房地連漲的憂慮

地價(jià)與房?jī)r(jià)休戚相關(guān)，而調(diào)控土地市場(chǎng)，正是為了能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)。但自今年下半年以來，供需矛盾最為激烈的一線城市是這一輪房?jī)r(jià)的領(lǐng)漲先鋒。國家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市10月的房?jī)r(jià)同比上漲均超過了20%。地價(jià)房?jī)r(jià)連漲的預(yù)期不徹底斬?cái)啵秩τ离y逃出。

年底或略微降溫

截至11月6日，北京土地整理儲(chǔ)備中心掛出的經(jīng)營性用地有26宗，都將在12月上旬前出讓。26宗土地中，包含居住功能的有12宗。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，今年北京土地成交額有望突破1600億元。

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰表示，盡管有些地塊價(jià)格偏高，但是北京市場(chǎng)空間大、需求旺盛，年底北京土地市場(chǎng)依然會(huì)持續(xù)高溫。接受記者采訪的多名開發(fā)商也表示：“只要不超過預(yù)期上限，就會(huì)參與競(jìng)爭(zhēng)”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照上述節(jié)奏，年底北京的土地供應(yīng)量將繼續(xù)維持高位。在房地產(chǎn)企業(yè)拿地需求普遍旺盛的情況下，北京的土地交易金額也將持續(xù)攀升。

此外，由于北京在土地出讓中配建了大量保障性住房用地，導(dǎo)致純商品房用地供應(yīng)面積受到擠壓，商品房地價(jià)會(huì)繼續(xù)抬高。

“ 每年北京推地的數(shù)量是有一定的，一般10萬到12萬平米，不可能會(huì)有大幅度增加，政府也沒那么多土地儲(chǔ)備。” 東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬說，如果一半都做保障性住房，百分之二十做工業(yè)用地及商業(yè)辦公，剩下純住宅用地的量就很少了。

盡管土地市場(chǎng)仍會(huì)保持火熱，但相比之下，在9月中國10個(gè)熱點(diǎn)城市的土地出讓金、土地成交量和地價(jià)三者皆達(dá)到年內(nèi)高峰后，10月中國熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)初現(xiàn)“退燒”跡象。

9月25日，國土部副部長(zhǎng)胡存智要求供需緊張的一線城市要加大住宅用地供應(yīng)，平抑地價(jià)，務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”。不久，北京順義大龍地王二次入市遭暫停。此外，在全國各地也多次出現(xiàn)叫停地王事件。

近期政策走向?qū)κ袌?chǎng)影響開始出現(xiàn)，開發(fā)商拿地積極性一定程度受到抑制。 11月19日，北京土地市場(chǎng)出現(xiàn)降溫跡象，亦莊新城和豐臺(tái)王佐鎮(zhèn)各有一宅地出讓，亦莊新城地塊純商品房樓面價(jià)不到2萬元/平米，和8月間同區(qū)域宅地價(jià)格相比，每平方米下調(diào)約7000元。地塊也僅吸引5家房企競(jìng)價(jià)。

亦有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地市場(chǎng)降溫與年底的時(shí)間節(jié)點(diǎn)有關(guān)，并不意味著整體走勢(shì)發(fā)生明顯改變。

應(yīng)增加中低價(jià)地塊供給

“北京今年供地力度絕對(duì)比往年大，調(diào)控政策也更嚴(yán)了，但房?jī)r(jià)和地價(jià)上漲速度還是很快。”北京房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志顯得憂心忡忡。今年北京土地市場(chǎng)整體供應(yīng)量明顯上升，尤其是通州大興等新城區(qū)域土地供應(yīng)增加更為明顯。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德市場(chǎng)研究部的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，通州區(qū)今年截止到目前成交的土地情況看，住宅及多功能用地規(guī)劃建筑總面積為234萬平米，同去年全年208萬平米比，增長(zhǎng)12.5%。

從11月開始，土地交易規(guī)模也大幅上升。在北京、上海、深圳近期出臺(tái)的“強(qiáng)化版”樓市調(diào)控政策中，尤其是近期習(xí)近平總書記的講話，均包含增加土地供應(yīng)的思路。“京七條”后，北京自住型商品住房地塊供應(yīng)明顯增加，普通用地供應(yīng)也在增加。

“但多數(shù)是高價(jià)地，高價(jià)地改變了預(yù)期，使得人們?cè)斐闪朔績(jī)r(jià)仍然會(huì)快速上漲的預(yù)期。”陳志說。下半年以來，“地王”導(dǎo)致周邊的普通商品房?jī)r(jià)格也“水漲船高”。

今年7月，北京市場(chǎng)接連出現(xiàn)兩塊地王，其中夏家胡同地王樓面價(jià)高達(dá)4萬元/平米，孫河地王樓面價(jià)逼近5萬元/平米，兩塊地王未來項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷售均價(jià)將分別逼近6萬元和8萬元。再如11月成交的亦莊河西板塊地塊，以及備受關(guān)注的朝陽區(qū)東壩南區(qū)土地，商品房部分樓面價(jià)都堪稱高價(jià)地。

在陳志看來，簡(jiǎn)單增加供給是沒用的，要增加優(yōu)質(zhì)低價(jià)的普通商品房供給，形成導(dǎo)向性，才能降低房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。但由于“人多地少”的客觀特征，一線城市市場(chǎng)供求關(guān)系沒有辦法通過大規(guī)模供應(yīng)土地來獲得緩解。

斬?cái)喾康剡B漲鏈條

盡管從短期來看，自住型商品房用地有可能擠占商品房用地，但中長(zhǎng)期來看，自住型商品房用地入市后，無疑會(huì)改變地價(jià)和房?jī)r(jià)連漲的預(yù)期。在北京“低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)”的三軌制的思路下，未來整個(gè)北京很可能會(huì)形成保障型住房、自住型商品房、商品房的三元化市場(chǎng)格局。

郭毅表示，從時(shí)間上推算，首宗成交的“自住型商品房”用地是11月4日，保利首開聯(lián)合體競(jìng)得的朝陽區(qū)東壩地塊，最快上市時(shí)間也要到明年下半年，而“自住型商品房”的規(guī)模化上市最快也要到明年底，因此效力在一年后方能顯現(xiàn)。

另一個(gè)被寄予能斬?cái)喾績(jī)r(jià)地價(jià)連漲鏈條的，是近日呼聲甚高的農(nóng)村集體土地入市，如農(nóng)村集體土地入市順利實(shí)現(xiàn)，大量低成本閑置的農(nóng)村建設(shè)用地，將極大平抑土地市場(chǎng)價(jià)格。

三中全會(huì)公報(bào)表示：“中國將建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，這意味著土地制度將迎來重大變革，城鄉(xiāng)建設(shè)用地“同地、同權(quán)、同價(jià)”或成為未來土地改革的一個(gè)方向。目前，廣東、四川、湖北、安徽、重慶等多個(gè)省市已經(jīng)展開了農(nóng)村土地集體入市的實(shí)質(zhì)性試點(diǎn)。

11月20日，據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道，北京已經(jīng)基本完成了集體土地所有權(quán)的確權(quán)，明年將開展集體建設(shè)用地和宅基地的確權(quán)工作。此外，北京已經(jīng)納入國土部治理“小產(chǎn)權(quán)房”的試點(diǎn)城市。

陳云峰表示，目前房?jī)r(jià)高，很大原因是地價(jià)、稅負(fù)和融資成本非常高，因此未來要減少建設(shè)環(huán)節(jié)的各種費(fèi)用，降低房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)和融資成本，進(jìn)行財(cái)稅體制改革、完善金融市場(chǎng)等改革。配合土地供給，理順供求關(guān)系將使房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定。