一線城市組團(tuán)調(diào)控

年終將至，繼“停批單價(jià)高于4萬元/平米樓盤預(yù)售許可證以及叫停精裝修拆分”的限令之后，北京又推出了旨在調(diào)控樓市的“京七條”。

事實(shí)上，不僅北京樓市調(diào)控在層層加碼，放眼全國(guó)不難發(fā)現(xiàn)，一線城市調(diào)控政策已然全面升級(jí)。

業(yè)內(nèi)人士指出，近期一線城市調(diào)控的頻頻加碼，或?qū)⒃诙唐趦?nèi)起到穩(wěn)定樓市的作用，而對(duì)于這一政策是否有可能蔓延到二三線城市，業(yè)界則有不同的聲音。

北、上、廣、深調(diào)控加碼

10月份以來，自深圳推出“深八條”之后，北京、上海、廣州的“京七條”、“滬七條”、“穗六條”迅速接棒，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控再度加碼。

記者梳理上述政策發(fā)現(xiàn)，抬高購(gòu)房門檻、提升二套房首付比例及增加住宅用地供應(yīng)，成為這次一線城市“組團(tuán)”加碼的三大主要內(nèi)容。

除深圳未直接提及延長(zhǎng)外籍購(gòu)房者繳納社保年限外，上海、廣州兩地均再度抬高外籍購(gòu)房者購(gòu)房資格的門檻，并將繳納社保年限從一年分別提高至兩年和三年。

在二套房首付比例方面，上海、廣州、深圳經(jīng)此次調(diào)控政策的出臺(tái)，均與北京看齊，二套房首付比例整齊劃一提升至7成。

各地文件中也都對(duì)增加住宅用地供應(yīng)量有詳細(xì)的規(guī)定。例如，深圳明確提出，今年普通住房用地供應(yīng)在以往5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上。北京也在“京七條”里加大了自住型商品房用地的供應(yīng)，“2013年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地，今后還要根據(jù)市場(chǎng)需求情況進(jìn)一步加大供地規(guī)模”。

對(duì)于臨近年底樓市加碼政策陸繼出臺(tái)，業(yè)內(nèi)人士稱，一線城市房?jī)r(jià)顯著上漲是其主要原因。據(jù)了解，今年以來，多地房?jī)r(jià)一路上漲，北、上、廣、深等一線城市更扮演了領(lǐng)漲的角色。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，截至9月，四地新建商品住宅價(jià)格同比漲幅達(dá)20%左右。

“在價(jià)格快速上漲的壓力下，地方政府被迫出臺(tái)新的政策來穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，這也是為了完成年內(nèi)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)之舉。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭指出，除新建商品住宅價(jià)格大漲之外，一線城市二手住宅價(jià)格同比上漲也超過了10%。

政策成效初顯

針對(duì)近期一線城市調(diào)控政策的影響，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，將會(huì)對(duì)緩解市場(chǎng)短期的供需矛盾產(chǎn)生積極作用。事實(shí)上，政策的初步成效當(dāng)前已經(jīng)在某些方面得以體現(xiàn)。

據(jù)《深圳特區(qū)報(bào)》報(bào)道，“深八條”對(duì)市場(chǎng)的作用首先體現(xiàn)在土地市場(chǎng)上，另外，市場(chǎng)上的新房供應(yīng)也有所放量，且針對(duì)首套剛需置業(yè)者的中小戶型占比大幅提高。

在“京七條”出臺(tái)后不久，北京土地市場(chǎng)也現(xiàn)集中供應(yīng)，11月4日共成交8塊經(jīng)營(yíng)性用地，其中自住型商品房和保障房用地大量入市，占到當(dāng)日土地規(guī)劃建筑面積的七成。

近期，北京土地市場(chǎng)成交價(jià)格也出現(xiàn)降溫。11月19日，亦莊新城成交一地塊，純商品房樓面價(jià)不到2萬元/平方米，和8月間同區(qū)域宅地價(jià)格相比，每平米下調(diào)約7000元。

此外，由于提高了外籍購(gòu)房者的繳納社保年限，上海、廣州兩地已有多家媒體爆出樓盤簽約率減少的報(bào)道，而深圳也有因?yàn)槎追渴赘短岣咧疗叱啥鴷壕徺I房的案例出現(xiàn)。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，這或?qū)墓┣箨P(guān)系層面，促使房?jī)r(jià)回落。

值得注意的是，四個(gè)一線城市此輪調(diào)控政策基本都是通過增加中低價(jià)位的市場(chǎng)供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場(chǎng)，并未單純依靠原有的限購(gòu)等行政化手段和措施。在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，政策層面正在呈現(xiàn)出市場(chǎng)化、經(jīng)濟(jì)化手段的趨勢(shì)。

或有“跟風(fēng)”可能

在“滬七條”出臺(tái)后不久，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉就斷言，廣州很難不跟隨推出相應(yīng)的地方政策。在他看來，大部分城市都面臨年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的考驗(yàn)，限價(jià)政策可能會(huì)再次收緊，而且信貸額度也會(huì)明顯約束市場(chǎng)成交，四季度市場(chǎng)存在冰封的可能。

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的今年10月份70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)顯示，65個(gè)城市房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了環(huán)比上漲。

面對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)的普漲事態(tài)，各地方政府是否也存在出臺(tái)相應(yīng)的地方調(diào)控舉措的可能呢？

“全國(guó)樓市區(qū)域分化已經(jīng)相當(dāng)明顯，調(diào)控政策出現(xiàn)‘跟風(fēng)’的可能性并不大。”張旭表示，從2013年以來的市場(chǎng)走勢(shì)看，一線城市以及個(gè)別二線城市價(jià)格上漲較快，但多數(shù)城市仍處于平穩(wěn)小幅上漲狀態(tài)。

張宏偉則認(rèn)為，其他城市是否會(huì)跟進(jìn)效仿，取決于這些城市房?jī)r(jià)是否上漲過快，短期內(nèi)有沒有報(bào)復(fù)性反彈的壓力。他舉例，例如南京、廈門、福州、沈陽(yáng)、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙等，有可能因?yàn)榉績(jī)r(jià)控制目標(biāo)完成難度增加，短期內(nèi)采取類似于二套首付比例提高至七成、延緩高端樓盤預(yù)售許可證發(fā)放等做法，以達(dá)到短期內(nèi)市場(chǎng)降溫的目的。

不過，張宏偉同時(shí)強(qiáng)調(diào)，這仍然是治標(biāo)不治本的做法。最根本的做法應(yīng)該是堅(jiān)持“去投資化”政策的同時(shí)，增加市場(chǎng)供應(yīng)。