公允價值在投資性房地產中的運用

投資性房地產作為一項帶有投資性質的非金融資產，其確認和計量是理論界和實務界關注的焦點。新企業會計準則首次將投資性房地產作為一項單獨的資產予以確認，并將公允價值計量引入了該領域。該文就公允價值計量在投資性房地產中應用的必要性和可行性進行了分析，并展望了其應用前景。

考慮到會計國際趨同的要求，我國新的《企業會計準則——基本準則》明確地將公允價值作為會計計量屬性之一，在38項新具體會計準則中有17項不同程度地運用了公允價值，同時結合我國的現實會計環境，在具體運用公允價值計量屬性時增設了一些限定條件，保持了應有的謹慎。我國運用公允價值的具體會計準則較多，主要集中在投資性房地產、非貨幣性資產交換、資產減值、債務重組、企業合并、金融工具等。下面就公允價值法對投資性房地產確認和計量等的影響作詳細闡述。

一、公允價值的概念

美國會計準則委員會（FASB）的定義是：“在當前的非強迫或非清算的交易中，雙方自愿進行資產（或負債）的買賣（或發生與清償）的金額。”國際會計準則委員會（IASC）的定義是：“在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換或負債清償的金額。”我國新會計準則的定義與后者基本相同：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或債務清償的金額。”而且，“在公平交易中，交易雙方應當是持續經營企業，不打算或不需要進行清算、重大縮減經營規模，或在不利條件下仍進行交易。”

從定義中可以看出，公允價值強調“公平”、“自愿”的交易價格，它最大的特征就是來自于公平交易市場的確認，是基于活躍市場的理性雙方對資產或負債價值的公平認定和計量，不是某個特定主體的估計；它的確定并不在于業務是否真正發生，而在于雙方一致性而形成的價值，是一種具有明顯可觀察性和決策相關性的會計信息。

二、投資性房地產的內容及在新會計準則中的設置背景

新頒布的企業會計準則提出了投資性房地產的概念，其定義為能夠單獨計量和出售的、為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。它包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業擁有并已出租的建筑，但不包括為生產商品、提供勞務或經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。

投資性房地產寫入新會計準則不僅為了適應經濟的發展還有利于與國際接軌。以往人們習慣將企業投資房地產作為一般的固定資產看待，該文原載于中國社會科學院文獻信息中心主辦的《環球市場信息導報》雜志http：//www.ems86.com總第528期2013年第47期-----轉載須注名來源并按其估計的使用年限提取折舊。但這種固定資產凈值往往不能反映投資性房地產的真實價值，因為隨著經濟的發展和投資觀念的改變，有的企業將投資房地產作為一種主營業務；有的企業兼營房地產投資；有的主要是以房地產的增值而盈利。因為數年后房地產的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值數倍甚至數十倍。投資房地產一般資金多、周期長、流動與變現能力差，往往具有高收益和高風險的特點。在這種情況下，將投資房地產作為一般的固定資產處理是不合適的。在投資性房地產準則出臺前，某些企業利用這種漏洞，將對投資性房地產的價值重估作為改善業績、操縱利潤的一種手段。因此，在會計實務上迫切需要對投資性房地產從原有的固定資產中劃分出來。

三、投資性房地產公允價值計量的必要性和可行性分析

（一）投資性房地產公允價值計量的必要性

全球經濟一體化的要求。我國加入WTO以后，使我國與全球經濟發展的聯系越來越緊密。隨著更多領域的相繼開放，房地產行業也將面臨外資企業的挑戰與競爭。這要求我國的會計準則盡可能地消除與國際會計準則的差異。運用公允價值能更好地反映我國參與房地產經營的企業的真實價值，使會計信息更加透明、公開，符合廣大利益相關者的要求，也有助于我國企業參與國際上的競爭與合作。

投資性房地產的特性要求。房地產的投資一般金額大，周期長，流動與變現能力較差，具有高收益和高風險并存的特點。人們習慣將企業的投資性房地產作為固定資產看待，并按其估計使用的年限提取折舊。但根據我國近年來房地產市場的狀況，投資性房地產的市場價值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計量不能反映企業的真實情況。公允價值的計量模式更符合投資性房地產的特征，能夠更好地反映投性房地產的市場價值和盈利能力。

投資性房地產企業存在的問題要求引入新的計量模式。首先，經營風險加劇。隨著投資性房地產市場的繁榮，企業的大部分資金流入該領域，造成了企業內部產品結構的失衡，不可避免地增加了企業的經營風險。企業對房地產的投資，其資金大部分都來自銀行貸款，房地產市場漲勢兇猛的同時也帶來了極大的不穩定性，一旦出現房地產泡沫，企業將會一無所有。其次，對投資性房地產采用歷史成本的計量模式不能更好地體現投資者的利益。最后，對于主要經營投資性房地產的企業，對投資性房地產的合理計量會影響對企業資產總體價值的衡量。如果采用歷史成本對該部分資產進行計量，會造成對投資性房地產價值的低估，從而使企業資產的總體價值降低。在企業進行兼并、破產或重組時不能更好地向利益相關方提供可靠的信息，反映企業資產的真實價值。

（二）投資性房地產公允價值計量的可行性

隨著我國房地產市場的不斷發展和完善，在許多方面已經達到公開市場的有關要求，與其他類型的市場相比，公允價值在房地產市場上較易取得，不容易受特定主體的操縱。與此同時，證券市場的監管機構在很大程度上提高了上市公司運作的透明度，加大了對舞弊的查處力度，將逐漸形成以市場規則為主，相關政府機構監督為輔的機制，為公允價值的運用提供了適宜的“土壤”，企業能夠根據自身的需要取得合理的公允價值。房地產評估行業的發展對公允價值的引入意義重大。近年來我國各相關部門大力開展會計人員的后續教育，及時為會計從業人員補充新知識、培訓新技術，使得會計人員的素質大大增強，有助于會計人員更加理性地選擇公允價值，在實務中更加準確地使用公允價值。新會計準則的規定更具操作性。新企業會計準則對投資性房地產采用公允價值進行核算做了細致的規定，充分考慮了我國的國情，使得公允價值的運用對企業的實務更具有操作性，有助于企業較快地掌握公允價值核算方法。

四、公允價值計量在投資性房地產中的應用前景

公允價值計量將與歷史成本計量共存。公允價值的存在與發展是必然的，它將在今后發揮著舉足輕重的作用，我們沒有理由回避、忽視公允價值，當然也不能認為歷史成本將退出歷史舞臺，所以摒棄任何一方都是錯誤的。可以預見到，二者將在未來很長的一段時間內并存。而我國采取的策略應該會是選擇性地使用公允價值，然后逐步擴大使用范圍。

公允價值計量導致房地產企業信息成本增加。采用公允價值進行會計計量的企業，其會計人員需要在每個會計期末分析各種因素，對資產和負債的公允價值做出認定，這個過程將會大大增加企業的信息成本。因為與歷史成本相比，取得公允價值穎要花費更多的代價，所以在推動公允價值計量的過程中，必須加強準則的宣傳與指引，并以一定的政制度保證其實施。

（作者單位：沈陽渾南置業發展有限公司）