淺談我國房地產經濟發展現狀與發展趨勢研究

【摘要】隨著我國改革開放和市場經濟的發展，房地產也在以迅猛的速度蓬勃發展，可是作為一個新興發展的事物，房地產出現的問題同樣不容忽視，泡沫成分收縮，房價偏高，成交量下降，空置率上升等問題在阻礙房地產的健康發展，因此，我國必須要加快發展完善房地產的金融體制，推進房地產金融創新，加強政策性金融服務，完善房地產金融市場體系。本文就是對房地產發展的這些問題進行探討以及對房地產的未來發展趨勢進行探究。

【關鍵詞】房地產經紀；金融體系；發展趨勢

0.引言

自20世紀70、80年代中國重視經濟發展以來，房地產也以同樣的速度發展，我國已經形成了以北京為代表的北方，上海為代表的中部，廣州、深圳為代表的南方三足鼎立的局面。而房地產市場的發展需要房地產金融的支持，可是近年來我國金融對房地產的力度卻有所下降。房地產發展與經濟發展出現的問題亟待解決。因此，我們必須著力于對這一問題進行分析，提出解決措施，才能更好地促進我國房地產行業持續健康的發展。

1.房地產經濟存在的問題和解決措施

1.1問題

1.1.1泡沫成分收縮，市場價格面臨較大的下降壓力

房地產泡沫是泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟，指由于房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者的情況[1]。國家發展改革委、國家統計局的調查表明，2013年5月份，全國有70多個城市的新房房價漲幅回落0.6個百分點，而二手房回落1.5個百分點。而一些著名的地產商比如說萬科、和記黃埔為加快資金的周轉也在調低價格，還有一些炒家為了盡快脫手也在大幅度地降低房價從而進行拋售。

1.1.2成交量下降，空置率上升

由于房價的下調，購房者在等待購房的最佳時機，因此，導致房市成交量的下降，房產的空置率在上升。據數據顯示，2007年上海的月成交面積是174萬平方米，而2010年卻只有83萬平方米，同比下降了52%。與此同時，天津、杭州、南京、武漢等許多城市的成交量也在萎縮，空置率在不斷地上升。

1.1.3開發成本增加，房價依然偏高

當今市場建筑材料價格不斷上漲，企業在開發的時候建筑材料成本、土地成本、經費運算也有所增加，銷售業績的不佳導致房子的存量在增加，從而導致了房地產開發成本和市場銷售價格的矛盾，而為了解決這個矛盾，新的開發商只能提高房價，又導致房價偏高的格局，這就是所謂的越買不起房價格越高的房地產怪圈。而房地產對土地這一稀缺資源的依賴性，加上房地產行業稅費的增加使房地產開發告別高增長時代成為不可阻擋的趨勢。

1.2措施

1.2.1發展多層次的房地產金融體系

我國金融市場的發展還處于初級階段，因此房地產經濟的發展還存在很多問題。因此，房地產經濟不僅需要提供直接融資服務的一級市場，也需要分擔一級市場風險的二級市場，發展房產中介、保險、擔保、房產評估等金融市場服務體系以解決住房貸款流動性的問題。

1.2.2促進房地產金融產品創新

要注意細分市場，開發不同的社會群體的產品，比如說針對剛工作的社會青年，或低收入家庭，要有相應的住房金融產品讓其更有能力購買。開發房地產信托、投資基金、資產證券化等在內的多元化的房地產金融產品。開發房地產信托產品創新，信托作為一種靈活的融資工具，可以滿足房地產開發過程中的資金需求，有利于優化資金配置效率。推動納稅評估向稅務代理轉變，稅務機關委托代理機構代理納稅評估，能避免由于稅務管理員的業務水平低的問題造成評估不準確的問題，從而提高工作效率。

1.2.3加強政策性房地產金融服務

中低收入住房保障是房地產發展的重要組成部分，我們需要借鑒新加坡的“住房公積金”制度，美國的“居者有其屋”的計劃，為中低收入的家庭提供住房貸款補貼和住房公積金[2]。從而一方面解決了房地產銷售業績不佳的問題，一方面也有利于我國的社會保障制度的更好實施。同時，對房地產泡沫也要進行相應的打擊，有以下措施：（1）對房地產商征收暴利稅或空置稅，促進住房供給的釋放。（2）盡快征收物業稅，即不動產稅，從而抑制住房的盲目增長。（3）征收遺產稅，改變居民的心理預期。（4）提高居民住房轉讓所得的稅率。（5）對居民購買第二套以上的住房采取抑制性的金融措施。（6）取消期房銷售制度，改成現房銷售制度[3]。

1.2.4加強對境外機構及個人進入境內房地產市場的管理

要加強境外機構或者個人進入境內的房地產市場的監管力度，完善境內外資開發，登記制度，購房統計。加大對投機行為的查處力度。只有加強對境外機構或者個人進入境內房地產市場的管理，才能防微杜漸，為我國創造一個良好的房地產發展環境。

2.發展趨勢

國內的房地產市場仍然會有較大的發展空間，正處于一個特殊的發展階段，在未來的一段時間內仍將處于總量增長型發展時期。隨著我國市場經濟體制的發展，房地產行業正在實現商品化的發展，與融資、投資與再生產之間有著良性的循環。但是與此同時，房地產商品化有著其很大的弊端。

首先房價預測成為一件不可能的事，房地產的發展有著它自身的發展規律[4]。目前房地產的畸形發展導致的不合理現象需要解決，而這一問題的解決會導致目前住房困難和低收入人群的住房條件得到很大的改善，這是一個很好的未來發展趨勢。而由于土地資源的稀缺性和住房發展的矛盾的不可調和性導致我國的房地產發展必須要走資源節約型的發展道路，在我國，由于城鎮化和工業化的發展，很多農村居民需要到城鎮居住，對土地資源的要求非常大，因此，房地產要想能更好地進行開發，必須解決好資源來源這一問題。，而對城鄉土地進行合理的規劃配置能很好地解決這一問題的發展瓶頸，包括現在正在實施的高樓建設，即土地縱向發展，都是未來房地產開發的方向。另外，房地產經濟不僅僅是表面上的房地產的銷售數字問題，更是涉及到一個國家的經濟發展穩定狀況，只有國家經濟發展良好了，才能為房地產發展的各個環節，包括開發，設計，銷售提供一個良好的平臺和產業鏈，因此，房地產要想有更好的發展，必須要首先保持國民經濟的持續、穩定、健康發展。保護國民經濟的穩定是未來房地產良好發展的一個堅定不移的目標。

3.結語

隨著我國改革開放和市場經濟的發展，中國已經進入了全面建設小康社會的發展階段，居民的生活水平和消費水平提高了，對住房條件的改革當然就相應地有了更高的要求，這也刺激了房地產市場的活躍發展。可是，我國當前的房地產市場發展還處于一個不完善的地位，出現的問題有很多，而針對當前房地產發展出現的問題，我們要善于分析原因，了解背景，提出相應的解決措施和解決方案，從而引導房地產行業向著一個更加持續健康的方向發展。可以說，目前一個規范有序的房地產經濟市場的建立任重而道遠。但是，我們有理由相信，隨著我國國家經濟的發展和相關的制度的不斷完善，未來的房地產行業一定會往一個更加成熟的方向發展的。

【參考文獻】

[1]陳洪波等.我國房地產金融現狀及政策取向[J].財政金融，2010（2）

[2]李松青等.中國房地產金融現狀、問題及政策建議[J].陜西農業科，2011（1）

[3]張元再，柳洪斌.我國實行MBS的思考[J].金融論壇，2012（6）

[4]姚長輝.中國住房抵押貸款證券創新研究[M].北京：北京大學出版社，2010