商業房地產工程預結算管理

【摘 要】 隨著國內經濟的持續增長及國家相關政策支持，近幾年房地產行業出現了高速的發展與增長，同時，房地產企業之間競爭不斷加強，房地產行業市場化、客戶化導向不斷增強，無論是企業內部資源或外部因素，均要求房地產企業特別是大中型房地產開發商應對其自身經營實行全面的預算管理。 本文闡述了商業房地產工程預結算管理。

【關鍵詞】商業房地產 預結算 管理

由于房地產行業是近些年才迅速發展起來的行業，尚未形成自身所開發的各種產品類型的企業標準和國家預算定額，如住宅、商鋪、寫字樓、酒店等，因而實際做起預算來難免憑經驗估算， 帶有一定的隨意性， 與實際情況偏離較大，缺乏一套完整的全面預算標準作指導。下面對商業地產工程預結算管理方面進行探討。

1.商業房地產工程預結算

1.1目的

為加強商業房地產公司所屬各房地產公司工程預結算的規范化管理，結合工程造價形成的特點，通過合理地確定工程造價及有效地控制工程造價而提高工程預結算工作的效益，制定本管理辦法。

1.2適用范圍

商業房地產工程的范圍 ①招標項目預算及結算的編制、審核工作。 ②直接發包項目預算與結算。③按照合同規定中間撥款工程量審核。 ④材料設備采購預算與結算。 ⑤零星施工項目預算與結算。 ⑥零星用工與設備租賃審核與結算。 ⑦其他。

1.3商業房地產工程預結算原則

①廉潔奉公原則：工程預決算工作中，應始終以公司利益為最高利益，遵守法律法規，恪守職業道德，嚴禁主動索要或被動接受財物，如出現損公肥私性質的不正當計價行為，將按照有關規定給予處罰。 ②準確高效原則：工程預結算中的各項計算應準確、清晰、合規，具有很高的準確度，體現較高的專業水平；同時工程預結算工作應保持較高的工作效率，做到及時帳清，以適應工程招標、成本核算、工期等多方面的要求。 ③可復查性原則：工程預結算中的全過程應有詳細、真實的記錄及完整的資料，量價計算過程、審批記錄等文件和資料， 應具備完全可復查性。 ④信息通達原則：工程預結算在編制時應考慮適應成本核算、 成本分析等多方面的需要，對資料、信息及時整理，并根據工作需要及時提供給設計和工程管理等部門。

1.4預結算工作職責

①預算部是工程預結算工作的主要職能部門，對工程預結算的編制審核工作負主要責任。負責組織工程預算的編制和審核工作，負責工程預算和結算的復審工作，確保其準確性。②材料設備主管負責編制《甲供材料設備一覽表》，供造價工程師、財務部門等使用。 ③質量管理工程師按月核算實際甲供材料設備供貨情況費用，為進度撥款提供依據。④造價工程師協助工程部經理完成施工方案的優選工作。進度款的撥付，由工程部經理匯總，決定支付。

⑤預算部為工程招標、合同簽訂提供造價方面的技術支持，包括工程量、合同價款、結算辦法、變更計量等問題。⑥協助設計部完成設計方案的選優工作，為設計方案提供理論數據的支持。

2.商業房地產工程預結算程序

2.1預算工作程序

①由工程部施工副經理提供《預算編制通知書》和預算資料給預決算部。②預決算部主管分配任務給預算人員； ③預算人員按施工圖計算工程量，按規定計價； ④預決算部主管負責審核預算書； ⑤預算金額超過50萬元或情況較為復雜的工程預算結果，報投資控制委員會主任進行投資審查后，報主管副總經理審批簽字。 ⑥按預算價簽訂造價包干施工合同的工程，其預算報投資控制委員會主任進行投資審查后，報主管副總經理審批簽字。

2.2竣工結算程序

①由工程部施工副經理提供《結算編制通知書》和結算資料給預決算部。 ②預決算部主管分配任務至結算編制人員； ③預算編制人員根據資料，編制完整的工程竣工結算書；④結算書交預決算部主管指定人員校核； ⑤編制人員、校核人員共同與施工單位核對結算，雙方分歧較大時，報預決算部主管處理；⑥預決算部主管審核結算書； ⑦預算編制人員將結算書交由政府造價管理部門審計，并跟蹤審計過程，直至取得工程三算審查單。 ⑧由投資控制委員會主任在2個工作日內對結算書進行投資審查；

3.商業房地產工程預結算管理

3.1預算編制宜采用從房地產企業內部自上而下、自下而上、上下結合的編制方法，整個過程為：先由高層管理者提出企業總目標和部門分目標；各基層單位根據一級管理一級的原則據以制定本單位的預算方案，呈報分部門；分部門再根據各下屬單位的預算方案，制定本部門的預算草案，呈報預算委員會；最后，預算委員會審查各分部預算草案，進行溝通和綜合平衡，擬訂整個組織的預算方案；預算方案再反饋回各部門征求意見。經過自下而上、自上而下的多次反復，形成最終預算，經企業最高決策層審批后，成為正式預算，逐級下達各部門執行。

3.2好預算管理制度建設。制定全面預算管理制度， 主要包括： 明確責任中心的權責、界定預算目標、編制預算、匯總、復核與審批、預算執行與控制管理、業績報告及差異分析、預算指標考核。依據預算管理的原則、方法、流程和程序編制企業的預算， 實施預算管理并依據預算對責任單位和個人進行考核等。會計核算上根據企業集團管理模式和房地產行業特點，建立一套房地產項目開發成本、費用科目體系， 作為預算項目成本、費用依據， 指導項目的預算工作，并逐步形成房地產企業自身的成本、費用定額標準。

3.3改進房地產企業的預算編制方法。傳統的預算側重的是短期效應，以年度作為預算周期。對房地產項目來說，由于其開發的特殊性，編制預算不僅是對年度財務狀況做出的反映， 而且是對項目綜合情況做出的反映。

4.房地產企業在推行全面預算管理抓好三個結合

4.1要與實行現金收支兩條線管理相結合。預算控制以成本控制為基礎，現金流量控制為核心。只有通過控制現金流量才能確保收入項目資金的及時回籠及各項費用的合理支出；只有嚴格實行現金收支兩條線管理，充分發揮企業內部財務結算中心的功能，才能確保資金運用權力的高度集中，形成資金合力，降低財務風險，保證企業生產、建設、投資等資金的合理需求，提高資金使用效率。

4.2要同深化目標成本管理相結合。全面預算管理直接涉及到企業的中心目標利潤，因此，必須進一步深化目標成本管理，從實際情況出發，找準影響房地產企業經濟效益的關鍵問題，瞄準同行業的先進水平，制定降低成本、扭虧增效的規劃、目標和措施，積極依靠全員降成本和技術降成本，加強成本、費用指標的控制，以確保企業利潤目標的完成。

4.3要同提高預算的控制和約束力相結合。預算管理的本質要求是一切經濟活動都圍繞企業目標的實現而開展，在預算執行過程中落實經營策略，強化企業管理。因此，必須圍繞實現企業預算，提高預算的控制力和約束力。預算一經確定，在企業內部即具有“法律效力”，企業各部門在房地產建設及銷售的各項活動中，要嚴格執行，切實圍繞預算開展經濟活動。

5.結束語

總之，房地產企業的全面預算管理是一個系統工程，是企業治理的重要組成內容，是與企業發展戰略相配合的戰略保障體系。房地產企業應該根據自身的特點，形成適合本企業的全面預算管理制度，真正達到實現企業發展戰略目標，整合企業資源，提高經濟效益的目的。最后，筆者想要強調的是，全面預算管理的組織和制度建設僅僅是基礎工作，關鍵是制度的執行，最主要的工作是權責利的統一、約束機制和激勵機制的統一。

參考文獻

[1]GFP9-1《項目總體計劃控制程序》

[2]GFP9-2《項目投資控制程序》

[3] GFP9-10《零星工程（土建）施工監理程序》