年收入50萬元家庭二套房規劃

潘先生，36歲，月收入2萬元，年獎金5萬元；潘太太，35歲，月收入1.8萬元，年獎金3萬元。潘先生家庭目前擁有房產一套，市值180萬元。家用車一輛，市值15萬元。活期存款22萬元，定期存款60萬元，股票17萬元。兩人有社保，并各自購買了保額為50萬包含重疾險在內的商業保險，每年交納的保險費分別為1.2萬元和1.3萬元。

潘先生和潘太太每月生活支出各4000元，撫養一個6歲孩子的每月支出為2000元。房貸尚余46萬元需償還，每月償還3400元；養車每月平均支出2000元。每年給老人的贍養費用及旅游費用等5萬元。潘先生和潘太太希望孩子出國讀書，并打算為他籌備100萬元的大學教育費用。

孩子明年上小學，為了給孩子提供一個好的教育環境，潘先生和潘太太打算在好的學校附近購買第二套房，并看中了一套價值200萬元的90平方米學區房。但目前政府對房價的調控讓潘先生和潘太太很糾結，不知道是否應該出手購入。

家庭財務狀況診斷

表1顯示，潘先生家庭的負債占資產的比重為15.65%，表明家庭財務很安全，風險評級為低風險，正處于家庭成長期。這一階段家庭成員的年齡都在增長，最大開支是保健醫療費、教育費用。同時，隨著子女自理能力的增強，父母精力充沛，又積累了一定的工作經驗和投資經驗，投資能力大大增強。

從表2的家庭目前收入支出情況來看，夫妻兩人的月總收入3.8萬元。男方占比52.63%，女方占比47.37%。從家庭收入構成可以看到，男女雙方經濟地位相近，同時構成家庭經濟支柱。

目前潘先生的家庭月總支出為1.54萬元，其中，日常生活支出為1萬元，占比64.94%；月房貸還款支出為3400元，占比22.08%。家庭日常支出占月收入比重為26.32%，低于50%，表明潘先生的家庭控制開支能力較強，家庭儲蓄能力較強。

潘先生的家庭月房貸還款占月收入的比重為8.95%，低于40%，表明潘先生家庭的財務風險較低，處于較為安全的水平。

從年結余來看，潘先生的家庭每年可結余27.62萬元，留存比例為51.53%，潘先生的家庭有很強的儲蓄能力。

理財規劃

從應急準備、長期保障、子女教育、退休養老這4個基本規劃入手，為潘先生提供建議。

應急規劃

潘先生家庭每月的生活費用為1萬元，每月需償還的房貸為3400元，建議潘先生家庭準備6個月的應急資金，以應對意外情況出現時6個月內的生活必需費用和房貸償還風險。所需準備的應急資金總額為8萬元，可以50%以活期存款方式保留，另外50%購買貨幣基金。

長期保障

潘先生的年收入為29萬元，有社保，并且購買了50萬元的商業保險，年交保費1.2萬元。如果按保障意外情況出現時未來5年的收入設置保額，潘先生的保險缺口為29萬/年×5年-50萬=95萬元。再將房貸償還風險考慮在內，潘先生的保險缺口將達到95萬+23萬=118萬元。按保費占年收入的10%～15%測算，潘先生的年交納保費可為2.9萬～4.35萬元。由于潘先生已每年交納了1.2萬元的保費，需要增加1.7萬～3.15萬元的保費。

潘太太的年收入為24.6萬元，有社保，并且購買了50萬元的商業保險，年交保費為1.3萬元。如果按保障意外情況出現時未來5年的收入設置保額，則潘太太的保險缺口為24.6萬/年×5年-50萬=73萬元。將房貸償還風險考慮在內，保險缺口將達到73萬+23萬=96萬元。按保費占年收入的10%～15%來測算，潘太太的年交納保費可為2.46萬～3.69萬元。由于潘太太已每年交納了1.3萬元的保費，因此需要增加1.16萬～2.39萬元的保費。

子女教育規劃

一方面，潘先生家庭要為孩子的基礎教育創造更好的環境，另一方面他們也希望孩子未來能實現出國留學的夢想。為了留學夢，他們計劃籌備100萬元的教育費用給孩子18歲時讀大學所用。假設學費每年的漲幅為3%，年均投資回報率為7%，為了實現孩子出國留學的夢想，潘先生家庭可以每月做一個基金定期投資，投資金額為6345元。

養老規劃

兩人目前每月的生活費用總計8000元。假設通脹率為3%，則男方退休時兩人每月需要的生活費用為16262元，女方退休時為14449元。由于女方退休時男方尚未退休，以女方的退休時間為基礎計算養老費用的籌備。女方還將繼續工作的年限是20年，這20年內要籌備的養老費用為14449×（80-55）=433.5萬元（假設退休后的存款收益率與通脹率相同）。潘太太和潘先生都有社保，他們打算自行籌備上述養老費用的50%，另一半依靠社保，可通過每月定投基金的方式來進行，定投金額為每月4161元。當年均投資收益率為7%時，可實現上述目標。

二套房購買規劃

潘先生希望孩子讀小學前購買第二套房作為學區房，以便為孩子提供更好的教育環境。需要注意的是，第二套房測算時的利率是在現有5年期商業貸款利率6.55%基礎上按1.1倍計算，同時貸款成數按4成，貸款年數按20年計算。

做好上述規劃之后，潘先生家庭每月結余仍有12094元，年結余為94730元。

潘先生最遲在明年孩子入讀小學前購房，如果將上述基本規劃延遲1年進行，則目前的財務資源全部可投入購買第二套房的規劃中。在這種情況下，按照潘先生家庭一年的收入53.6萬元、留存比例51.53%計算，1年內可留存的收入為27.62萬元。加上現有的資產99萬元（存款+股票）1年后的價值101.97萬元（收益率按3%計算），潘先生可籌備的首付款為129.59萬元。按潘先生年結余來看，每月可還款額為23017元，足以支撐購買215萬元總價的房產（首付129萬元，房貸86萬元）。目前，潘先生看中的是200萬元的學區房，完全可以實現目標。

實施策略

（1）應急資金可準備8萬元，其中50%以活期形式保留，50%購買貨幣基金。

（2）雖然潘先生夫婦都購買了商業保險并且有社保，但相對于其家庭收入來說，仍存在風險暴露。可增加商業保險的購買，潘先生的保費增加幅度控制在1.7萬～3.15萬元，潘太太的保費增加幅度控制在1.16萬～2.39萬元。在購買第二套房后，家庭財務風險增加，更需要長期保障的提升。

（3）每個月可為孩子定投6345元，如果年均收益率達到7%，即可籌備到出國留學的費用。

（4）每個月為自己的養老生活做定投，投資金額為4161元。

（5）將上述基本規劃做足之后，潘先生的剩余財務資源（存款+股票）僅能滿足其購買185萬元學區房的需求。潘先生既可以將買房目標重新定位于185萬元左右的房產，也可將基本規劃暫時推遲1年，以滿足其購買200萬元學區房的需求。

作者系中山大學管理學院財務與投資系副系主任