住房公積金投資建設公共租賃住房模式探索

【摘要】公共租賃住房是我國住房保障體系的重要組成部分，自進入“十二五”以來得到迅速發展，但依然面臨資金來源高度依賴財政資金問題。文章主要探討利用住房公積金投資建設公共租賃住房并定向向繳存職工出租方式，以拓展公共租賃住房融資及運營的模式。

【關鍵詞】住房公積金 投資 公共租賃住房

一、住房公積金投資公共租賃住房的意義

利用住房公積金投資公共租賃住房，向住房困難繳存職工的繳存職工出租，可以達到雙贏目標：既有利于住房公積金制度健康發展，保障廣大職繳存工權益，又有利于我國公共租賃住房保障體系的健康發展。

（一）有利于完善住房公積金制度

住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金、具有低存低貸、互助性特點。繳存職工可以利用住房公積金個人住房貸款購買、建造、翻建、大修自住住房。但仍有很大一部分繳存職工家庭因無力購房，雖然履行了“低存”的義務，卻無法享受公積金“低貸”的優惠。利用住房公積金投資公共租賃住房，向住房困難繳存職工的繳存職工出租，恰好彌補了這一制度缺陷，讓履行了“低存”義務、無法享受“低貸”優惠的困難職工家庭，享受低租金優惠政策。

（二）有利于提高住房公積金使用效率

繳存的住房公積金在滿足職工提取、個人住房貸款需求后，還會有一部分沉淀資金。這部分沉淀資金，未直接進入支持住房建設和住房消費領域，未充分發揮解決、改善繳存職工住房的基本職能，導致住房公積金資源一定程度上的浪費。將沉淀資金投資公共租賃住房向繳存職工出租，可以盤活沉淀資金，促進住房公積金使用效率的提高。

（三）有利于促進我國公共租賃住房發展

住房公積金具有資金來源穩定、籌資成本低等特點，可以作為支持公共租賃住房項目的資金來源。利用住房公積金投資公共租賃住房，則可充分發揮住房公積金籌資優勢，從根本上解決公共租賃住房資金來源單一問題，拓展資金來源途徑、促成公共租賃住房多元化籌資機制，有助于公共租賃住房制度健康、有序的發展。

二、住房公積金投資公共租賃住房經營模式

住房公積金投資公共租賃住房項目具有公益性投資項目管理性質，應由具有獨立法人資格的公積金投資專門機構具體運作，由公積金中心、管委會分級決策，并定期向社會公布運作情況。

（一）投資規模控制

公積金投資公共租賃住房投資規模應滿足兩個要求：一是可供投資資金規模要求。住房公積金投資將歸集的公積金在滿足合理提取后的余額分為兩個部分，一部分用于通過個人住房貸款滿足有購房能力繳存職工住房消費需求，另一部分用于投資建設公共租賃住房，滿足無購房能力繳存職工租住住房需求，個人住房貸款和投資資金比例結構可根據各地實際情況確定。二是滿足繳存職工租房需求，包括新就業大學生過渡租房需求、外來務工人員臨時租房需求，以及中低收入群體長期租房需求等。公積金中心可以根據資金量持續投資形式，使公共租賃住房數量達到基本滿足繳存職工租房需求的最佳規模。

（二）投資建設模式

一是在投資決策階段，遵循科學、民主的原則，公積金投資專門機構委托投資咨詢服務機構對投資項目進行可行性研究論證，并在廣泛征求繳存職工意見基礎上，由公積金中心、公積金管理委員會逐級審批。二是項目建設準備及實施階段，按照《投資管理體制改革決定》（國發[2004]20號）精神，推行代建制，即通過招標方式，選擇專業化的項目管理單位負責實施，嚴格控制項目投資、質量和工期，竣工驗收后移交公積金投資專門機構經營。

（三）定向出租

一是住房公積金投資建設的公共租賃住房向履行繳存義務、并符合一定條件的職工家庭出租。二是繳納租金來源多樣化，承租人家庭可以使用繳存的住房公積金、政府發放的住房困難家庭補貼以及家庭收入等支付房租。三是為了體現公積金互助意義，租金水平應以成本租金為基礎，按市場租金水平的70%到80%向承租家庭收取。

（四）項目運營管理

項目交付使用后，公積金投資專門機構委托房屋租賃管理公司具體負責物業管理、收繳租金、房屋維修、房屋保養等工作。

三、建立風險防范機制

住房公積金投資公共租賃住房面臨的主要風險為市場風險、信用風險、資金流動性風險。

（一）市場風險

市場風險主要包括兩個方面：一是由于房地產市場價格變化，導致資產貶值、投資損失。公積金投資專門機構應加強資產價值監控，并從租金收入中按一定比例提取投資減值準備。二是租金水平比較低，可能導致公共租賃住房投資機構無法正常經營運轉。公積金中心可利用公積金凈增值收益（提取風險準備金、管理費用后的余額）向公積金投資運營機構提供租金補貼。

（二）信用風險

信用風險主要是指承租家庭不符合承租條件，拒絕遷出公共租賃住房的風險。在公積金投資公共租賃住房制度設計上可引入承租保證人制度轉移風險，另一方面通過加強欠租催收、法律途徑清退等管理工作加以化解。

（三）資金流動性風險

公共租賃住房項目具有周期長、投資大的特點，投資資金會長期占壓。為了提高資金流動性，可通過資產證券化、向個人或機構出售產權等形式實現資金回籠。

四、需要的政策突破

住房公積金投資公共租賃住房項目既有利于公積金制度完善，又有利用公共租賃住房發展，但也面臨著很多政策障礙，需要政策突破和創新。

（一）住房公積金使用方向的突破

《住房公積金條例》中規定公積金的使用方向僅為提取和個人住房貸款，需要修改《住房公積金條例》增加住房公積金投資公共租賃住房使用方向。

（二）住房公積金管理機構政策突破

設立具有獨立法人資格的公積金投資專門機構，符合推行項目法人責任制度要求，能夠極大提高公共租賃住房項目管理效率，應允許突破《國務院關于進一步加強住房公積金管理的通知》（國發[2002]12號）“公積金中心不得興辦各類經濟實體”的限制。

作者簡介：付臣余（1973-），男，漢族，天津市住房公積金管理中心，研究方向：公積金支持保障性住房。

（編輯：陳岑）