淺談建筑房地產工程項目管理策略

【摘要】文本綜合常年的實際工作經驗，通過建筑房地產工程施工項目管理過程里出現的一些問題，提出一些看法，強調了施工質量的控制、協調各部門工作。

【關鍵詞】建筑房地產；工程項目；管理；策略

建筑房地產項目屬于一個非常復雜的系統工程，它的周期較長、投資金額較大、面對的風險比較多。我國建筑房地產商的項目管理策略時間比較短、經驗比較缺乏，還沒有構成一個科學合理的管理策略形式。

一、注意施工階段的過程控制及管理

建筑房地產工程監理管理建設工程，都要管理些什么呢？哪些是一定要監理來管理的，哪些又可以透過監理、施工單位本身來進行管理的呢？只有通過細致的劃分管理權限，監理的工程管理才可以有的放矢，而不是毫無目的地執行“帝王”式的監理管理。“帝王”式的管理是施工單位最為反感的管理形式。工程管理的合理形式是：工程質量到達甚至超出預期值，施工的工期控制充足的時間之內，讓施工單位獲取合理的經濟效益。這樣監理和施工單位就不會成為對立方，而是成為真正的合作關系。因此，監理通過以下幾點進行管理。

1、嚴格控制工程質量

強化質量管理，嚴控返工率。在施工的過程里，要嚴格控制工程的質量，充分意識到“細節決定一切”的意義，所有的質量管理人員要將加強施工的工序質量檢查以及管理工作真正執行到整個過程里，使用防范措施，避免質量問題的發生，不要讓人、財、物的浪費增加工程投資的負擔。

（1）要管理好施工質量，首先要按圖紙進行施工

監理代表應當及時檢查施工方有沒有嚴格遵照設計的圖紙進行施工。如果出現問題，應當及時進行處理，需要返工的就返工，因此形成的損失要通過施工方負責。可是需要注意的是，不可以不顧監理單位而直接同施工方進行交涉。然后應當檢查是不是具有偷工減料、以次充好的現象。建筑施工單位在施工時出現偷工減料、使用了不符合標準的建筑材料、建筑配件以及設備等，應當嚴肅處理，情節嚴重者；構成建設工程質量不達標準的，施工方應當立刻進行返工、修理，而且要賠償因此形成的損失，達到犯罪的，必須依法追究其刑事責任。

（2）增加對隱蔽工程的檢查和驗收

建筑房地產工程的覆蓋、掩蓋條件以及達到協議條款約定的中間驗收位置，施工方要采取自檢的形式，并且要在48小時前通知監理代表。通知內容包含了施工方的自檢記錄，隱蔽工程以及中間部位的驗收內容、時間及地點，而且要讓監理進行驗收。如果驗收合格，監理代表要在驗收記錄上簽字后才可以繼續施工，如果監理代表查驗后發現不符合標準，施工方要在規定的時間里進行修整并重新驗收。隱蔽工程沒有通過驗收的，監理代表有權對已經隱蔽的工程進行驗收。施工方要通過具體要求進行剝露，并配合檢查。檢查不達標的，監理代表不可以在隱蔽工程記錄單上簽字，而且要求其立刻拆除并返工。

2、保證工程可以按期完成

在施工的進度上，監理代表要關注查看施工單位有沒有依照合同的工期進行施工。現場施工有沒有依照施工組織設計進行，出現問題要及時提出，對于依照施工組織設計進行的，如果在合同約定的工期內無法完成，要合理的進行工期的延長或者監督施工單位通過加班加點的方式按期完成。

3、對施工單位要獎罰分明

在施工合同上，可以標注對施工質量和工期狀況相應的獎罰制度。這樣監理就可以將施工方的積極性調動起來，不要讓施工單位在獲取相應的經濟效益的基礎上存在“干好干壞一個樣”的想法。

二、建筑房地產工程項目管理策略

1、強化建筑房地產項目的風險管理策略

風險防范指的是通過相關的技術管理策略來避免相應的風險，用來降低建筑房地產有關的隱蔽損失，維系投資方的利益。風險防范的方法大致有以下幾類：

（1）風險回避法，風險回避法是指當風險超出投資方心里的底線時，一定要通過放棄投資決策的相關措施，這樣才可以真正地避免相應的風險。但是風險回避是一種消極的方式，只有在別無他法的情況下，才可以運用，因為一旦運用風險回避的方法，也就意味著建筑房地產無法獲取任何可能的利潤。

（2）風險轉移法，風險轉移法是指通過相應的防范措施，把一種特殊的風險用其他方式轉移到無形。在目前的建筑房地產工程管理策略里，這樣的方式運用的最多。通常風險轉移是通過兩種形式來完成的，一種形式是簽訂合同，也就是用合同的形式，來轉移相應的風險，當簽訂完合同后，不論產生任何相關的風險，都要通過施工方來進行承擔。另一種形式是購買保險，也就是透過購買保險的形式，把無法預知的相應的風險轉移給保險公司，雖然這樣會加大部分成本，但是通過這樣的形式，可以有力的提升項目抵御風險的能力。比如一個建筑房地產的項目在過程里，遭遇了非常大的自然災害，或者當建筑房地產在進行施工時由于意外而發生的賠償等。

2、全面充實項目的成本管理策略

當建筑房地產項目處于投資決策的階段，就一定要掌握成本控制的關鍵因素，通過定性及定量的方式來掌控造價成本。所謂定性的分析，就是從宏觀的角度出發，整體研究影響項目成本的有關因子。所謂定量分析，就是整體掌握效益成本，重視資金的投資和效益的比例，研究工程價值的趨向，通過可行性研究報告里的合理性給出相應的預算，對于每個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段屬于整體工程項目的成本實施階段，因此在這個階段的控制造價，最為關鍵。針對施工材料、施工方案和施工進度等，要進行層層把關，對于不達標的工程材料予以剔除，針對施工的方案一定要進行嚴格的審核，提出對施工有利的相關措施，用來掌控工程的造價。尤其是施工進度的控制，一定要加大監管力度，讓建設單位可以按期完成施工有關的內容，如果出現拖延進度的現象，就一定要進行相關的懲處。

3、項目質量管理策略

建筑房地產公司可以透過合理的項目管理策略來確保項目建設實施的質量。建筑產品不等同于其他的工業產品，工業產品通過流水線進行生產，影響產品質量的原因相對較少，同批次的產品質量比較穩定，可是造成建筑產品質量的原因非常多，并且，項目建設管理策略牽涉到不同學科，因此，需要同監理等合作單位，甚至是供電、供水等社會關系進行協調處理，要培養對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、使用的能力。因此，對于企業應當關注的項目管理策略團隊的建設，素質是一定要保證的，這也是決定項目管理策略成敗的基本原因。

結束語：綜上所述，當建筑房地產工程在施工階段，監理的施工管理工作屬于一個系統的工程。它一定要同建筑所包含的施工內容的多樣性及繁復性進行緊密結合的管理。針對工程里涉及到的各個專業內容通過了解到熟悉、從認識到掌握。系統合理地控制施工的各項工作實施。及時和監理、設計、施工及各專業施工隊伍進行溝通，解決在施工里出現的各種矛盾，監督參與工程項目實施的各個協調工作。進而確保質量管理、技術管理、進度管理以及合同管理的落實工作。

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