以房養老待時而發

“以房養老”并不是一個新鮮的話題，早在十年前，就已經被提出和廣泛討論。這個一度被認為“理念超前”、“不適合中國”、長期停留在紙面的養老概念，正伴隨著國家養老體制和政策改革的步伐，被推入現實。

然而，“以房養老”依然面對猛烈的爭議。作為一種養老方式，它似乎將成為老齡化中國社會的流行品；由于得到國家最高決策層的肯定和推動，它被賦予了更多期待；另一方面，作為一種終端市場化的保險產品，“以房養老”的機會和風險，正誘惑著市場的野心，也考驗先行者的技巧。

十年聲音不絕

從江湖到廟堂，“以房養老”雖然市場期待、政策叫好，但十年間卻一直處于“只聞樓梯響，不見人下來”的狀態。如今，隨著一紙文書的出臺，“以房養老”獲得國家高級別政策決策層的力推，一切似乎準備就緒，待時而發。

今年9月13日，中央人民政府網站公布由國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》（以下簡稱《意見》），其中明確提出，“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，具體操作辦法和實施計劃，有望明年一季度出臺。

所謂“老年人住房反向抵押養老保險”，即“倒按揭”，就是俗稱的“以房養老”，指老年人通過將自己擁有的房屋抵押給銀行或保險機構等金融機構，在一定期限內定期從中取得一定的養老金收益、或者養老居住住所，當養老者過世后，銀行或保險機構將擁有該房的所有權。

其實早在2003年，中國房地產開發集團理事長、幸福人壽保險股份有限公司監事會主席孟曉蘇提交的一份《建立“反向抵押貸款”壽險服務》的建議稿獲得溫家寶總理的批示，隨后由多部門將會簽的《關于開辦“反向抵押貸款”有關問題的報告》也上報國務院。但是，隨后十年間，“以房養老”并沒有獲得實際發展，該課題也被視為“流產”。

2011年10月，北京市民政局提出“以房養老”，鼓勵開展試點業務。北京市老齡辦也透露正在論證研究以房養老以及針對企業的相關鼓勵措施。孟曉蘇近期更是頻繁亮相媒體，闡釋他多年力推的“住房反向抵押養老保險”，并多次表示預計“以房養老”的保險產品將在明年率先推出。

時機已然成熟？

毫無疑問，目前我國龐大的老年人口以及巨大養老服務需求，是孵化“以房養老”保險產品的市場溫度。但是，“以房養老”被擱置十年，不是沒有原因的。雖然機遇在前，曾經阻礙發展的“絆腳石”都已經移除了嗎？關于法律認可、物權認定、房價預期、社會認同等機會因素，都已經發生改變。

早在2003年，孟曉蘇提出了“以房養老”的方案，他也被視為中國“住房反向抵押”的第一人。但是即使在他的幸福人壽保險公司，“以房養老”的業務至今未推出。幾年前，“以房養老”的相關或類似產品曾在南京、上海、長春等城市的一些金融機構中出現，但是幾乎都是因為市場不買賬，該項業務發展停滯。

“物權是最大的問題。現有住宅房屋產權70年，產權未到期或到期后如何處置，依然存在政策盲點。”同策咨詢研究部總監張宏偉認為，“以房養老”的諸多操作性難題中，房屋物權認定的法律保障，是最大不確定性因素。我國住宅類用地的使用年限是70年，雖然2007年頒布的《中華人民共和國物權法》中規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但是如何續期、續期多久并沒有明確官方解讀。因此，這一不確定性因素的存在，讓“以房養老”只能停留在“走一步、看一步”的探索階段。

其次是房價的走向。數十年來我國房屋價值在不斷上升，北京、上海、廣州等城市，房價甚至已經連翻幾倍。但是，不論未來房價是漲還是跌，都在影響著“以房養老”的兩端，養老者和保險機構。因為按照目前的產品設計，“以房養老”的產品以固定利率給付養老金，如果房價上升，選擇“住房反向抵押”的養老者將無法享受到房屋增值部分；如果房價下跌，保險金融機構將承擔這種損失和風險。要達到兩者的利益平衡，就必須保證房價的基本穩定，這是“以房養老”的第二大難題。

謹慎的小眾定位

“以房養老”到底行不行？論證和辯駁再多，最終要靠市場說了算。從國際范圍來看，“抵押房產、領取年金”的壽險服務，已經在美國、加拿大、歐洲和新加坡等風行多年，發展成熟。但是，“以房養老”如何獲得中國老人信賴和參與，如何適應中國式“子女養老”、“房產傳子孫”的養老觀念，仍然不得不面對社會文化的調整。

因此業內觀點普遍認同，在產品推出的初期，“以房養老”定位為小眾的產品，比如可以首先面向無子女家庭、“失獨家庭”等，或者有多套房產的養老家庭。孟曉蘇認為，“以房養老”從來就不是一種全社會的國家養老政策，而是市場自愿選擇的一種保險產品，屬于一種小眾產品。據目前粗略估算，我國無子女和“失獨”老年人約有2000萬，這或許將成為市場的主力支撐。

對此，保監會相關人員也曾對媒體表示，“住房反向抵押貸款”作為新事物如果要試點，還是應該先在一線城市。因為一線城市的房價比較高，房產抵押后養老獲得的養老金較高，房價波動的風險也更小；而且一線城市的老人，對于新事物的接受能力或許會更好。

“小眾定位”的另一方面意義是，真正敢于嘗試的金融機構，可能并不會很多。張宏偉認為，即使是一二線城市中，“以房養老”業務開展也會有很多顧慮。銀行、保險等金融機構為規避市場風險，可能會對“以房養老”的群體挑肥揀瘦，設置的門檻過高。那么實際的市場空間可能不會有想象的那么大。

從目前的市場反饋來看，除了幸福人壽表態將在明年設計推出相關產品，其他人壽業務的保險公司都選擇低調觀望。張宏偉認為，雖然“以房養老”已經醞釀多年，但很多實際性的障礙并沒有突破，養老產業的發展需要跟上，在制度和政策層面的難題也需解決。