區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟機制研究

【文章摘要】

通過對房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域性中小企業(yè)自身情況的研究，分析我國中小型企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的必要性，提出了企業(yè)聯(lián)盟機制，解決了區(qū)域性中小型房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟組建的問題。

【關(guān)鍵詞】

戰(zhàn)略聯(lián)盟；核心能力；合作伙伴

房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，從2000年后，經(jīng)過快速的發(fā)展，對國民經(jīng)濟的貢獻逐漸加大。但是，受到2008年世界金融危機和我國日益嚴厲的住房調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)銷售量減小，尤其是區(qū)域性中小房地產(chǎn)公司面臨債務(wù)危機和被兼并的風險，而一些大型公司也不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市，房地產(chǎn)業(yè)的再一次洗盤呼之欲出。因此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)組建戰(zhàn)略聯(lián)盟，將有利于提高企業(yè)整體核心競爭力，從而適應(yīng)激烈的國際、國內(nèi)市場競爭的需要。

1 區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的必要性

目前我國房地產(chǎn)市場還處于低水平壟斷競爭格局，區(qū)域性特征明顯，以區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量十分巨大，資金來源單一，樓盤的銷售量不穩(wěn)定，大多物業(yè)類型為居住型，如全國有注冊房地產(chǎn)企業(yè)47000多家，萬科作為國內(nèi)最大的房地產(chǎn)商之一，也只占有略高于1%的市場份額。然而隨著我國人均收入水平的提高和大型公司對區(qū)域項目的關(guān)注，房地產(chǎn)市場集中度將逐步提高，區(qū)域性中小企業(yè)面臨并購危機。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)要想有更大的發(fā)展，必須進行戰(zhàn)略聯(lián)盟，進行資源整合，才能與大型企業(yè)合理競爭。

2 區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的組建原則

我國區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的組建首先應(yīng)該充分考慮企業(yè)自身的優(yōu)勢和掌握的資源，結(jié)合面臨的市場機遇、聯(lián)盟活動的環(huán)境基礎(chǔ)條件等因素，并遵循如下原則：

2.1 明確聯(lián)盟動因

分析聯(lián)盟動因是區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)首先必須遵循的基本原則，可以從技術(shù)、競爭、市場、風險，資金、經(jīng)濟和社會等角度予以分析，避免因為聯(lián)盟失去自身特點和優(yōu)勢，從而實現(xiàn)聯(lián)盟的正效應(yīng)，使企業(yè)對自身現(xiàn)有和未來所需的能力有一個清楚的、戰(zhàn)略上的理解和認識。

2.2 聯(lián)盟成員核心競爭力互補

區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)實行戰(zhàn)略聯(lián)盟最為重要的目標抵抗激烈競爭，彌補企業(yè)的戰(zhàn)略缺口和增強企業(yè)的核心能力，故應(yīng)選擇與企業(yè)有差異的企業(yè)作為盟友，從而進行業(yè)務(wù)上的優(yōu)勢互補，彌補自身的劣勢。同時，企業(yè)應(yīng)注意采取差異化戰(zhàn)略作為基本指導(dǎo)策略，才能在市場中取得一片天地。

3 區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的形式

建立戰(zhàn)略聯(lián)盟時，應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的技術(shù)力量、資金實力等情況，選擇合適的企業(yè)構(gòu)建如咨詢、設(shè)計、施工、營銷、金融等方面的戰(zhàn)略聯(lián)盟。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的基本規(guī)律，企業(yè)可以從四個階段考慮聯(lián)盟的內(nèi)容和對象（如下表）。同時，考慮到區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)的特殊情況，將具體聯(lián)盟形式簡述如下：

3.1 土地與資金結(jié)合的聯(lián)盟

這種聯(lián)盟形式比較適合區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于國家對房地產(chǎn)企業(yè)采取了銀根緊縮和嚴控土地出讓規(guī)模等調(diào)控措施，房地產(chǎn)企業(yè)獲取信貸資金和土地的難度較大。但一些區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)由于對本地地產(chǎn)行情較了解，因而在土地獲取方面較擅長，它可以與擁有資金、缺乏土地的大型房地產(chǎn)企業(yè)組建成土地與資金形式的聯(lián)盟。這種聯(lián)盟形式很好地彌補了合作各方土地與資金資源短缺的矛盾。

3.2 全方位開發(fā)聯(lián)盟

由于區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)整體實力較弱，在同一片區(qū)域內(nèi)，不同樓盤的企業(yè)可以構(gòu)建全方位開發(fā)聯(lián)盟，采取戰(zhàn)略協(xié)定的方式，通過聯(lián)盟采購、配套共享、聯(lián)合營銷等方式，減少成本，降低風險，同時也可以給未來的業(yè)主們創(chuàng)造一個便利、美觀、和諧的社區(qū)環(huán)境。

3.3 知識共享型聯(lián)盟

房地產(chǎn)開發(fā)活動具有很強的地域性，不同區(qū)域市場具有不同的市場特點和消費者習(xí)性，因此，區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)可以組建成知識共享型的戰(zhàn)略聯(lián)盟，抵御大型房地產(chǎn)企業(yè)的競爭壓力。知識共享型不僅可學(xué)習(xí)借鑒別的房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗，也有利于降低自己的學(xué)習(xí)成本，提高企業(yè)項目運作能力。

3.4 強化價值鏈的聯(lián)盟

房地產(chǎn)企業(yè)可以從價值鏈的角度，聯(lián)合具有一定優(yōu)勢的規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)、施工企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、材料供應(yīng)商、媒體咨詢、銷售代理企業(yè)甚至裝飾裝修企業(yè)進行全方位、多層次的聯(lián)盟。這樣聯(lián)盟有助于降低市場交易成本，增加消費者的附加值，提升企業(yè)市場競爭力。

3.5 與金融機構(gòu)的聯(lián)盟

這方面的聯(lián)盟是區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)最需要的，但也是較為困難的。當前中小型地產(chǎn)企業(yè)大多融資渠道單一，抵抗風險能力差，因此，若能與當?shù)亟鹑跈C構(gòu)組建戰(zhàn)略聯(lián)盟，根據(jù)自己的資金實力選擇合適的金融服務(wù)，則能夠吸引金融機構(gòu)為自己注入資金，從而提高自身的市場競爭能力。

4 結(jié)語

在激烈的國內(nèi)市場競爭中，區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的合作機制，將金融、組織、設(shè)計單位以及承包商等結(jié)合成一個戰(zhàn)略聯(lián)盟，資源上實現(xiàn)互補，技術(shù)和知識方面實現(xiàn)共享，從而降低企業(yè)運營成本，形成規(guī)模效益。

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