6國經(jīng)驗

倒按揭源于荷蘭，但這種方式對荷蘭人并不感興趣，基本沒有市場。倒按揭發(fā)展最成熟、最具代表性的是美國。事實上早在20世紀(jì)60年代，美國就開始試水以房養(yǎng)老模式，隨后歐洲國家、日本、新加坡等國紛紛效仿。

美國：政府主導(dǎo) 提供擔(dān)保

美國的以房養(yǎng)老項目由聯(lián)邦政府住房及城市發(fā)展部（HUD）和聯(lián)邦住房管理局（FHA）主導(dǎo)。該項目最大的特色是政府主導(dǎo)。政府為貸款提供擔(dān)保，金融機構(gòu)無需擔(dān)心無法收回貸款。主要面向62歲以上的單身老人或夫婦。申請門檻不高，只要沒有拖欠聯(lián)邦政府任何債務(wù)，并擁有已經(jīng)還清按揭或所欠按揭數(shù)額不多的自住房，就符合條件。申請者用來抵押的住房也沒有限制。在收到申請后，HUD、銀行和保險公司將對申請者的自住房進(jìn)行估價，并且以提出申請的夫婦中年紀(jì)較小一方的年齡為準(zhǔn)，參考利率、房屋估值和地理位置等因素，向其發(fā)放相應(yīng)的貸款，直到申請者永久性遷出、將抵押住宅出售或去世為止。

申請人在世期間享有對抵押住房的所有權(quán)，去世后房屋收歸HUD，并由其出售房屋清償債務(wù)。盈余部分提供給老人的子女，不足部分由政府補足。此外，在老人去世后，子女有權(quán)在支付了銀行付出的貸款和利息后，繼承產(chǎn)權(quán)；但許多情況下由于要支付高額稅費，并且辦理手續(xù)費時費力，許多子女放棄了繼承權(quán)，住房由政府收回。

這項計劃推廣多年來，也出現(xiàn)了一些問題。最主要的問題是由于需要支付各項規(guī)費，使得前期各項成本過高。與其他貸款方式相比，這種模式的利率較高，一般為9.5%，幾乎是其他貸款利率的2倍。辦理過程中申請人要交納申請費、登記費、律師費等政府收費，這些錢將在金融機構(gòu)發(fā)放貸款時扣除。此外，房屋修繕、水電、保險和房屋定期估價等費用也由房主自行負(fù)擔(dān)。等到合同期滿，房主可能會所剩無幾。

德國拿到錢住進(jìn)高端養(yǎng)老院

目前德國的老齡化程度已列歐洲第一，而人口老齡化給養(yǎng)老保險體制帶來極大沖擊。老年人如何養(yǎng)老已成為德國社會關(guān)注的焦點。在德國養(yǎng)老的形式有許多，在家中居住靠社會養(yǎng)老金度日的形式最普遍。此外，以房養(yǎng)老的方式也深受歡迎。有的德國老人把房子出租給年輕人，利用房租來維持自己的退休生活。由于德國人支出的房租約占個人全部支出的1/4～1/3，因此通過出租房子養(yǎng)老也是一種很有效的方式。也有的老年人出租一部分房子收小部分費用，年輕人則幫助老年人干些家務(wù)，也緩解了“空巢”而產(chǎn)生的孤獨感。

荷蘭：以房養(yǎng)老成明日黃花

荷蘭的倒按揭，其實就是將房子的剩余價值提前套現(xiàn)。通過倒按揭，老人們可以以房產(chǎn)作抵押向金融機構(gòu)貸款，金融機構(gòu)會對房產(chǎn)的現(xiàn)價、借款人年齡、生命期望值等因素進(jìn)行評估，然后一次性或分批向老人支付錢款。老人則可以一直留在房子里居住直至去世。金融機構(gòu)還會給貸款金額設(shè)一個上限，一般是總貸款金額不超過房產(chǎn)價值的75%。一旦貸款金額達(dá)到這個上限，借款人要么必須償還額外的貸款，要么必須提前賣房。

倒按揭如今在荷蘭幾乎已成為明日黃花。自2008年經(jīng)濟危機爆發(fā)以來，由于房價下跌、風(fēng)險過大，銀行對這項業(yè)務(wù)不再充滿熱情，很多金融機構(gòu)干脆不再提供倒按揭產(chǎn)品。在這種情況下，那些希望以房養(yǎng)老的老人也沒有了可以將房產(chǎn)價值提前兌現(xiàn)的選擇。據(jù)荷蘭住宅業(yè)主協(xié)會網(wǎng)站介紹，荷蘭約有30萬戶養(yǎng)老金收入低的老年家庭，他們的大部分財產(chǎn)往往就是他們的房子。為解決這一問題，該協(xié)會連同銀行、保險公司、養(yǎng)老基金、公共房屋公司在政府的支持下成立了一個“以房養(yǎng)老工作組”，致力于想出更好的以房養(yǎng)老點子，然而到目前為止還沒有很好的方案出爐。

新加坡：可一次性抵押

在新加坡，55歲以上的老年人被稱為樂齡人。這些樂齡老人可以從公積金賬戶中領(lǐng)取養(yǎng)老金度日，也可以將自己的房產(chǎn)出租，以租金養(yǎng)老。對于一些住房面積較大又無成年子女同住的老人，政府鼓勵他們以大房換小房，將換房的凈收入用作老年日常開支，或是購買保障型投資產(chǎn)品。新加坡政府還專門為獨居或只和老伴居住的老人提供一種樂齡公寓，這類公寓通常面積在40平方米左右，價格低廉，一般只需五六萬新元即可購買。此類公寓使用權(quán)一般為30年，可延長使用期但不能轉(zhuǎn)讓和繼承。

此外，新加坡以房養(yǎng)老還有一種形式：60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)或金融機構(gòu)，由這些機構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房內(nèi)，待其去世后，房屋產(chǎn)權(quán)由這些機構(gòu)處置，進(jìn)行抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，剩余的錢則交給其繼承人。

英國：房子無使用年限

英國的住房養(yǎng)老模式則更多地借助于保險公司的力量。英國的以房養(yǎng)老主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行、保險公司等機構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款。據(jù)調(diào)查，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式。另一種方式就是出售大房，換購小房，用差價款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價水平較低的國家去養(yǎng)老。

由于英國的住房養(yǎng)老模式更多地借助于保險公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當(dāng)保費用來購買年金，住房反向抵押貸款在英國又被稱作“逆向年金”。由于英國的房子不存在使用年限的問題，而且相關(guān)金融服務(wù)機構(gòu)在這一領(lǐng)域運作了很多年，操作規(guī)范，因此老年人的權(quán)益還是有保障的。

日本：政府、機構(gòu)皆參與

日本從1981開始引進(jìn)以房養(yǎng)老的概念，2002年正式設(shè)立這一制度，主要包括由各地方政府參與的直接融資方式和通過銀行等金融機構(gòu)參與的間接融資方式。

日本以房養(yǎng)老主要針對退休后想繼續(xù)住在自己的老房子里的低收入老人。他們可以用自己的住房作為抵押來預(yù)支貸款。不過，這項制度對申請人的條件要求比較苛刻。以東京為例，申請人的年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下，已經(jīng)申請低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。此外，申請人持有產(chǎn)權(quán)的房屋必須是土地價值在1500萬日元以上的獨門獨戶建筑，集體住宅是不可以申請的。

審核獲得通過后，申請人每月可以領(lǐng)到30萬日元以下的生活費，但總額度不能超過抵押房屋土地價值的70%，借貸期限到貸款額度到達(dá)總額度上限為止。生活費每3個月發(fā)放一次，貸款的利率比較低，每年3%左右。貸款的償還期限是申請人去世后3個月內(nèi)，由擔(dān)保人負(fù)責(zé)一次性償還。