沃爾瑪進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)

世界最大的零售商沃爾瑪終于忍不住，要在中國的商業(yè)地產(chǎn)上“分一杯羹”了。近期，沃爾瑪宣布在華投資開發(fā)的購物中心已經(jīng)正式啟動(dòng)，首個(gè)項(xiàng)目可能在廣東省某三四線城市率先亮相。

在零售商中，沃爾瑪并不是進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的“第一人”，相較于同行業(yè)者 “前仆后繼”的沖動(dòng)，沃爾瑪已經(jīng)低調(diào)謹(jǐn)慎地潛行了多年，有觀點(diǎn)認(rèn)為，沃爾瑪為了分?jǐn)偭闶蹣I(yè)持續(xù)萎縮的風(fēng)險(xiǎn)，不得不選擇商業(yè)地產(chǎn)作為“避風(fēng)港”。但是，商業(yè)地產(chǎn)早已經(jīng)是一片競(jìng)爭(zhēng)激烈的紅海，泡沫之論不絕于耳，對(duì)于此時(shí)殺入的沃爾瑪而言，前途成敗難測(cè)。

購物中心項(xiàng)目啟動(dòng)

沃爾瑪近期對(duì)外釋放消息稱，其在華的購物中心投資開發(fā)項(xiàng)目已正式啟動(dòng)，未來2-3年內(nèi)，首批沃爾瑪購物中心有望亮相，將以沃爾瑪購物廣場(chǎng)或山姆會(huì)員商店為主力店。這標(biāo)志著，沃爾瑪正式吹響了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的號(hào)角。

沃爾瑪方面還透露，其所打造的購物中心將以“社區(qū)購物中心”的定位為主，體量不會(huì)太大；除了傳統(tǒng)的零售百貨外，餐飲業(yè)態(tài)占比將達(dá)到30%-35%。同時(shí)，沃爾瑪表示將抓住中國城鎮(zhèn)化機(jī)遇，加大布局三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)比重。沃爾瑪亞洲不動(dòng)產(chǎn)租賃和資產(chǎn)管理副總裁潘麗君曾對(duì)媒體表示，在華計(jì)劃開發(fā)4家購物中心。

記者了解到，沃爾瑪正在加緊調(diào)研廣東省商業(yè)地產(chǎn)情況，對(duì)于購物中心的考察和選址工作也集中在廣東省的幾個(gè)三、四線城市，其首個(gè)購物中心項(xiàng)目可能在此亮相。

其實(shí)在過去幾年間，沃爾瑪在華公司高層變動(dòng)、大力發(fā)展山姆會(huì)員商店的業(yè)態(tài)布局、加大自持地產(chǎn)比重等一系列調(diào)整，已經(jīng)多次傳出這樣的模糊信號(hào)，其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的打算早已有之。只是沃爾瑪顯得相當(dāng)?shù)闹?jǐn)慎。可以說，不論是野心還是動(dòng)作，沃爾瑪對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都非常低調(diào)。

避風(fēng)港，還是紅海？

觀察國內(nèi)零售行業(yè)的整體發(fā)展走勢(shì)，沃爾瑪選擇此時(shí)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，似乎也是迫不得已的做法，或是依靠多元化戰(zhàn)略來抵御風(fēng)險(xiǎn)。目前，國內(nèi)零售行業(yè)遭遇“寒冬”，發(fā)展增速放緩、競(jìng)爭(zhēng)力下滑，很多國內(nèi)企業(yè)均進(jìn)入調(diào)整期。

為了應(yīng)對(duì)行業(yè)調(diào)整，沃爾瑪正在啟動(dòng)一場(chǎng)“瘦身計(jì)劃”，“關(guān)店潮”即將席卷全國。今年11月，位于廣州市的一個(gè)沃爾瑪旗下超市宣布關(guān)閉，而這只是一個(gè)開始，在未來18個(gè)月，沃爾瑪計(jì)劃在中國市場(chǎng)關(guān)閉15-30家門店，占在華門店數(shù)量的近9%。另一方面，沃爾瑪全球總裁兼首席執(zhí)行官麥道克對(duì)外稱，未來三年沃爾瑪將在中國新設(shè)110個(gè)新址。

很明顯，沃爾瑪將用巨大的動(dòng)作和代價(jià)，來換取中國市場(chǎng)的重新優(yōu)化布局，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展動(dòng)作，就包含在這一龐大的工程之中，大有“避風(fēng)港”的意味。

“大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)在國內(nèi)一二線城市幾近飽和，已經(jīng)出現(xiàn)停滯、衰退的跡象，而其他城市依然有巨大機(jī)會(huì)。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平認(rèn)為，沃爾瑪?shù)恼{(diào)整，既是產(chǎn)品線下沉進(jìn)入三四線城市的方向，也體現(xiàn)其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ふ倚碌脑鲩L(zhǎng)機(jī)會(huì)。

然而，商業(yè)地產(chǎn)早已是一片競(jìng)爭(zhēng)激烈的“紅海”，不少跨界殺入這個(gè)領(lǐng)域的“門外”角色，已經(jīng)多如過江之鯽，服裝行業(yè)、食品行業(yè)、零售行業(yè)……誰都想在此分得一杯羹。從2010年開始，國內(nèi)零售行業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的融合動(dòng)作日益密切，零售商自建或者收購物業(yè)已經(jīng)蔚然成風(fēng)。

根據(jù)中購聯(lián)購物中心年會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)總的投資額已超過5000億元。截至目前，中國的購物中心數(shù)量已達(dá)3100家，同質(zhì)化率達(dá)60%。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)正處在“令人擔(dān)憂”泡沫累積階段，

前車之鑒 考驗(yàn)在前

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)環(huán)境，給沃爾瑪?shù)倪M(jìn)軍蒙上了陰影。商業(yè)地產(chǎn)早已經(jīng)從藍(lán)海變成紅海，競(jìng)食者眾多，“后進(jìn)者”只得努力求生。

國際零售業(yè)巨頭中，率先在中國試水商業(yè)地產(chǎn)的是全球第三大零售商TESCO，它跑在最前面，也最先跌倒。2009年，TESCO高調(diào)宣布欲進(jìn)軍中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在中國香港成立地產(chǎn)公司，并推出“樂都匯購物中心”品牌，甚至在當(dāng)時(shí)做出了“到2015年，TESCO在中國開出80家購物中心”的宏偉計(jì)劃。

然而，大量的資金注入、公司結(jié)構(gòu)的重新搭建，都沒有讓TESCO成功撬動(dòng)市場(chǎng)，旗下的商業(yè)綜合體項(xiàng)目經(jīng)營遭遇困境，并沒有在二三線城市打開市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)沒有成為盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，反而被指拖累了原有業(yè)務(wù)板塊。僅僅三年之后，TESCO在華商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)被英國總部緊急叫停，隨后商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)重新歸入超市部門，大量員工被裁撤。

王永平認(rèn)為，TESCO的主要問題出在運(yùn)營能力不足，歸根結(jié)底是團(tuán)隊(duì)缺乏經(jīng)驗(yàn)。

TESCO的前車之鑒，被視為零售商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的典型警戒案例。但是已經(jīng)多年潛行的沃爾瑪將作出怎樣的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，誰也難以預(yù)測(cè)。說到底，沃爾瑪需要超越前人，更需要超越自我。