探究房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問題及對策

【摘 要】隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)建筑業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，但同時(shí)也對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目管理提出了更高的要求。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理可以使企業(yè)的生產(chǎn)要素和人力資源得到合理的配置，保證工程質(zhì)量，降低成本，使企業(yè)獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益。本文就目前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問題，提出解決的措施，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理 問題 解決方案

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理原則

1.1責(zé)任對等

責(zé)任對等是相對于房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)而言的，它的主要對象就是房地產(chǎn)的開發(fā)商。房地產(chǎn)之所以是一個(gè)暴利的行業(yè)，主要原因就是掌握良好的時(shí)機(jī)，并以最快的速度出售房產(chǎn)，并從中取得巨大的回收資金。但由于房地產(chǎn)回收的資金融資量過大，所以在資金回籠時(shí)，具有速度不夠快的特點(diǎn)。所以，為了取得更多的回收資金，很多房地產(chǎn)為了爭取更快的進(jìn)度，不重視自己的職責(zé)，進(jìn)而忽略生產(chǎn)的質(zhì)量，生產(chǎn)出很多劣質(zhì)的建筑，給社會(huì)的資源帶來了很大的損失。

1.2成本最優(yōu)

從房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的角度對房地產(chǎn)的成本運(yùn)行進(jìn)行分析，為了能達(dá)到房地產(chǎn)成本最優(yōu)的目標(biāo)，就要在成本最優(yōu)化，也就是最低化的基礎(chǔ)之上，對房地產(chǎn)運(yùn)行的成本不斷的降低。房地產(chǎn)成本的最優(yōu)化也要考慮到房地產(chǎn)生產(chǎn)的質(zhì)量，只有合格的產(chǎn)品才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本運(yùn)行的最優(yōu)化，才可以給企業(yè)帶來最大的利潤，最終給社會(huì)營造有利的資源。

1.3質(zhì)量管理

產(chǎn)品質(zhì)量是每個(gè)企業(yè)的生存支柱，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，建筑的質(zhì)量在企業(yè)中起到致命的作用。但在實(shí)際的生產(chǎn)當(dāng)中，很多房地產(chǎn)開發(fā)商為了加快工程的進(jìn)度，為了能較早的把房產(chǎn)投入市場，收回成本，在生產(chǎn)的過程中忽略多個(gè)施工環(huán)節(jié)，造成竣工后的房產(chǎn)質(zhì)量較差。在消費(fèi)者的使用中，頻繁的出現(xiàn)多種質(zhì)量問題。所以，在企業(yè)生產(chǎn)的施工過程中，做好房產(chǎn)質(zhì)量管理工作的基礎(chǔ)之上，做到行之有效的項(xiàng)目管理運(yùn)作是十分重要的。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題

2.1前期，開發(fā)商準(zhǔn)備不足

開發(fā)商在項(xiàng)目方案確立之前，缺少對市場的充分調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么。只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終不能超前別人。而且由于決策層缺乏對市場的調(diào)查，對市場沒有充分的認(rèn)識(shí)和了解，往往在方案決策階段會(huì)出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2中期，對設(shè)計(jì)不夠重視

房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施階段也存在重施工，輕設(shè)計(jì)的問題。很多房地產(chǎn)開發(fā)商將注意力過多投向施工階段，但是對科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案能夠給項(xiàng)目帶來的價(jià)值明顯重視不足，也就是只是強(qiáng)調(diào)施工，輕視了設(shè)計(jì)。對房地產(chǎn)項(xiàng)目的外觀設(shè)計(jì)多隨波逐流、貪大求洋，而不是結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，因地制宜，體現(xiàn)項(xiàng)目自身的特色來滿足消費(fèi)者的需求。還有很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，只是簡單的復(fù)制了外地甚至國外的某些項(xiàng)目的風(fēng)格，而不去考慮是否本地條件是否適合及周邊環(huán)境能否協(xié)調(diào)，最終完成的產(chǎn)品也與消費(fèi)者需求相差甚遠(yuǎn)。

2.3后期，合同不嚴(yán)謹(jǐn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目在工程施工階段簽署的工程施工合同內(nèi)容不完整、條款不嚴(yán)謹(jǐn)，尤其是在承包商配合以及各專業(yè)接口方面的劃分和規(guī)定不夠詳細(xì)具體，造成各承包商之間協(xié)作效率低下，推諉扯皮時(shí)有發(fā)生，并最終導(dǎo)致工程的延期。在工程項(xiàng)目的收尾期，開發(fā)商往往需要花費(fèi)大量的時(shí)間與精力用于協(xié)調(diào)各方之間的配合，而且工程本身往往會(huì)遺留下許多的缺陷和問題，一旦這些問題爆發(fā)，又會(huì)由于合同內(nèi)容的不嚴(yán)謹(jǐn)造成難以分清各方責(zé)任，進(jìn)而影響項(xiàng)目整體的效率和形象。

3.解決方案

3.1選用正確的項(xiàng)目管理方法緊抓基礎(chǔ)管理和動(dòng)態(tài)管理

項(xiàng)目管理既要適合于施工企業(yè)所具備的經(jīng)營管理水平特點(diǎn)，又要具備項(xiàng)目所處的時(shí)間、環(huán)境等條件的特點(diǎn)。在運(yùn)用科學(xué)管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實(shí)的效果的。找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，可以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。在運(yùn)用量本利分析法進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)成本管理時(shí)，不能簡單地根據(jù)產(chǎn)量、成本、利潤三者的依存關(guān)系，應(yīng)用數(shù)字模式預(yù)測一個(gè)目標(biāo)值，還要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標(biāo)成本管理制度，通過目標(biāo)分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制——信息反饋——總結(jié)考核的全過程，不斷推進(jìn)成本管理，確保經(jīng)濟(jì)效益的提高。

實(shí)施現(xiàn)代化管理離不開基礎(chǔ)管理，如計(jì)量管理，監(jiān)測手段、編制和執(zhí)行各類定額、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、信息管理等。無論運(yùn)用何種現(xiàn)代化管理方法，都離不開這些基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息，如果沒有正確的計(jì)量技術(shù)和監(jiān)測手段，沒有詳盡全面的統(tǒng)計(jì)報(bào)表，沒有及時(shí)有效的各類信息的反饋，再好的現(xiàn)代化管理方法也不能發(fā)揮它的威力。因此，必須抓好各部門的基礎(chǔ)管理，積累更多、更全面的基礎(chǔ)資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)，使“方法”在施工項(xiàng)目中發(fā)揮更大的作用。

認(rèn)真抓動(dòng)態(tài)過程的管理，反復(fù)運(yùn)用，才能使科學(xué)管理方法成為項(xiàng)目上的現(xiàn)實(shí)存在。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理的主要過程就是不斷重復(fù)下圖中各步驟的一個(gè)過程，過程中可以根據(jù)執(zhí)行力的大小程度判斷工程管理的效果。

3.2提高項(xiàng)目管理人員素質(zhì)科學(xué)實(shí)施項(xiàng)目管理

目前我國現(xiàn)有小而專、大而強(qiáng)的項(xiàng)目管理公司不多，許多都是東拼西湊的雜牌隊(duì)伍，而且專業(yè)性的項(xiàng)目管理人員非常少，人員素質(zhì)也不高，對項(xiàng)目管理的性質(zhì)、任務(wù)、機(jī)制認(rèn)識(shí)不夠，管理片面，往往局限于對施工質(zhì)量的監(jiān)控，使我國的建設(shè)項(xiàng)目管理在理論和方法上與先進(jìn)國家相比都存在較大的差距。要使項(xiàng)目管理現(xiàn)代化，其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項(xiàng)目經(jīng)理，一定要具備與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念，懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù)，要深知在項(xiàng)目管理中必須突出以人為本的思想。對于規(guī)模較大的項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理必須要掌握和善于運(yùn)用電腦等工具，進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時(shí)，項(xiàng)目的每一位管理人員要隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步、科學(xué)管理技術(shù)的不斷發(fā)展，不斷對自身充電，接受上崗培訓(xùn)，通過培訓(xùn)，提高管理素質(zhì)，如今的項(xiàng)目管理是集智慧、專業(yè)并運(yùn)用一切可能運(yùn)用的手段的管理。可以說，項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)的高低，決定了是否能夠帶出一支合格的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。而具備了一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能使項(xiàng)目的各項(xiàng)工作在健康有序的環(huán)境下開展。

3.3加強(qiáng)行業(yè)法律法規(guī)建設(shè)

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域中仍存在諸多問題，一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，置法規(guī)體制于不顧，處處鉆空子，嚴(yán)重?fù)p害了國家和集體的利益。反映在：基本建設(shè)有章不循、有法不依，不報(bào)建、不招標(biāo)，任意肢解發(fā)包工程，強(qiáng)行不合理壓價(jià)；行業(yè)壟斷，一個(gè)行業(yè)的工程往往是本行業(yè)立項(xiàng)、本行業(yè)投資、本行業(yè)設(shè)計(jì)、本行業(yè)施工、本行業(yè)監(jiān)理，不允許外行業(yè)隊(duì)伍進(jìn)入；工程項(xiàng)目可行性研究成為“可批性研究”；現(xiàn)場簽證無中生有、價(jià)量不實(shí)；不法中介行為嚴(yán)重；還有錢權(quán)交易，搞工程腐敗等。這些都極大地制約和限制了我國項(xiàng)目管理的發(fā)展。所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)建設(shè)是完善和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要保證。

4.總結(jié)語

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)資源整合的過程。中小型房地產(chǎn)企業(yè)想在激烈的競爭中占有一席之地，就需要在做好項(xiàng)目定位、與一些實(shí)力較強(qiáng)的勘察、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、營銷能讓施工等相關(guān)單位進(jìn)行合作，建設(shè)出適合現(xiàn)代購房消費(fèi)者的心理需求的房產(chǎn)。除此之外，還要控制好項(xiàng)目管理中的進(jìn)度、質(zhì)量、造價(jià)以及安全問題，工程在施工的過程中便會(huì)較為順利、其進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)也較有一定的保障，才會(huì)贏得客戶的良好口碑，才能使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入一個(gè)良性發(fā)展的階段。