養老之惑

對于嗅到養老地產商機的開發商而言，將設想變為現實的道路絕非坦途。政策的支持力度、土地及建筑物所有權的歸屬、融資渠道的開拓、商業模式的選擇、后期的運營管理等，每一個因素都可能成為進軍養老地產的阻礙

近日遠洋地產在其位于北京東南部亦莊經濟開發區的遠洋天著項目內創建了首個養老地產項目，建筑面積近6，000平方米，床位數約110張，預計于今年7月投入試營業。而此前綠地、保利、萬科等房企也紛紛在其現有項目內布局養老地產，并專門設立養老地產事業部。但實際操作中，我國的房地產商發現對于有別于普通商品房開發的這一細分化門類而言，養老地產的拿地模式、融資渠道以及后期運營管理目前在國內尚屬亦步亦趨的探索階。

養老地產是開發商的救命稻草？

財科所所長賈康對《新商務周刊》記者指出，即便中國經濟多個產業已經供需平衡了，但養老產業毫無疑問是屬于明顯的“短缺經濟”。舉個例子，北京有2，000萬人口，老年人口有10%達到200萬人，即便只有一半需要養老服務，也有100萬的人口。近年來隨著地產調控政策持續，傳統的單一住宅開發模式面臨經營困境，房企也看到這一短缺經濟所蘊涵的巨大市場空間，開始進入養老地產領域。清華大學建筑學院教授周燕珉發現許多開發商有一個共同點：他們都是由于看到養老的巨大需求而進行養老項目的開發，先通過較低的價格拿到地塊，然后在房子開建以后，甚至在房子已經全部建成后才發現，不知如何進行下一步的運營。同時社會上對開發企業做養老地產的質疑之聲也甚囂塵上，質疑之聲包括“開發商以養老之名進行房地產開發”、“某些養老地產項目名不副實”等。

全國工商聯房地產商會名譽會長聶梅生認為這些質疑主要緣起于“養老地產”的概念界定不清，她提出用“養老住區”這個詞來定義養老項目更為準確。她認為，養老住區項目涉及的相關產業眾多，大致包括衛生健康、家政服務、老年設施、保險業、金融業、房地產業、旅游和娛樂業、教育產業、咨詢服務業、其他特殊產業等，但由于每個養老住區的特點不一樣，能整合進來的產業也不一樣，其盈利點和價值探索也不一樣。所以養老地產不是開發商看住宅不好賣了，簡單轉型就可以操作的。同時養老地產上不是項目而是社區、住區概念，開發商需要提前整體規劃。

自2010年開始，中國城市規劃協會副秘書長、五合國際建筑設計集團副總經理趙云偉頻繁接觸到開發商向他詢問養老地產的情況，但最終他發現咨詢者眾多、實際操作者寥寥。他告訴記者，這些開發商想要介入養老地產的目的不太一樣，有的是希望給項目找一個亮點，有的是拿地時政府有硬性指標要求配建一定比例的養老項目，而目前還沒有非常成熟的項目可以讓開發商看清楚、想明白養老地產的投資回報比，開發商算不清楚這筆賬，他肯定只能觀望，而不敢輕易介入。

資金難題如何破解？

不同于住宅，養老地產更類似商業地產項目，是持有性物業，但更具有獨特性。養老地產項目往往需要投入更多在醫療、文化娛樂設施等配套環節上，其往往投入產出比較高。因此，其現金回籠相比其他地產項目就比較慢，回報率也比較低。以可銷售模式的適老性住宅為例，在前期拿地環節，與普通地產項目對于資金的需求一般區別不大。但是，到了建設和拿到預售許可證之時，由于養老項目投入較大，其資金壓力就會比較明顯。

此前保監會放開對險企投資不動產的限制之后，險企對養老地產的熱情不斷升溫。但最終受到限制，因為政策規定保險企業只能長期持有、不能出售養老地產項目，而且必須以合作的形式進行不動產的開發建設。這樣一來，本來就尚未找到成熟運營模式的養老地產產業也再度面臨融資和盈利難題，禁止出售養老地產項目意味著項目投資回報期被拉長，投資方的資金與后期運營壓力也隨之加劇。

事實上，運營管理中的風險也是投資機構進入養老項目的一大阻礙因素。不過，運營管理中的風險也并非完全不能規避。在合同中明確機構和老年人之間的責任就是一個方法。同時可以通過購買保險來盡量減少損失等。目前已經有一些保險機構試行了此類險種。如廣西民政廳就和中國平安保險廣西分公司簽下協議，由后者開設公辦養老機構入住老人意外傷害保險險種。養老地產前期支出及后期運營成本較大，開發商要有融資渠道，不能短線盈利。

較早涉足養老地產的北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊對于如何突破金融瓶頸也有所思考。他提出在通過合法途徑取得土地使用權之后，養老項目可以選擇嘗試做經營性物業貸款。需要強調的是，銀行必然會要求該項目的產權清晰，無論是住宅用地、醫療用地還是商業等綜合性用地，只要產權清晰就可以做一定抵押。除此之外，要加快發展養老型地產，就需要吸引社會資本。目前解決的途徑是吸引基金、信托和投行等金融機構進來。當然，這些方式往往并非適合所有階段的養老地產項目，而他們的成本也有高低之分。因此如何選擇也要各家養老地產運營機構自身判斷與把握。

養老社區混居還是集中？

在目前常見的養老項目中，有一類開發模式是專門建設綜合型養老社區，另一類是在普通社區中配建養老組團或養老公寓等。在中國人民大學公共管理學院土地管理系教授葉劍平看來，養老項目從性質上可分為居家型、住宅小區中的配套及獨立供老人使用的項目，應該研究這些類型項目的占比以及隨著老齡化程度的加劇，其比例會發生何種變化。針對開發商的行為，也要進行細分。對于完全的市場行為，開發的是中高檔的養老住宅和老年公寓，在形式上可售可賃，在土地供應上也完全屬于市場化供應；而另一類是準市場的行為，類似公租房性質，地方政府則必須提供一定的支持和政策傾斜。

趙云偉提出，相比集中式養老的模式，混居式的產品更為理想。所謂混居式，就是一個住宅社區中，既有專門為老年人提供的住宅產品，也有普通的住宅，整個社區中的住戶為不同的年齡段。與普通住宅小區的區別是，這種社區在規劃、戶型設計及內裝時應考慮適老年人的設計，以滿足老年人身體和心理的需求。同時，小區里可能還需要提供一些面向老年人的服務，包括設立日間照料中心等。相比全部為老年人的社區，混居式的社區更富有活力，也更能為相當部分老人所接受。

北京清華同衡規劃設計研究院養老產業與養老地產研究所所長陳首春也建議推進就地養老、在宅養老，希望政府在傳統居住區規劃設計中適度比例安排包括適老化住宅、老年公寓、養老機構等功能模塊。

配套產業有無跟進？

一個養老社區應有眾多角色發揮作用，開發商只是其中之一。養老社區開發的專業劃分非常細致，開發、規劃、設計、運營、護理等各個專業在其中各司其職、各盡其責。趙云偉設想，養老社區的開發還需要培育相關的產業，未來應該有專業化的團隊從事養老地產的開發運營。開發商在拿地后，可以按常規開發普通商品房的部分，將其中的養老住宅交給專業團隊去開發，他們再按約定的比例進行收益分成。這樣的專業團隊一定是囊括養老地產金融、設計、部品建材等各個環節的，不僅提供滿足老年人需求的日用品、建筑相關的老齡化部品和監控設施，還有后續的服務。

中國房地產業協會名譽會長宋春華舉了日本的一個養老社區例子，這個項目在老年人的臥室和洗手間之間的通道安裝了感應器，可以感應到老人是否上洗手間，如果老人一天不上洗手間，說明其身體可能出現了問題。通過類似儀器的安裝，可有效降低人力成本。日本還有很多專門為老年人設計的配套部品產品，如帶扶手的座便器、帶升降器的浴缸、下部可以進入輪椅的操作臺等，但目前國內的部品商們還鮮有這方面的產品及技術儲備。