分拆精裝終被叫停

早在今年4月，北京某樓盤首先被曝出分拆裝修款，毛坯報批、精裝搭售，成功避開“限價令”的大棒。此后，這種方式在樓市中迅速復制蔓延，裝修報價也一路飆升，甚至達到百萬級別的“豪宅精裝修”。

毛坯和裝修的“雙合同”作祟，統(tǒng)計數(shù)據(jù)越來越背離市場實情。買房人怨聲載道。然而，有關(guān)管理部門雖然多次喊話警告，卻并無實質(zhì)治理動作，這使得分拆精裝的方式愈演愈烈。

大半年之后，北京市住建委終于傳出明確信號，叫停變相漲價的銷售方式，“不允許精裝捆綁銷售，要求取什么證賣什么房。”

有傳聞稱，已有打算分拆的項目被約談，取證受阻，甚至有項目最終按報批的毛坯房價格銷售。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，前期分拆精裝修的樓盤今后是否繼續(xù)分拆，大部分都諱莫如深。

叫停令姍姍來遲

分拆精裝修是指將房屋裝修款從房屋售價中剝離出來，開發(fā)商將毛坯簽約價格單獨申報取證，而在實際銷售中，買房人需簽訂房屋銷售合同和精裝合同的“雙合同”。在監(jiān)管部門“睜一只眼閉一只眼”之下，分拆精裝修持續(xù)了大半年的時間，爭議和質(zhì)疑聲音不絕于耳。

直到11月初，“叫停捆綁精裝修”的禁令終于橫空出世。日前，北京住建委召開的閉門會中重申了房價嚴控措施，其中特別提到：“不允許精裝捆綁銷售，要求取什么證賣什么房”，明確叫停了捆綁精裝修以逃避監(jiān)管的變相漲價銷售方式。

此“叫停令”一出，新房市場上的分拆風氣瞬間被剎住，11月截至目前尚沒有出現(xiàn)一個“捆綁精裝修”的項目。坊間還流傳，房山一個欲做精裝修分拆的項目已經(jīng)被約談叫停，可能選擇毛坯入市。記者了解到，位于大興區(qū)的某新入市的商住項目，之前曾經(jīng)透露欲做精裝修分拆，最終在11月中旬以區(qū)域均價毛坯房銷售。

“直接影響了多少樓盤不好具體統(tǒng)計，但是近期開盤的項目量肯定會有所減少。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，現(xiàn)在漲價項目不批證、捆綁精裝修也被叫停，基本上杜絕了項目漲價的方式，開發(fā)商需要重新研究入市策略。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對于分拆精裝修的禁令，市場上多有顧忌，一些前期操作過精裝修分拆的樓盤項目選擇低調(diào)處置。此前被曝光的“分拆精裝修”的樓盤項目，目前都沒有新供應(yīng)入市，大部分處于蓄客等待新一期入市的階段。記者從大興和房山的一些售樓處了解到，對于后期是否繼續(xù)分拆，大部分表示“不太清楚”，有的樓盤甚至對后期做毛坯房還是精裝修房都搖擺不定。

通過分拆精裝修來漲價的路子，似乎被堵死了。北京市房協(xié)秘書長陳志認為，“叫停令”會起到什么效果，還要看查處的力度，目前還沒有明確的條文規(guī)定和處罰方法。

“妙招”是如何“煉”成的

精裝修房，原來是提升房屋品質(zhì)感、增加附加值的市場手段，而在今年的北京市場上，它卻變味了。精裝修款的“分拆”、“搭售”，成為樓盤曲線漲價、成功取證的策略。在大半年的時間內(nèi)，它逐漸演變成為通用“法寶”。

早在4月份，萬科在房山區(qū)和大興區(qū)的兩個項目最先被曝出分拆精裝修。其中大興朗潤園項目的分拆精裝修單價是5000元/平米左右。北京市住建委官方網(wǎng)站顯示，當期的朗潤園成交均價為24000元/平米左右。而買房人實際支付價格達到30000元/平米，而且分拆裝修的款項必須在首付中一次性付清。雖然當時很多媒體都曝光了這一情況，但并沒有主管部門發(fā)聲表態(tài)。

在“默許”之下，越來越多的樓盤開始效仿。隨后幾個月的時間內(nèi)，分拆策略幾乎屢試不爽，除了分拆精裝修之外，還出現(xiàn)了搭售車位、家用電器、地下室等各種分拆方案。分拆“妙計”成了開發(fā)商繞開“限價令”，實現(xiàn)曲線漲價的普遍做法。

7月中旬，大興天宮院某項目低調(diào)開盤，均價1.6萬元/平米，精裝修和車位的捆綁報價按照戶型不同采取“一口價”從18萬-28萬元不等。該項目是當時區(qū)域內(nèi)唯一做精裝修的項目，也是該區(qū)域第一個嘗試分拆精裝修的。雖然首付價款大幅提升，但是項目依然火爆售罄，并未見任何來自官方的指責。此后，天宮院區(qū)域內(nèi)的其他期房項目紛紛效仿，一些原來毛坯房的項目，都“變身”轉(zhuǎn)做精裝修房，并表示要分拆銷售。

一時之間，捆綁銷售“風行”，房山、大興、通州等新房成交主力區(qū)域，精裝修分拆被普遍采用，“雙合同”銷售方式已不再是新聞了。

分拆價格上漲，直逼百萬

分拆精裝修的出現(xiàn)，原本是開發(fā)商為了避開“限價令”，低價成功取得預售許可證的方式。但是之后事情的發(fā)展超出人們的意料，精裝修的分拆費用越來越貴，開發(fā)商的捆綁策略不斷升級，購房者實際承擔的首付門檻大幅提升。

8月份天宮院區(qū)域內(nèi)第二個采取裝修捆綁的項目，其捆綁的“一口價” 變成了一居室25萬元、二居室30萬元、三居室35萬元，相比前一個樓盤的報價已經(jīng)大幅上漲。由于毛坯和裝修采用“雙合同”，房價在數(shù)據(jù)上并未變動，但區(qū)域內(nèi)的實際成交價格正在快速上升，統(tǒng)計數(shù)據(jù)已經(jīng)越來越背離市場實情。“都是為了紙面上的數(shù)字好看，自欺欺人，房價數(shù)據(jù)缺乏參考意義。”業(yè)內(nèi)人士擔憂，情況不得到遏制，數(shù)據(jù)將根本無法反應(yīng)市場真實行情，就像釋放了“煙幕彈”。

記者粗略統(tǒng)計，今年5、6月，北京新房市場上采用精裝修分拆的樓盤，其折算實際售價比住建委網(wǎng)站上公布的單價高出3000-5000元/平米，這是分拆的普遍報價水平。

而到9、10兩月，越來越多的項目分拆精裝修的報價達到了6000-7000元/平米的水平，購房人實際需要多支出幾十萬元的房價，甚至戶型較大的樓盤的精裝修報價接近100萬元，被稱為“豪宅精裝修”。

“分拆精裝修，我們不得不接受，但是可不可也分期支付呢？”房山某項目的一線銷售人員告訴記者，她接觸了多位買房人都有這樣的“期盼”。對于“分拆”，剛需族最先受到?jīng)_擊。由于分拆價款必須一次性繳清，完全計入了首付，不能采用貸款的方式，不少原本可以享用“首付三成”的首次置業(yè)人群，實際首付支出甚至超過五成。

“做不做拆分精裝修，開發(fā)商其實壓力也很大，風險更大。”通州某開發(fā)商負責人告訴記者，不少房企在選擇“跟風”之前，都非常謹慎低調(diào)，生怕“槍打出頭鳥”。“在行政化的價格管制之下，市場總有各種辦法。如果政府繼續(xù)默許，就會有更多項目拆分精裝修。”

分拆裝修的風險

在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，不少買房人并沒有將分拆精裝修款視作“曲線漲價”的手段，而對花費高價買來的精裝修有很高的期待。

“如果毛坯房自己裝修，1500元/平米基本可以完成，不知道我花了將近40萬元買來的精裝修房，能夠裝成什么樣。”一位購買了大興區(qū)某分拆精裝修項目的購房人張女士表示，“精裝修拆分的合同是霸王條款，但是既然價格在那，精裝修品質(zhì)就必須有保障，萬一出現(xiàn)什么質(zhì)量問題，我們業(yè)主肯定是要去維權(quán)的。”

不少業(yè)內(nèi)人士擔心，如今將裝修款分拆支付似乎是“存在就是合理”的事情，但是這種銷售方式存在較高的未來風險。因為分拆精裝修是房企為了規(guī)避“限價令”，本質(zhì)是“曲線漲價”，但是大部分買房人關(guān)注的是高價的裝修款。如果沒能形成統(tǒng)一認識，收房時買房人不認同精裝修的品質(zhì)，可能出現(xiàn)大量糾紛。

其實，不少開發(fā)商對此已有應(yīng)對之策。比如大部分“雙合同”都采用三方簽署的方式，開發(fā)商、買房人和第三方。開發(fā)商只與購房人簽署房屋買賣合同，精裝修的分拆合同則是買房人與第三方簽署，代理公司或電商，往往被冠以“置業(yè)計劃”、“幸福大禮包”等概念，多采用模糊的表述。還有一種方式，房屋買賣合同上顯示的是“毛坯交付”，購房者與開發(fā)商指定的第三方裝修公司簽訂裝修合同，開發(fā)商撇清捆綁精裝修的關(guān)系。

一位不愿意透露姓名的房產(chǎn)律師告訴記者，分拆精裝修已經(jīng)涉嫌違反了《合同法》和《消費者權(quán)益保護法》一些條款，如果明顯違背消費者意愿，搭售行為屬于強買強賣。第三方簽署合同的方式能起到一定規(guī)避風險的作用，但是如果消費者能夠合理舉證，違法的風險依然存在。