佳兆業布局一線

佳兆業集團主席郭英成在宣布公司重回一二線城市后，一直無法突破的北京市場或許會因長安8號而改變。

日前，佳兆業確認將以代管代建的方式入主北京長安街沿線唯一待售物業“長安8號”，從而由此曲線進軍北京市場，順利完成了其在“北上廣深”四大一線城市的戰略布局，佳兆業成為“一線房企”的雄心昭然若揭。

曲線進京

“中國最貴爛尾樓”長安8號這一次的命運被交到佳兆業手中。

今年9月，佳兆業正式宣布與長安8號的項目公司耀輝置業簽訂了代管代建協議。而此前業內盛傳的消息是“歷時一年半的爭取，佳兆業從王府井和金利豐集團手中收購100%股權，耗資60億元拿下這個停滯兩年的爛尾項目”。目前的“代管代建”也意味著長安八號項目產權、股權還沒有清理干凈。

現在，長安8號的項目圍擋已經更換成佳兆業的LOGO。佳兆業內部不愿具名的工作人員向記者表示，目前雙方的合作模式是代建代管，具體合作內容不便透露，佳兆業將主導該項目的開發運作，包括從項目定位、工程管理、營銷推廣到后期的運營管理等。

綜合多方面報道，佳兆業會將長安8號寫字樓部分自持收租，價格會根據北京頂級綜合體標準銷售。

中國房地產學會副會長陳國強表示，對佳兆業而言，代建長安8號是其進京的一個跳板，這種方式與直接收購項目或者在京拿地相比能降低不少成本。同時，在競爭激烈的北京市場，首個項目必須打響，長安8號有一定的知名度，可以規避銷售方面的風險，并為佳兆業今后單獨拓展京城市場打下基礎。

一二線尋地

在三四線樓市風險凸顯后，一二線城市成為房企的“逐鹿之地”。此前佳兆業集團董事局主席郭英成就曾公開宣布，佳兆業的業務將主要以一二線城市為主，未來其在一二線城市的比重可能會占到七成。

此后，佳兆業在一線城市頻頻攻城略地。今年6月8日，經過200輪激烈競價，佳兆業聯合裕瑞房地產擊敗萬科、保利、恒大等一眾名企，最終以總成交價45.6億元，加上配建保障房15.78萬平米的代價拿下了廣州黃埔區南玻“巨無霸”宅地，成為廣州今年至今名副其實的總價地王。

截至10月底，今年佳兆業共斥資119.49億元（包括合作拿地），在10個城市拿下14宗地塊，主要位于廣州、深圳、上海、杭州等一二線發達城市，土地儲備支出遠超往年。

從2011年至今，佳兆業在全國訂立多份土地購買協議，折合人民幣87億元，其中的91.3%位于一線及省會城市。

就在各大開發商競相逐鹿京城，北京土地市場如火如荼屢創新高的時候，佳兆業采取與王府世紀合作的方式進駐了北京市場，順利完成了其在“北上廣深”四大一線城市的戰略布局。

重回一二線城市的發展戰略也令佳兆業開始嘗到了甜頭。

11月6日，佳兆業宣布，今年前10個月，佳兆業已累計實現合約銷售額193億元，同比增長51%；實現合約銷售面積約203.42萬平米，同比下降2%，合約銷售均價約9479元/平米，同比增長54%。

前三季度融資創新高

從2011年重回一線到如今進駐北京，期間佳兆業在一線市場頻頻發力，尤其是今年前三季度，拿地金額高達120億元，如此激進的擴張速度，是否與佳兆業規模和資金實力相匹配？

在中經聯盟秘書長陳云峰看來，2013年上半年，是佳兆業在一二線城市發力的階段，佳兆業借自己的特色進京，在北京開拓新的市場，未來可能成為其增長點。

事實上，在大規模拿地的同時，佳兆業加大了海外融資，以緩解資金壓力。今年1月、3月和4月，佳兆業分別進行了3次海外融資，共募集資金約82億元。而去年全年，佳兆業僅發行過一筆15億元的優先票據，2011年也僅在上半年通過海外融資43億元。

蘭德咨詢公司總裁宋延慶認為，佳兆業在深圳“舊城改造”起家，而“舊城改造”開發一開始具有難度，而后期由于地塊處于市區位置，又以大盤開發為主，之后就進入相對穩定的“收入期”。佳兆業從2010年開始發力，在2013年這些項目進入銷售回收期，因此也有了快速擴張的資金基礎。

值得注意的是，雖然業績大漲，但佳兆業的資產負債率也從2012年的66.8%上升至今年上半年的82.4%。有業內人士提醒佳兆業應該注意負債率。對此，佳兆業相關負責人稱，三次海外融資主要用于拿地，很多需要提前支付，同時他強調最關鍵的不是看負債比例，而是要看整體的債務架構有沒有問題，“目前佳兆業現金流非常穩健，資金來源主要依靠銷售回籠，股權合作、銀行授信和海外融資。”

有分析人士指出，佳兆業是近期較有代表性的成長型房企。一方面加速銷售回款、充分利用海外融資平臺，一方面積極擴張、大舉拿地，這是不少地方房企走向全國、做大規模的必經之路，也是房企近年來積極圖謀海外IPO的重要原因。