房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的問題剖析

【摘要】多年來的房地產(chǎn)工作經(jīng)歷，筆者感覺在開發(fā)過程中房地產(chǎn)公司所屬職能部門存在不同程度問題，有的問題將影響房地產(chǎn)公司的生存，有的問題不利于房地產(chǎn)公司健康發(fā)展和持續(xù)經(jīng)營。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 開發(fā) 問題 剖析

下面就房地產(chǎn)公司各板塊存在問題進行揭示與剖析。

一、開發(fā)（投資）部門的問題剖析

普遍存在的問題是：在爭取開發(fā)項目時，沒有對擬投資項目進行可行性分析。許多中小型房地產(chǎn)公司拿地，僅憑著公司老板的感覺，感覺地價在什么范圍可以拿，就肆無忌憚地“沖”，這是比較冒險的舉動。

筆者認為，拿地是房地產(chǎn)開發(fā)最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，決定著整個項目開發(fā)成敗。拿地要考慮的因素很多，如政策形勢、區(qū)域市場形勢、產(chǎn)品定位、客戶群體及開發(fā)周期等，必須進行項目可行性研究。投資、設(shè)計、營銷策劃及財務(wù)等部門應(yīng)集中研討，并編制《項目投資經(jīng)濟分析》；或請一家熟悉當(dāng)?shù)厍闆r，又熟悉地產(chǎn)開發(fā)的咨詢機構(gòu)，做一份可行性報告，根據(jù)可行性報告，進行審核、商討、決策。

二、設(shè)計部門的問題剖析

普遍存在的問題：一是沒有實行限額設(shè)計，沒有簽訂限額設(shè)計合同；二是設(shè)計過程中對設(shè)計方的控制管理力度不夠，設(shè)計方不履行合同義務(wù)；三是對各階段設(shè)計成果沒有組織審核，或?qū)徍斯ぷ鞑坏轿唬凰氖菦]有實行招標(biāo)機制選擇設(shè)計單位；五是產(chǎn)品定位標(biāo)準不清晰、不準確；六是設(shè)計變更不注意成本控制等。

筆者認為：

1.設(shè)計成果既是質(zhì)量問題，也是成本控制問題拿地之后的主要成本控制環(huán)節(jié)，就是設(shè)計成本控制，它約決定整個項目80%的成本。而設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制最重要的工作是實行限額設(shè)計，它是保證設(shè)計質(zhì)量、降低設(shè)計方設(shè)計隨意性、最大化降低成本質(zhì)量風(fēng)險的必要手段。

2.存在設(shè)計方不履行合同義務(wù)問題，主要原因是設(shè)計合同約定不到位，與設(shè)計單位的對接沒有形成相關(guān)證據(jù)資料，難以追究設(shè)計方不履行合同義務(wù)的責(zé)任，導(dǎo)致設(shè)計方不履行合同義務(wù)，影響了設(shè)計深度和工程進度。

3.對各階段設(shè)計成果沒有組織審核，或?qū)徍斯ぷ鞑坏轿唬瑢?dǎo)致設(shè)計不能深化，影響了產(chǎn)品質(zhì)量，增加項目投資成本，或?qū)е峦笤O(shè)計變更事項增加，浪費投資成本。

4.產(chǎn)品定位標(biāo)準不清晰、不準確，將導(dǎo)致設(shè)計變更事項多，不利于成本控制。經(jīng)常出現(xiàn)的問題有：（1）出現(xiàn)整套圖紙作廢現(xiàn)象；（2）因缺乏前期設(shè)計階段對產(chǎn)品定位配置標(biāo)準控制，導(dǎo)致在施工階段發(fā)生大量的設(shè)計變更；（3）大量的建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備設(shè)施配置標(biāo)準在招標(biāo)后的施工階段才確定，不但增加設(shè)計變更量，還給成本管理增加難度和施工進度加重負擔(dān)；（4）大量的裝修標(biāo)準或做法在招標(biāo)后的施工階段才深化變更，對成本控制不利。

5.沒有實行招標(biāo)機制選擇設(shè)計單位，將影響合同價款和優(yōu)秀設(shè)計團隊的選擇。

三、財務(wù)、資金部門的問題剖析

主要存在的問題：一是沒有進行項目投資測算，沒有編制項目經(jīng)濟指標(biāo)分析；二是預(yù)算編制存在問題，沒有編制財務(wù)預(yù)算，或財務(wù)預(yù)算編制不規(guī)范；現(xiàn)金預(yù)算編制存在隨意性，且審核工作不到位；沒有進行預(yù)算分析或分析不到位；三是項目前期沒有進行稅收籌劃，平時對涉稅業(yè)務(wù)處理不夠科學(xué)；四是融資工作不擇手段，尤其是信托融資潛在風(fēng)險大；五是內(nèi)控制度不健全。

筆者認為：1.沒有進行項目投資測算，不利于以后的資金計劃安排，不利于對項目前期的稅收籌劃，也不利于對項目的投資控制。

2.預(yù)算編制存在的問題，尤其現(xiàn)金預(yù)算編制的隨意性，輕者影響了融資工作，重者導(dǎo)致了整個公司的資金鏈的斷裂，影響了持續(xù)經(jīng)營。

3.合理節(jié)稅是降低開發(fā)成本的途徑之一，沒有進行稅收籌劃，就不能有效地合理節(jié)稅。房地產(chǎn)公司的稅收籌劃主要圍繞土地增值稅、企業(yè)所得稅的籌劃。目前，各公司財務(wù)部門的稅籌工作存在滯后現(xiàn)象；或雖然進行稅收籌劃，但平時沒有根據(jù)實際進行調(diào)整，跟蹤執(zhí)行不到位。個別的企業(yè)的“稅籌”是偷稅，這是愚蠢行為，存在較大的經(jīng)營風(fēng)險。

4.中小型房企普遍存在“擴張性開發(fā)，最大限度融資”現(xiàn)象。融資工作不擇手段，尤其是對內(nèi)部員工及社會集資，和信托融資，均潛在較大經(jīng)營風(fēng)險。對內(nèi)部員工和社會集資，屬于非法集資問題，涉及較大的法律風(fēng)險。目前的信托融資，大部分是股權(quán)性融資，稍有不慎，資金回籠出現(xiàn)問題，那企業(yè)就會被收購，公司將走到破產(chǎn)邊緣。此外，對社會融資和信托融資，均存在利息費用高的問題，把開發(fā)商大部分的預(yù)期利潤掠奪。且此部分的財務(wù)費用，嚴格上不能在土地增值稅前抵扣，企業(yè)付出的代價很高。

四、工程管理部門的問題剖析

主要存在的問題：除存在工程質(zhì)量、進度、安全文明問題之外，還有進場材料設(shè)備不符合合同約定，現(xiàn)場簽證隨意性，投資控制不到位等問題。

筆者認為：1.有關(guān)質(zhì)量問題。每一工程項目都存在質(zhì)量通病，大家司空見慣，未能引起足夠重視。工程質(zhì)量控制是工程管理部監(jiān)管的核心，工程管理部對施工質(zhì)量應(yīng)進行全過程全面的監(jiān)管，在加強現(xiàn)場管理工作的前提下，對關(guān)鍵部位、關(guān)鍵施工工序、特殊工序及關(guān)鍵施工時段，必須實行同步巡視檢查，對發(fā)現(xiàn)的可能影響施工質(zhì)量的問題及時指令承包人采取措施解決，并實行必要的處罰措施。

2.有關(guān)進度問題。因工程進度涉及銷售節(jié)點、銀行按揭辦理和交房等問題，開發(fā)商非常關(guān)注，在施工合同中往往會明確進度獎罰措施。因此，工程管理人員應(yīng)熟讀合同，跟蹤執(zhí)行合同約定，平時管理中應(yīng)隨時掌握施工方“人、料、機”狀況，及時對存在的問題進行協(xié)調(diào)解決。

3.存在有關(guān)材料設(shè)備不符合規(guī)定問題，主要原因是對進場材料設(shè)備把關(guān)不嚴，對不符合合同約定品牌的材料、設(shè)備無進行嚴格處罰而導(dǎo)致的。

4.有關(guān)投資控制不到位問題。工程上該節(jié)省的東西很多，有的需優(yōu)化、有的需控制，但實際工作中均沒有優(yōu)化和控制，管控不到位，部分是因不熟悉合同導(dǎo)致的。

5.有關(guān)簽證問題。每一筆現(xiàn)場簽證，都涉及甲方的經(jīng)濟利益。目前現(xiàn)場簽證存在著許多問題：個別簽證屬于施工方的合同范圍責(zé)任，也給予簽證；簽證證據(jù)不足，簽證流程不合理，過程不規(guī)范，手續(xù)不完整，超越審批權(quán)限；工期簽證隨意性強等。總之，工程管理部應(yīng)依據(jù)合同、設(shè)計文件、圖紙、有關(guān)法律、規(guī)范、強制性條文、標(biāo)準，對工程進度、質(zhì)量、投資及現(xiàn)場安全文明等加強實施監(jiān)控，積極協(xié)調(diào)內(nèi)、外部關(guān)系，及時處理現(xiàn)場出現(xiàn)的各種問題。

五、造價審核及采購部門的問題剖析

主要存在的問題：一是合同管理較差。合同管理不規(guī)范，合同文本質(zhì)量不高，合同的跟蹤履行不到位；二是材料設(shè)備采購招標(biāo)管理工作不到位，招標(biāo)工作不夠規(guī)范，入圍單位的選擇、評標(biāo)定標(biāo)幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)把控不好；三是項目工程結(jié)算審核把關(guān)不嚴等。

筆者認為：1.合同管理問題，主要存在于沒有好的合同范本，對擬合作方的合同文本審核深度不夠，合同的完整性、合法性、合理性、規(guī)范性等方面均存在問題，尤其是利我條款少。

2.有關(guān)材料設(shè)備采購招標(biāo)管理問題，主要是尚未建立有效的采購招投標(biāo)制度，招標(biāo)工作不規(guī)范，程序不清晰，關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制不到位，從考察、擬確定入圍對象、編制預(yù)算（標(biāo)底）、發(fā)放招標(biāo)文件、開標(biāo)清標(biāo)及評標(biāo)定標(biāo)等，各個環(huán)節(jié)存在不同程度的問題，以致招標(biāo)過程中存在舞弊行為，或發(fā)生串標(biāo)、圍標(biāo)等問題，起不到很好地控制成本的作用。在此，著重對入圍單位選擇工作方面強調(diào)一下，目前中小型房地產(chǎn)公司在物色施工單位時，在入圍對象確認環(huán)節(jié)普遍存在這樣問題：只考察建筑公司的資信，不考察所屬的施工班子。結(jié)果中標(biāo)后的總包單位開始組織施工時，房地產(chǎn)公司才發(fā)現(xiàn)施工班子不行，組織管理差、技術(shù)力量差、配合度差等問題，不斷出現(xiàn)。所以，在選擇總包單位時，最為重要的工作就是要同時考察擬確定的施工班子。

3.有關(guān)項目工程結(jié)算審核把關(guān)不嚴問題，主要原因是造價審核人員職業(yè)道德與業(yè)務(wù)能力的問題。工程要管好，工程款項也要算得好，因此聘用好的造價審核人員尤其重要。

六、營銷策劃部門的問題剖析

存在的主要問題：一是沒有項目營銷策劃方案、項目營銷計劃，工作存在隨意性和盲目性；二是缺乏對意向客戶分析和營銷推廣效果分析；三是銷售應(yīng)收款不能及時收回，余額大；四是不注重購房合同補充協(xié)議；五是廣告、物料、活動等沒有履行招標(biāo)程序，營銷費用超過預(yù)算等。

筆者認為：1.沒有營銷策劃方案和營銷計劃，將影響往后的產(chǎn)品銷售。項目公司營銷部應(yīng)根據(jù)《項目定位報告》，編制或配合策劃代理公司編制《項目營銷策劃方案》及《項目營銷計劃》。

2.缺乏對意向客戶分析和營銷推廣效果分析，主要是平時未能形成或掌握、收集基礎(chǔ)材料；來電來訪登記不全，成交客戶登記不全，本區(qū)域樓盤銷售情況資料不全等，導(dǎo)致分析工作不到位。

3.銷售應(yīng)收款不能及時收回問題，原因有銀行按揭貸款辦理不力，銷售代表（或置業(yè)顧問）催收不力，購房合同的有關(guān)處罰約定履行不力等。應(yīng)收款不能及時收回，影響了資金回籠。

4.有關(guān)購房合同補充協(xié)議問題，因房管理局的購房合同是固定范本，不能修改，開發(fā)商很多具體的事項需在《補充協(xié)議》明確。因購房客戶群體較大，稍有不慎就會引起集體糾紛索賠，因此，必須重視《補充協(xié)議》的簽訂。《補充協(xié)議》的內(nèi)容應(yīng)盡量完整、合理、規(guī)范。

七、人力資源管理部門的問題剖析

主要存在的問題：一是企業(yè)文化影響了人才的發(fā)展；二是勞動糾紛頻繁；三是人資配套制度不夠完善。

筆者認為：1.大家經(jīng)常說了這么一句話：企業(yè)文化就是老板文化，實質(zhì)上也不假。很多企業(yè)留不住員工，很大程度上為員工不適應(yīng)企業(yè)文化，或不喜歡目前的企業(yè)文化。如：某一企業(yè)的老板在會議上公開講：我們的企業(yè)文化就是罰款，以罰款鞭策員工的責(zé)任感。結(jié)果新招進的一批企業(yè)高管，半年內(nèi)都走光了。

2.導(dǎo)致勞動糾紛頻繁的原因有：一是在招聘環(huán)節(jié)存在無入職背景調(diào)查，入職前的面試又隨意，一個月內(nèi)或三個月內(nèi)根本看不出一個新進員工的工作能力和職業(yè)道德情況，一旦在轉(zhuǎn)正后感覺員工不行需要辭退時，如果企業(yè)不發(fā)給辭退補貼，則可能會引起勞動訴訟；二是部分中小型企業(yè)還存在沒有簽訂勞動合同問題，一旦發(fā)生勞動糾紛，企業(yè)就需付出雙倍工資的代價；三是離職表缺少員工簽字，員工對離職前的協(xié)商處理不滿意時，往往進行勞動訴訟。

3.公司人資配套制度體系不夠完善，相關(guān)員工懲罰制度無按法律規(guī)定程序進行制訂和公布，法律依據(jù)不足。如果發(fā)現(xiàn)員工違反公司規(guī)章制度、失職、不信任工作等方面，公司雖有權(quán)進行處理，甚至解除勞動合同，但在實際處理時卻發(fā)現(xiàn)對這部分員工“劣跡”無實質(zhì)上的證據(jù)（平時對形成的證據(jù)不注意收集）和處理依據(jù)，導(dǎo)致往后的企業(yè)勞動訴訟敗訴。

作者簡介：湯偉生（1966-），男，本科，現(xiàn)任融信集團審計監(jiān)察中心總經(jīng)理，研究方向：房地產(chǎn)內(nèi)部審計。

（編輯：李敏）