自住商品房橫空出世

從早期的房改房、外銷商品房、央產房、軍產房，到后來的經濟適用房、廉租房、兩限房，以及“京七條”創造的“自住型商品房”，北京住房品種可謂“招牌林立”

對于自住型商品房，市場評論，褒貶不一。有人認為，隨著今明兩年推出7萬套自住型商品房，將對平抑房價產生重要作用。也有人認為自住型商品房不但無法滿足市場需求，而且還可能進一步導致權力腐敗和尋租。

為“夾心層”設計

“這個究竟是商品房還是保障房，真的能打七折，外地人也能買嗎？”在得知存在自住商品房后，頗感興趣的黃小姐拋出了一系列問題。

自住型商品住房的全稱是“中低價位自住型、改善型商品住房”，雖然性質上是商品房，但卻帶有濃重的保障性住房色彩。這類房源將通過“限房價、競地價”等方式出讓，價格比周邊商品住房低30%左右；戶型以90平米以下為主。

亞豪機構副總經理任啟鑫表示，這是在 “低端有保障、中端有支撐、高端有市場”的三軌制的思路下，照顧游離在保障與市場之外的城市“夾心層”。相較之前兩限房、經濟適用房的購房標準，只要符合北京購房資格的家庭，不管京籍還是非京籍均可申請。

目前，“自住型商品房”政策已初現輪廓。2013年北京將推出2萬套自住型商品房，2014年計劃推出5萬套左右，此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，配建自住型商品住房項目房價在1萬至2.2萬元/平米之間。

自住型商品房地塊相對保障房位置更優越些。日前亮相的2013年北京市第一批自住型商品房項目規劃設計方案中，首批展出的7個項目分布在海淀、朝陽、昌平、豐臺四個區，有三個項目位于五環以內。

數據顯示，截至11月12日，北京已成交的11宗配建自住型商品房地塊中，總建筑面積已達126萬平米。如果以每套自住型商品房90平米計算，已經完成今年目標的70%。

真能降房價？

自住商品房政策出臺后，市場議論紛紛擾擾，但在北京房地產協會秘書長陳志看來，不管后續效果如何，北京自住型商品房推出的目的就是為了降房價，是為了填補了中低收入家庭的商品房供應短缺問題。

據資料顯示，2012年北京新房住宅成交量約為12.3萬套，扣除保障房后有9萬多套，如果自住房明年就可供應5萬套，未來“自住型商品房”將占到市場的40%-50%的供應量。

在亞豪機構副總經理任啟鑫看來，這意味著半數潛在購買力離開當下的商品房市場，轉而等待這種限價房源。自住型商品房一旦形成規模化供應，中低端項目的市場預期也將有所轉變。

“肯定能降房價，當時長陽國際城入市也起到拉低房價的作用，但是它是限價商品房，雖然某些方面相似，但和自住房還是有區別。”中鐵房地產集團有限公司總經理吳仕巖告訴記者。

2011年4月，北京首個“限房價、競地價”的中國鐵建長陽國際城入市時，銷售均價為12500元/平米，這一價格比周邊在售的其他商品房便宜3000元/平米。一度拉低周圍項目均價，但由于單個項目能化解的市場需求有限，此后長陽地區的房價仍逐步高漲。

“同一區域的普通商品房跟自住型商品房難免會有沖突。”賈玉鵬表示，自住型商品房主要影響的是中低端市場，對高端市場沒有影響。但讓賈玉鵬擔憂的是，如果沒法保證足夠的普通商品房用地，大量推行自住型商品房用地將擠占普通商品房用地規模，推升房企拿地成本， 最后使得普通商品房的價格不降反升。

11月4日，北京8宗住宅用地成交，成交總價達87.69億元，配建自住型商品房的面積達到64.97萬平米，再扣去配建公租房、經適房、限價房面積外，留給普通商品房的地所剩無幾。

“房地產不是就一件事兒，它需要很多行業之外的政策配合，需要方方面面的調控，要有全局的把握。”陳志告訴記者，真正導致房價過快上漲的有土地因素、貨幣因素、需求因素等方方面面的因素。要對土地制度的改革金融制度、財政稅收體制改革等，這些才是可能抑制房價過快上漲的手段。

分配考驗

“價格比普通商品房低30%，最后會不會又像兩限房一樣，被關系戶拿走了？”黃女士說：“我們不是缺乏保障房，而是給特權者的保障房太多了。”

根據接受采訪的多名業內人士推測，在實際操作中，會采取搖號的方式來確定最終的購房者。保障房輪候家庭及本市無房家庭可以優先購買。目前，北京有13萬個保障房輪候家庭，預計初期投放的房源將會被可優先購房的家庭“包攬”，這可能使得 “夾心層”仍然買不到房。

不過，“有些輪候保障房的家庭，還是買不起自住房。”吳仕巖說。

相較于寬松的準入標準，此次規定的退出機制“5年內不得轉讓、出租，5年后轉讓須按屆時同地段商品住房價格繳納購房差額的30%”，卻與此前的經適房、兩限房等保障房相類似。

5年后可轉讓，意味著仍有尋租空間。黃女士稱為了少繳收益部分，二手房交易中的“陰陽合同”恐怕更為盛行。

長陽國際城即被曝出偷賣偷租的現象，兩年前1.25萬元/平米的價格，現在轉手可賣2.1萬元/平米，90平米戶型轉手可獲利70余萬元。

但在吳仕巖看來，北京此次監管政策更加嚴厲，明確規定一個家庭只能購買一套，買來后如果轉讓，就沒有購買機會了，“這是很關鍵的一條，打擊投資投機需求。”

為解決這一問題，在“京七條”中，北京還提出將建立限購監督委員會的內容。目前組建工作正在進行，將邀請人大代表、政協委員、業內專家和購房代表等參加，定期開展限購落實情況抽查巡查。

在任啟鑫看來，即使通過政策設限以及搖號等方式來杜絕不公現象也是一項棘手難題，因此期待有具體的監管政策出臺。只有這些問題解決后，“自住”作用才真正能發揮出來。

利潤擔憂

從近期已成交的土地看，限房價、競地價地塊對房企的考驗程度很高，因為土地成本始終高昂，入市售價受到限制，開發商的利潤空間將被大為壓縮。但面對北京大幅供應自住商品房地塊的現實，不少房企都表示“要活下去，不得不參與”。

賈玉鵬表示，目前東亞也考慮減少剛需產品開發，逐漸向中高端轉移，以避免與自住型商品房市場短兵相接。

提及剛拿到的順義地塊，中鐵房地產集團有限公司總經理吳仕巖告訴記者，雖然自住商品房部分無利可圖，但是還有一部分公建可以用來做商業，也算能取得一部分利潤。而此前的9月26日，中鐵建以樓面價1.85萬/平米拿下的限價1.9萬/平米的海淀區環保科技園地塊，更是被稱為“賠本賺吆喝”。

“雖然利潤非常低，但央企不干不行，央企不做其他民企可能更不愿意做了。具體利潤多少，要看到時成本控制能力。”吳仕巖表示，未來比拼的就是成本管控能力，比如中國鐵建本身是建筑承包商，就比較有優勢。

亞豪機構副總經理任啟鑫則認為，由于房企利潤率下降，降低建設成本并縮短上市周期，以規模求效益將成為開發該類住房的思路。未來敢于開發自住型商品房的，更多的是資金充足、建設成本較低、具有良好政府資源的國企與龍頭房企。

與此同時，由于開發商會極力壓縮自住型商品房的建造成本，使得房屋質量、配套等方面存在隱患。此前大量限價房小區，住房質量、小區環境、安全保障都無法妥善解決，業內人士呼吁應盡快出臺完善而細化的政策，以觀后效。

對于北京推出的這種模式，目前各地還沒有效仿的計劃。近期，南京、寧波、蘇州、無錫、天津、大連、合肥、常州等城市均表示，不會推出該類型的商品房或暫時沒有供應計劃。