“以房養老”推廣難

“以房養老”不是空穴來風。隨著“老齡化社會”漸趨成形，國內養老產業“壓力山大”。9月份，國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》，其中明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。到了11月份，政府高層進一步指示，要求“以房養老”首倡者、幸福人壽保險監事會主席孟曉蘇，在今年12月份拿出具體的“以房養老”方案，明年一季度將該產品推出市場。這表明“以房養老”將不再僅停留在政策階段，而是確確實實變成一項金融產品面向市場推出。

“以房養老”的消息出臺后，引來了眾多質疑：有房者，擔心政府有推卸養老責任之嫌；無房者，擔心以房養老助推房價，將來更買不起房，生活無保障。

目前看，“以房養老”大面積推廣存在阻力。首先，有房產，房子值錢，無子女或者子女同意父母辦理“住房反向抵押養老保險”的潛在消費群體基礎小。即使針對失獨、空巢以及無子女老人，如果他們的房子在窮鄉僻壤，保險機構對其興趣不會很大。上述群體雖然缺乏直系子女的關愛，并不意味著他們就與社會失去了聯系，親朋好友、鄰居等對其日常起居生活也有照料，他們之間也存在訂立合同、協議的可能。因此，“以房養老”潛在客戶群體基礎和范圍再一次被縮小。

其次，“以房養老”作為一項金融產品，采取倒按揭的方式來獲取養老錢只是人們通過房子獲利的一種手段，這其中還存在機構違約、房產估值不公正、房產溢價高于每月所領取的養老費的情況。人們通過“大房換小房”可以直接獲取上百萬元的收益，然后在郊區購房安度晚年，根本沒有必要去冒風險；而當前一二線城市房屋出租市場行情看好，通過“以房出租”的方式，不僅可以保留房產，不用擔心“人還在，房沒了”的問題，而且可以得到房產溢價升值的好處。

最后，從銀行、保險等機構的角度分析，盈利是企業的根本訴求，但并不代表沒有風險。當前土地制度改革難以有實質性突破，70年房屋產權依然是無法逾越的法律鴻溝，未來若房價下跌，機構虧損恐難以避免，老年人權益也無法保障。

“以房養老”的一個前提是，房產估值保持在高位或者至少維持現有水平，這必然存在一個矛盾：房價高，人們可以通過其他方式獲取高收益；房價低，銀行等機構不可能有推廣的積極性，高房價究竟能不能在國內持續根本無法給出肯定的回答。

“以房養老”作為一項金融產品，并不是說沒有推出的必要，最起碼給人們提供了一種養老方案。國家政策的出臺，加強頂層制度設計和市場引導，有利于規范行業秩序，尤其是促進公益性房產評估中介的進一步發展，或許對房產稅的征收也有裨益。但是，如果某一天大多數普通老百姓都要靠房子來養老，那根本不是房地產金融產品的繁榮，而是社會貧富差距的進一步擴大、財富分配的不公平以及社會養老保障體系不完善的進一步寫照。