拿地基本靠搶

11月12日，阿里巴巴董事局主席馬云表示，淘寶“雙十一”成交金額300億不是問題，自己不關(guān)心數(shù)字，而是“希望借助市場力量將房價(jià)打下去”。而華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)則回應(yīng)稱：“300億也就是幾塊地錢。”

進(jìn)入11月，北京土地市場并沒有因?yàn)槟觋P(guān)臨近而歸于平靜，反而呈現(xiàn)出狂飆猛進(jìn)的場面。在優(yōu)質(zhì)地塊面前，個(gè)別房企幾乎是“不問價(jià)”、基本靠搶的心態(tài)。

搶地大戲

11月5日凌晨1點(diǎn)多，北京萬科總經(jīng)理毛大慶在微博上寫道，“2013年11月4日星期一的下午，確實(shí)是一個(gè)讓我開眼界的下午。”讓他開眼界的，正是當(dāng)天北京土地市場突破的多個(gè)紀(jì)錄：87.69億元的成交額超過了此前年內(nèi)最高值 （1月24日的78.5億元），出讓面積以及配建的自住房和保障房面積都創(chuàng)造了單日紀(jì)錄。

其中，平谷和順義新城地塊全部面積為自住型商品房，以至于現(xiàn)場有開發(fā)商驚呼：“這簡直太可怕了，為了拿地大家都豁出去了。”

備受市場矚目的五環(huán)外朝陽區(qū)東壩地塊，被保利首開聯(lián)合體以21億元奪得，由于外加配建5萬平米自住型商品房和8500平米的限價(jià)房，到場人士直呼：“這么多性質(zhì)的房子，樓面價(jià)怎么算？”最終，東壩地塊在剔除保障房部分后，其商品房樓面價(jià)高達(dá)37000元/平米，再創(chuàng)區(qū)域新高。

11月11日，位于南六環(huán)外的大興孫村兩宗宅地出讓，共收金22.3億元。兩地塊現(xiàn)場競爭激烈，經(jīng)過數(shù)十輪的較量之后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)和首創(chuàng)置業(yè)各拿下一地，兩宗地共拍得22.3億元。

11月13日，通州運(yùn)河核心區(qū)3地塊招標(biāo)，獲近50億元土地出讓金。其中綠地7.82億元摘得一宗地塊，富力以近41.6億元斬獲兩地塊。據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，不到半個(gè)月，通州區(qū)域內(nèi)同質(zhì)地塊出讓已經(jīng)達(dá)到了10個(gè)地塊，合計(jì)土地建筑面積供應(yīng)高達(dá)98.34萬平米。

亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅表示，東壩商品房價(jià)格在4萬元/平米左右，此次拍出的東壩南區(qū)地塊已接近房價(jià)。孫村兩地塊的樓面價(jià)，也超過或接近區(qū)域在售的商品房價(jià)格。通州近半個(gè)月成交的地塊也是一路高企，除了最初的4地塊樓面價(jià)在1.1萬元/平米左右，最近成交和報(bào)價(jià)的地塊，最高價(jià)格均在1.3萬元/平米左右。

北京市國土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京今年經(jīng)營性用地供應(yīng)規(guī)模為歷史同期最高水平；目前北京今年土地出讓金已超1349億元，創(chuàng)下三年來新高，僅次于2010年單年賣地超1600億元的高峰。

自住商品房用地唱主角

11月4日，北京8宗住宅用地中，6宗涉及自住型商品房，面積達(dá)到64.97萬平米。此外，配建公租房面積9.74萬平米，配建經(jīng)適房面積7.8萬平米，配建限價(jià)房面積8.51萬平米，留給普通商品房的地所剩無幾。

這是繼“限地價(jià)、競保障房”之后，首次“限地價(jià)、競自住商品住房”的新模式。其中，中鐵建和旭輝分別拍出“100%自住房配建”。

在經(jīng)歷了85輪競拍后，中鐵建以10.27億元配建27000平米自住型商品房摘得順義新城地塊，折合樓面價(jià)10588元/平米。該宗地塊的住宅用地也因此全部為自住型商品房。根據(jù)公告顯示，自住型商品房限價(jià)16000元/平米，套型建筑面積控制在120平米以內(nèi)。

“我們的利潤已經(jīng)非常低了，項(xiàng)目還有4萬平米的公建，拉平來看還是有一些利潤。具體到時(shí)能有多少，要看成本控制能力。”中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理吳仕巖告訴記者，雖然市場如此，但不干不行，必須要有地有活兒干。

旭輝以超土地價(jià)格上限的7.2億元并現(xiàn)場競報(bào)11萬平米自住型商品房的代價(jià)，斬獲平谷區(qū)大興莊鎮(zhèn)A04-02、A04-05地塊，溢價(jià)率73%。旭輝北京事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬在接受媒體采訪時(shí)表示，“算大賬，依然能做過來。”據(jù)測算，對比7.2億元的拿地成本，限價(jià)房、商品用房、自住型商品房總貨值超過13億元。

11月11日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)和首創(chuàng)各拿下大興孫村兩宗宅地，北京競地時(shí)再次出現(xiàn)“除了限價(jià)面積外，所有面積全部競拍成自住型商品房”案例。東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬表示，雖然兩宗地競爭激烈，不過首創(chuàng)摘得的地塊中還有公建面積，華遠(yuǎn)摘得的地塊仍有利可圖，兩宗地的價(jià)格是可以接受的。

在業(yè)內(nèi)人士看來，對布局北京的開發(fā)商而言，早已習(xí)慣了配建模式，不同的是，之前配建的是保障房，而現(xiàn)在配建更多的是自住型商品房。房企已經(jīng)形成了一個(gè)心理預(yù)期，不參與自住型商品房地塊的競爭，無法介入土地市場的買賣和交易。

根據(jù)安排，今年年底前，北京自住型商品住房將完成兩萬套供應(yīng)，預(yù)計(jì)明年5萬套供應(yīng)將占全部新增供應(yīng)的50%以上。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，房企對商品房地塊的競爭隨著自住房占比增加，競爭更加激烈。

多因素致地價(jià)漲勢洶洶

一線城市的上漲勢頭更為明顯，北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海前10月經(jīng)營性用地成交金額為1543億元，同比上漲208%；廣州經(jīng)營性用地成交金額為475億元，同比上漲252%；深圳經(jīng)營性用地成交318億元，同比漲幅達(dá)到487%。

郭毅表示，今年北京土地市場表現(xiàn)突出。一方面，受房價(jià)上漲壓力影響，政府加大了土地供應(yīng)；另一方面，受銷售業(yè)績向好、土地儲備短缺影響，房企拿地意愿十分強(qiáng)烈。

鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭認(rèn)為，隨著三四線庫存高去化速度慢，房企逐漸回歸一二線城市。導(dǎo)致房企扎堆搶地王，提高市場價(jià)格預(yù)期。

北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，前10月保利、富力等十大標(biāo)桿房企購地金額達(dá)到了2387億元的歷史紀(jì)錄。三四線城市比例明顯萎縮，占比僅為15%，北上廣深四個(gè)一線城市購入土地面積高達(dá)764萬平方米，同比上漲幅度高達(dá)146%。

相對其他城市，北京受政策原因影響更大。從某種程度上，開發(fā)商對土地市場表現(xiàn)出的瘋狂，也顯示出市場對自住型商品房擠占普通商品房用地的擔(dān)憂。融創(chuàng)集團(tuán)董事長孫宏斌曾對11月4日的搶地大戰(zhàn)評論稱：“京七條減少供應(yīng)的預(yù)期，引起開發(fā)商搶地而推高地價(jià)。”