我國(guó)房地產(chǎn)信托的基金化創(chuàng)新研究

摘要：近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的連續(xù)調(diào)控和監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)信托融資的嚴(yán)格監(jiān)管，房地產(chǎn)信托在我國(guó)資金信托中的占比持續(xù)下滑，同時(shí)信托公司也開(kāi)始在房地產(chǎn)信托領(lǐng)域主動(dòng)創(chuàng)新，以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金為導(dǎo)向，各類基金化信托不斷涌現(xiàn)。本文在介紹房地產(chǎn)信托基本內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托的特殊發(fā)展背景，分析了目前國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托與可行基金化信托的特點(diǎn)及注意事項(xiàng)，并從政策制度、內(nèi)部管理、人才建設(shè)等方面對(duì)促進(jìn)信托公司進(jìn)一步發(fā)展基金化房地產(chǎn)信托提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托；信托基金；基金化房地產(chǎn)信托；信托創(chuàng)新

一、房地產(chǎn)信托綜述

（一）房地產(chǎn)信托的內(nèi)涵

房地產(chǎn)信托是指信托公司通過(guò)資金信托的方式集中委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿，以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)（包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營(yíng)權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利）或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。

從信托資產(chǎn)來(lái)源劃分，信托產(chǎn)品可分為集合資金信托，單一資金信托和管理財(cái)產(chǎn)信托，但是實(shí)踐中，我國(guó)房地產(chǎn)信托一直以來(lái)都只有集合資金信托與單一資金信托這兩種形式。從房地產(chǎn)信托資金的運(yùn)用方式來(lái)看，主要包括用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、整理；投資于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)樓房及住房的開(kāi)發(fā)、建造；……