?jī)r(jià)存在平穩(wěn)上升的趨勢(shì)。

（二）建設(shè)完工情況及其供給結(jié)構(gòu)分析

1、新開(kāi)工面積與施工面積情況。2012年，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)和住宅新開(kāi)工面積保持高速增長(zhǎng)，施工面積增速較2011年下降顯著。2012年，沈陽(yáng)市房屋新開(kāi)工面積累計(jì)3803萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.6%，增幅遠(yuǎn)超去年同期，其中，住宅新開(kāi)工面積累計(jì)2875.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.43%；房屋施工面積累計(jì)10982.5萬(wàn)平方米，同比上升5.91%，增幅較2011年同期下降12.5個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅施工面積為8022.6萬(wàn)平方米，同比上升3.65%，增幅較2011年同期下降14.6個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開(kāi)工面積和施工面積均反映未來(lái)市場(chǎng)的潛在供應(yīng)量，新開(kāi)工面積增速攀升主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖影響，也反映市場(chǎng)對(duì)未來(lái)供求的預(yù)期，施工面積增速放緩主要是由于受2011年新開(kāi)工面積下降和經(jīng)濟(jì)下行條件下部分工程停建的影響。……