新“貴”

11月21日，亞冠冠軍恒大出手東壩土地市場(chǎng)，將東壩樓面價(jià)推高至5萬元/平米。而之前的11月4日，保利首開聯(lián)合體拿下的東壩南區(qū)地塊，樓面價(jià)還在3萬元/平米。

這樣的神話在今年上半年的土地市場(chǎng)上也曾上演，臺(tái)湖、孫河的瞬間崛起就十分引人注目。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“京七條”自住商品房政策出爐后，商品房供地更加緊缺，加劇了房企競(jìng)爭(zhēng)。而目前緊鄰五環(huán)的東壩仍屬價(jià)格洼地，區(qū)域規(guī)劃前景可觀。

“面粉貴過面包”

2013年11月，這個(gè)特殊的月份注定將被記錄在東壩的歷史上。

11月4日下午，隨著北京市國(guó)土局內(nèi)土地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，中鐵建、中海、華遠(yuǎn)、融創(chuàng)、住總、首開、保利等14家房企悉數(shù)到場(chǎng)，經(jīng)過28輪舉牌，保利首開聯(lián)合體以21億元的代價(jià)最終拿下東壩南區(qū)1105-660、 661、665、666號(hào)地塊，刨除自住型商品房部分面積，該地塊樓面價(jià)高達(dá)3.7萬元/平米，與區(qū)域當(dāng)時(shí)的在售樓盤房?jī)r(jià)旗鼓相當(dāng)。

東壩南區(qū)地塊帶給大家的震撼還余韻未消，今年剛殺入北京市場(chǎng)的恒大又投下重磅炸彈。

11月21日，經(jīng)過數(shù)十輪激烈搏殺，恒大力挫首開保利聯(lián)合體、中海、中糧等房企巨頭，將東壩南區(qū)1105-654、656、658號(hào)地塊收入囊中。51.35億元的拿地價(jià)格，創(chuàng)下近三年來北京市土地拍賣的最高總價(jià)，也將東壩的樓面價(jià)推向5萬元/平米的高度。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來該地塊的住宅售價(jià)將在7萬-8萬元/平米。

緊挨五環(huán)的地理位置以及規(guī)劃、交通、配套等方面的利好是東壩地塊備受開發(fā)商親睞的客觀原因。此外，區(qū)域商品房供應(yīng)稀少，區(qū)域價(jià)值尚處洼地，則是開發(fā)商拼盡全力的直接動(dòng)力。

據(jù)北京首都開發(fā)股份有限公司相關(guān)人士介紹，東壩的土地儲(chǔ)備雖然豐富，但北區(qū)相對(duì)稀缺，南區(qū)大部分土地則被規(guī)劃為保障房住宅，近幾年區(qū)域內(nèi)掛拍的土地也十分有限，而這次推出的土地品質(zhì)較好，加上開發(fā)商看好區(qū)域前景，所以競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)白熱化。

2006年，首開拿下常青藤地塊，之后幾年，東壩區(qū)域出讓土地多為限價(jià)商品房等保障性住房項(xiàng)目，區(qū)域土地市場(chǎng)一直不溫不火，僅有的幾幅出讓地塊均以底價(jià)或略高于底價(jià)成交。例如2011年北京金隅嘉業(yè)競(jìng)得的東壩單店西村南地塊，規(guī)劃建筑面積約20萬平米，總價(jià)約7.74億元。

該區(qū)域目前唯一一塊已出讓尚未入市的商品房地塊為2011年出讓的東壩中路紅松園18號(hào)住宅用地，由北京市利錦榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以7.2億元競(jìng)得，建筑面積約9.677萬平米，樓面地價(jià)約7440元/平米。兩年間，東壩地區(qū)樓面價(jià)翻了6.7倍。

供應(yīng)稀缺 房?jī)r(jià)或破五

地價(jià)、樓面價(jià)齊漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)向著“五萬元”時(shí)代邁進(jìn)。

目前，東壩區(qū)域在銷售項(xiàng)目包括首開常青藤和北京奧林匹克花園，其中首開常青藤目前無房源在售，北京奧林匹克花園僅余少量大戶型尾房房源，而兩項(xiàng)目均預(yù)計(jì)在明年推出新一期房源產(chǎn)品。從售價(jià)情況來看，首開常青藤新房源價(jià)格待定，北京奧林匹克花園今年8月份入市報(bào)價(jià)為3.7萬元/平米左右，年后同類產(chǎn)品報(bào)價(jià)則已升至4.5萬-5萬元/平米。

“首開常青藤新一期房源在戶型、景觀、空間各方面都在不斷升級(jí)，售價(jià)應(yīng)該不會(huì)低于北奧花園4.5萬元-5萬元的報(bào)價(jià)。”上述北京首都開發(fā)股份有限公司相關(guān)人士告訴記者，相比北京五環(huán)周邊高達(dá)6萬元-7萬元/平米的房?jī)r(jià)水準(zhǔn)，東壩仍屬價(jià)格洼地。目前區(qū)域內(nèi)的二手房均價(jià)在3.7萬元-3.8萬元/平米。

2013年是東壩房?jī)r(jià)飛速上漲的一年，同樣的情況曾出現(xiàn)在2009年末2010年初。

“2008年首開常青藤第一次開盤，售價(jià)才9600元/平米，要知道當(dāng)時(shí)北奧花園四期的價(jià)格比它高出了近5000元。”我愛我家東壩京奧家園店的置業(yè)顧問小谷告訴記者，到了2010年常青藤第三次開盤，銷售均價(jià)從9600元/平米躍升至27000元/平米。

不過這兩次房?jī)r(jià)猛增的原因卻不盡相同。北京首都開發(fā)股份有限公司相關(guān)人士分析認(rèn)為，2009年房?jī)r(jià)上揚(yáng)是得益于政策支持，對(duì)東壩起了拉動(dòng)作用。而今年房?jī)r(jià)走高，一方面是受到市場(chǎng)整體供需關(guān)系失衡的影響；另一方面，區(qū)域從地段、配套到交通條件、規(guī)劃利好都已具備了升值潛力，兩幅優(yōu)質(zhì)地塊的推出直接促使房?jī)r(jià)再上一個(gè)臺(tái)階。

“東壩最近幾年區(qū)域逐漸完善，發(fā)展?jié)摿^大。該區(qū)域商品房供應(yīng)主要集中在北京奧林匹克花園和首開常青藤，這兩個(gè)項(xiàng)目的口碑較好，定位也比較高端，帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域發(fā)展。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅預(yù)計(jì)，隨著這些高價(jià)地項(xiàng)目入市，東壩區(qū)域或?qū)⒊蔀楸本┬屡d“豪宅區(qū)域”。

騰飛尚需時(shí)日

東壩地價(jià)、房?jī)r(jià)的上漲，不免讓高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵感嘆，“真心認(rèn)為我預(yù)測(cè)時(shí)留的保險(xiǎn)余地大了些” 他曾因預(yù)測(cè)四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)單價(jià)將漲到10萬元而被“口誅筆伐”，而陶紅兵此次預(yù)測(cè)更大膽：東壩南區(qū)地塊入市價(jià)格將在8萬元/平米左右。

有競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格就還有上漲的空間，“京七條”出臺(tái)后自住型商品房和其他保障房將成為未來北京供地重點(diǎn)，東壩本來就是保障房聚集區(qū)域，這也讓許多開發(fā)商堅(jiān)信，未來東壩還將有更多土地入市。

剛剛摘得東壩地塊的北京首都開發(fā)股份有限公司相關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)表示，在北京土地供應(yīng)吃緊和五環(huán)房?jī)r(jià)單價(jià)奔七萬元的環(huán)境下，東壩的區(qū)域價(jià)值會(huì)越來越凸顯。

華高萊斯副總公衍奎也指出，東壩不僅緊鄰CBD，目前，東壩區(qū)域內(nèi)還規(guī)劃了高端商務(wù)區(qū)，將建成多條地鐵線和第四使館區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較明顯。

不過，東壩區(qū)域的硬傷也很明顯，其中最大的問題是以保障房為主，居住人口多，密度大，交通壓力大。這也直接導(dǎo)致區(qū)域商品房開發(fā)滯后，區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套缺失。此外，各種醫(yī)療、教育配套也明顯未跟上東壩地價(jià)、房?jī)r(jià)前進(jìn)的步伐。

北京首都開發(fā)股份有限公司相關(guān)人士認(rèn)為，東壩真正走出價(jià)格低洼或許還需5-8年，他說：“東壩不缺好的樓盤，而是缺好的商業(yè)，缺少教育、醫(yī)療配套。只有等商品房開發(fā)的速度加快，地鐵建成，商業(yè)開發(fā)跟上，各項(xiàng)配套設(shè)施起來，東壩的價(jià)值才會(huì)真正得以體現(xiàn)。”