探究建筑房地產開發經營過程中的風險管理

摘要：建筑房地產業開發經營風險的產生有很多種原因，但是其發生的特點卻可以歸納出幾點，通過對其發生的特點的了解，采取相應的應對措施，建立起有效的監督部門，保證整個風險防范的順利實施。同時也要求房地產開發企業在風險的管理上必須時刻保持警惕，做到實時分析、識別、應對每一個可能發生或是已經發生的風險。

關鍵詞：建筑房地產開發經營、風險分析、特點、應對

前言

隨著我國經濟的高速發展，城市基礎建設也步入了發展的高峰期，城鎮化更是得到了前所未有的發展，這一切無不造就了我國的房地產業的興盛，甚至發展成為了我國的一大支柱產業。而這一發展速度每年仍然在以超過10%的增長率不斷提高，但是，由于我國的房地產業發展起來也不過是短短的幾十年，特別是現代商業地產，僅僅是十多年的經驗，很多投資者過于盲目的投資，使得風險的發生更加的具有不確定性和多發性。同時由于國家近些年來一直致力于房地產的管控，也使得政府政策在很大程度上影響著我國的房地產業走向，加深了我國的房地產開發經營的風險，等等，這一切無不在告訴我們，加強房地產業的開發經營風險管理已經是迫在眉睫的事了。

1.建筑房地產開發經營風險管理的定義及特點

1.1風險管理是指對企業（包括人、物、盈虧等）的一切開發、生產生活中存在的一些潛在危害進行全程有效地跟蹤、識別、評估、處理的一種管理模式。因此，建筑房地產開發經營風險管理指的就是房地產開發企業通過有目的、有計劃、有意識的對房地產企業活動進行有組織、有計劃的管理，實現對風險的識別、衡量、處理，有效的減小甚至規避風險給企業所造成的損失，實現利益的最大化。

1.2建筑房地產開發經營有其獨有的特點：（1）建筑房地產開發經營是一項高風險、極度不確定，但同時也是高回報的行業，高度的風險性、不確定性表現為風險事故的發生與否，發生期間所造成的損失大小都具有很大的不確定性。這一切都使得該行業的運行必須建立在有效的風險管理制度下，它是企業減少盲目投資，有效識別風險，規避風險的關鍵。

（2）建筑房地產開發經營還是受市場環境影響極為敏感的行業，而同時我國乃至全球的政治環境、經濟環境、社會環境、人文理念等都在不斷的變化中，每時每刻都在產生不可預測的環境變化，使得市場的自動調節這個價值杠桿也一直在做著不規律的運動，再者由于目前我國的房地產業流入過多的熱錢，以及政府相關控制政策正在逐步的發力，這一切都給房地產的開發經營帶來了人力所不能改變的巨大影響。

（3）其風險具有一定的可預測性，雖然建筑房地產開發經營的風險有著很大的不確定性，但是其發生確有著一定的可預測性和規律性。通過統計數據分析，數學概率預測、環境調查、歷史分析等，可以大致的知道其發生的可能性和損失的嚴重性。

（4）其激勵性表現在企業由于風險的諸多不確定性和損失的嚴重性，使得企業在重壓之下，更加的小心謹慎，嚴格管理目標，改善投資環境，提升競爭力，間接地提升了市場的經濟效益，避免了浪費的發生。

由于建筑房地產開發經營中存在著種種的不利因素，這些因素的發生及其所帶來的影響都至關著這個企業的生死存忙，因此，如何有效的規避和減小這些不利因素所帶來的損失，是我們房地企業必須慎重思考的問題，當前，最有效的管理風險的措施就是實施建筑房地產開發經營風險管理。通過風險管理，對企業的一切內部和外部活動實施有效的跟蹤、分析、評估、處理，使得企業在規避和減小風險的發生以及發生后的處理措施是否正確上具有更強的適應性和靈活性。

2.建筑房地產開發經營中的風險管理的具體做法

2.1風險分析與識別

建筑房地產開發經營的整個過程可以簡單概括為投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段、項目租售階段。這幾個階段的風險具有風險的發生概率逐漸減小和發生后的損失逐漸增大的特點。投資階段的風險來自于政府的政策、投資方法是否得當、物業的類型等這些有著極大的不可預測性和發生概率的影響因素，同時這一階段的決策是否正確事關整個項目今后的成敗。而土地獲取階段的風險則主要來自于地塊的選擇是否利于開發、開發的價值是否匹配、對客戶的分析了解是否有誤等一系列的因素，這一階段的分析失誤將使得資金的投入完全進入了一個失敗的項目。建設階段主要的風險就是施工的技術管理不當、交付的時間延誤、建設中的安全事故等一系列建設中的技術、管理、領導決策的得當與否的問題。這一階段帶來的影響是建設成本的增加和工期的延誤使得資本無法及時轉化為現金流。項目租售階段由于資金的大量進入，使得風險發生后的損失是最為嚴重的，雖然風險在這個階段發生的概率相對較小。只有正確的分析和認識清楚投資過程中的風險，盡可能的找出影響風險管理目標實現的因素，并分析各個產生的根源，才能做到知己知彼百戰百勝。所以，我們在對各個階段的風險分析、識別、處理的時候，必須是貫穿整個房地產開發全過程的，絕對不能有一絲一毫的馬虎大意，甚至是決斷的延誤都會帶來嚴重的損失。

2.2對風險進行可行性的評估

風險評估即是將風險通過具體的量化分析來實現對風險的可行性研究。由于房地產一旦進入開發階段，將面臨很多不確定的風險因素，投資者需要做的便是在諸多的風險因素中確定出投資項目的用途、規模、類型。房地產開發商通過采用盈虧平衡法、蒙特洛法、損失估計法等方法評估、測定開發活動中各類風險的發生概率以及風險發生后所帶來的損失程度。

2.3風險的應對方法

風險一旦被分析和認知之后，就給了我們應對、處理的機會，但在進行風險處理的時候，首先要做的是建立起風險應對手段的管理機制，使得風險的發生能夠在規范化的制度管理下得到防范。應對風險的方法手段很多，風險回避是應對風險最簡單有效的手段，也是解決風險最徹底的手段，但是該方法也是只能針對一些特定的風險。因此，對于其他的一些風險，在避無可避之下，可以采取風險分散或是風險分攤的手段來減小風險帶來的損失，前者是將企業的經營領域擴大到多領域，避免所有雞蛋都放在一個籃子里的經營模式。后者則是采取對其合作，資源優勢互補的方式，將風險分攤到每個企業身上，減小個體所承受的風險。

2.4風險的監控

房地產的開發經營是一個動態的過程，風險的產生伴隨著整個房地產的開發經營活動，因此，對于風險的分析、評估、應對也應該是一個動態的過程，在這個過程中，就需要我們擁有一套完善的管理制度，而制度的實施是否符合要求，還需要一套嚴格的實時監控措施。通過風險管理監控措施，實現對風險管理的整個過程正確有效的監督。保證企業的風險管理政策制度能夠達到預期的效果。該監督的設立要求是由不參與風險管理的團體或是個人組成，是獨立于風險管理部門以外的自主管理部門，主要的任務就是對風險管理的執行情況進行監督，并將發現的問題及時反饋到上級部門，保證風險管理的順利實施。

結語

建筑房地產開發經營的投資過程是建立在對未知的供求需要進行產品生產的一種投資行為，因此，房地產業是一個典型的風險行業。它的開發始終伴隨著大量的風險存在。同時由于其投資的數額巨大，周轉時間長，應變能力差的特點，也使得其在發生風險后，所遭受到的損失極為嚴重。因此，對于風險的分析、識別、應對是房地產業管理工作的重中之重。

參考文獻

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