5重障礙

如何養(yǎng)老一直是中國老百姓密切關(guān)心的話題，也是社會(huì)難題。房?jī)r(jià)不斷上漲，很多老年家庭最值錢的資產(chǎn)就是房子，但由于自住需求無法賣出。另一方面，他們的退休金收入十分薄弱，甚至無法抵御不斷上漲的通脹，陷入了生活困境，只能降低生活品質(zhì)。通過住房倒按揭，讓老年家庭既不影響晚年居住，又可提供足夠的養(yǎng)老金來滿足退休養(yǎng)老，減輕了政府和兒女的負(fù)擔(dān)，似乎是兩全其美的事情。然而據(jù)筆者觀察，目前中國要實(shí)施住房倒按揭養(yǎng)老，至少還有5個(gè)方面的障礙。

障礙一：資產(chǎn)傳承觀念

儒家思想究竟是一個(gè)學(xué)派，還是一個(gè)教派，至今尚有爭(zhēng)論。但中國人信奉儒家思想?yún)s是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。信奉儒家思想的中國人，對(duì)家的觀念非?？粗?，而房又處于家的核心位置，有房才有家，沒房就沒家。而且，在中國傳統(tǒng)觀念中，對(duì)于欠債過日子又是有抵觸情緒的。以房養(yǎng)老，歸根到底還是用借來的錢過日子，自己的房子則相當(dāng)于抵押品。

抵押房產(chǎn)，借錢度日。做了一輩子房奴的工薪階層，以為到了退休之后，能安安心心地過上擁有自己房產(chǎn)的踏實(shí)日子。但卻發(fā)現(xiàn)，由于需要養(yǎng)老金，房子又被抵押出去了，怎么想都不會(huì)覺得安心。人需要有安全感才能活得幸福，而價(jià)值創(chuàng)造高峰已經(jīng)逝去的老年人，所需要的安全感又尤為強(qiáng)烈。此外，養(yǎng)兒防老也是中國人的傳統(tǒng)觀念。許多中國老人節(jié)衣縮食奮斗一輩子就是為了后代，子女也把為老人養(yǎng)老送終并繼承遺產(chǎn)視作天經(jīng)地義的事情，其中若有一方?jīng)]有盡到責(zé)任，就會(huì)背起道德的枷鎖?！暗娣酱绲?，留于子孫耕”，正是這種房產(chǎn)傳承的生動(dòng)體現(xiàn)。

倒按揭核心的過程在于將房子反向抵押給銀行，銀行通過計(jì)算和評(píng)估后每年支付現(xiàn)金給老年人作為養(yǎng)老金，等到老年人去世后，產(chǎn)權(quán)就歸銀行所有，銀行可以自行處理。在這種情況之下，就存在了很大的利益沖突，對(duì)于經(jīng)濟(jì)不好的家庭來說更是明顯，子女對(duì)父母所遺留下來的房產(chǎn)有更大期待。中國父母為子女考慮的遠(yuǎn)比自己多，他們是否愿意為自己的生活，放棄家庭最重要的資產(chǎn)傳承是未知數(shù)。在傳統(tǒng)養(yǎng)兒防老的養(yǎng)老模式里，失去了未來可以給予子女的房產(chǎn)，不排除一些子女對(duì)贍養(yǎng)老人更不上心。推行此政策，可能會(huì)對(duì)現(xiàn)有的社會(huì)養(yǎng)老模式是一個(gè)巨大沖擊，甚至?xí)?dǎo)致家庭關(guān)系緊張。

當(dāng)然，以房養(yǎng)老用法規(guī)的形式正式提出，可視為國家在養(yǎng)老領(lǐng)域的一次探索，隨著中國金融體制改革的深入，期待更多的后續(xù)措施能夠出臺(tái)，來解決老齡化下的中國式養(yǎng)老問題。

障礙二：法治環(huán)境

對(duì)于房產(chǎn)倒按揭養(yǎng)老，技術(shù)上核心的難題在于如何對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估值。現(xiàn)有的房產(chǎn)按揭和抵押，估值比較容易，一般是根據(jù)房產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，也就是時(shí)點(diǎn)價(jià)。對(duì)于反按揭，銀行拿到的是數(shù)十年后的房子，在現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)很難估計(jì)出未來的房產(chǎn)價(jià)值。銀行肯定會(huì)對(duì)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)進(jìn)行一定程度的折扣，力度也不會(huì)低，否則銀行不愿意進(jìn)行期限長(zhǎng)、不確定因素多的風(fēng)險(xiǎn)投資。

針對(duì)現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)的房產(chǎn)評(píng)估，會(huì)有很多參考價(jià)格和評(píng)估機(jī)構(gòu)可以比較，評(píng)估結(jié)果相對(duì)公正合理。要進(jìn)行反按揭評(píng)估，由于技術(shù)原因，能有資格評(píng)估的機(jī)構(gòu)不會(huì)太多，而且它們更傾向于銀行的價(jià)值體系，這對(duì)于辦理反按揭的老年人來說不那么公正、合理。

障礙三：產(chǎn)權(quán)問題

要理解這個(gè)問題，有必要先來看國際上的現(xiàn)有房產(chǎn)倒按揭政策是如何實(shí)施的。從國際上現(xiàn)有該項(xiàng)政策的國家實(shí)施情況來看，并不是所有的房產(chǎn)都可進(jìn)行倒按揭操作。一般來說，住宅分成兩種：一種是公寓樓房，一種是獨(dú)棟住宅也就是別墅。執(zhí)行倒按揭政策的國家，住宅的所有土地都是永久產(chǎn)權(quán)的，一旦買下后產(chǎn)權(quán)就歸持有者所有。國際上的反按揭條件，僅針對(duì)有土地所有權(quán)的獨(dú)棟住宅。倒按揭的評(píng)估價(jià)按照土地的評(píng)估價(jià)，不包括房屋建筑。在評(píng)估價(jià)中，一般是按照50%～70%進(jìn)行折算，倒按揭人死亡后，銀行連房帶土地一起收回。國外的成熟經(jīng)驗(yàn)是重視土地永久產(chǎn)權(quán)價(jià)值，而剔除建筑物價(jià)值。

中國是土地國有制，所有土地歸屬國家所有，住宅土地最多70年產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)到期后是由國家收回，還是持有人補(bǔ)交土地款繼續(xù)買斷，還是無償續(xù)期？從商品房開發(fā)浪潮開始，還沒有遇到這一問題，但對(duì)于倒按揭來說，這就成為了制度上不可逾越的障礙。

土地只有70年使用權(quán)，可能等做倒按揭時(shí)只有30年，如果倒按揭人比較長(zhǎng)壽，銀行就面臨著非常尷尬的局面，存在著很大的政策性風(fēng)險(xiǎn)；如果規(guī)定70年產(chǎn)權(quán)到期后無償收走，對(duì)銀行來說就是雞飛蛋打；如果交費(fèi)續(xù)期，這個(gè)費(fèi)用銀行交納，就會(huì)大大增加成本。

國外房產(chǎn)買賣的核心是土地問題，建筑物的壽命和使用年限并不是倒按揭政策要考慮的重點(diǎn)。國內(nèi)土地不允許隨意改建和重建地上建筑物，目前國內(nèi)建筑實(shí)際使用年限比較短，年久失修的情況比較多，這對(duì)住房倒按揭相當(dāng)不利，特別是銀行的風(fēng)險(xiǎn)極大。

障礙四：購買力不足

購買力障礙是必須考慮的一點(diǎn)。對(duì)于住房反按揭政策來說，房產(chǎn)價(jià)值會(huì)有規(guī)定，會(huì)對(duì)房源有一定的要求，如品相較好、土地使用年限較長(zhǎng)、地理位置好等。目前中國房?jī)r(jià)是不斷上漲的，要符合以上條件，在一線城市可能動(dòng)輒幾百萬元。這里有個(gè)悖論，能買得起這些房子的人，至少也是中產(chǎn)階級(jí)以上。他們當(dāng)中又有多少需要反按揭來補(bǔ)充退休金？相反更需要補(bǔ)充養(yǎng)老金的老年人，他們的房子往往不符合未來反按揭的要求。這里實(shí)際上存在著客戶群體的隱形沖突：一方面符合倒按揭要求的房源所有人很少有這方面的需求。另一方面真正有退休金補(bǔ)充需求的可能房源又不符合要求。

障礙五：金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

作為倒按揭參與的主體，銀行的倒按揭和按揭一樣，抵押物都是房產(chǎn)，其最大的風(fēng)險(xiǎn)在于房?jī)r(jià)的波動(dòng)。未來數(shù)十年的房?jī)r(jià)很難預(yù)測(cè)，一旦房?jī)r(jià)面臨下行壓力，銀行所持有的抵押物價(jià)值大幅度下降，從而引發(fā)嚴(yán)重的金融體系風(fēng)險(xiǎn)。

美國次債危機(jī)之所以爆發(fā)，其根源就在于之前繁榮的房產(chǎn)市場(chǎng)通過金融機(jī)構(gòu)的高杠桿金融工具，吸收了大量資金套利。等到房產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅，房?jī)r(jià)大幅下跌，立刻讓所有基于房產(chǎn)價(jià)值的抵押物和金融工具全部資不抵債，從而整體金融泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)蕭條，銀行倒閉。對(duì)于反按揭來說，由于比按揭更加難控制和預(yù)測(cè)，銀行極容易被房?jī)r(jià)綁架，出現(xiàn)金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。